陳靜之∣海南房價故事2020

繼續 還未如願見著不朽 就把自己先搞丟

越過山丘 才發現無人等候

喋喋不休 再也換不回溫柔

——李宗盛《山丘》

去年的故事，充滿了數據。

今年的故事，濤聲依舊，依然會重複去年的套路。

在端上那不再熱乎乎的數據之前，先說說最近讀到的一篇地產人士的文章。

文章的作者用輕鬆詼諧的筆觸、雲淡風輕地回顧了海南十年地產的變遷，講述了一個海南地產人「活在當下」的故事。

「 不要為明天憂慮，因為明天自有明天的憂慮，一天的難處一天當就夠了」，這個「活在當下」的故事卻不是這個意思，它說的是明天的錢還不知道在哪裡，一天要賺足一天的錢。一鳥在手，勝於十鳥在林。

這個故事，簡單粗暴地翻譯，就是：有得撈時就趕緊撈，錯過這個村就沒那個店。

作為地產業人士，作者最後未免要為海南地產人喊一嗓子：「地產人這十年，給海南做出了巨大的貢獻，也極大改善了居民的生活水平。他們的努力，不應該被不公平的一筆抹殺。」

這一嗓子讓我想起十年前的一件小事，那時有位朋友問：「你們那建了那種政府建的房子嗎？」雖然當時還沒完全搞清楚她問的到底是怎樣的房子，還是簡單粗暴進行了回復，大意是：「這種便宜輪到我們來佔嗎？」

過不了多久，那一幢幢房子就拔地而起，又過不了幾年，這其中的一些房子要轉讓的消息就到處飛。

這個故事告訴人們：信政府，得永生。

海南地產人，曾經在這個小島披荊斬棘開疆闢土，如今頗有點英雄落寞的況味。但瘦死的駱駝比馬大，再說，即便受捶了一下，海南地產這駱駝也沒怎麼瘦。2018年，海南地產業的從業人員總數僅佔全省從業人員0.75%，但貢獻了相當於當年全省GDP 31.34%的營業收入。

鳳尾魚翅換成五香鱖魚，慢慢也就習慣了，何況前面那些年很多人已經賺得盆滿缽滿。

地產業沒有原罪，地產業也沒多高尚，大家都是混生活而已。

讓人們慢慢習慣的，還有居高不下的房價。

海南省2020年4月的房屋銷售數據顯示，今年1-4月累計銷售的成交均價大約是1.58萬元/m2。

也就是說，在2019年的銷售面積和銷售額分別只有2017年峰值數據的三分之一強和不到一半的情況下，海南的房屋成交均價僅僅同比下降1.65%。

說明一下，這裡的價格是各種類型的房子大雜燴一般揉一塊算出來，更適合用來看趨勢。

這兩年，海南的開發商都在哭訴17300元的限價根本賺不到錢，那邊廂，則是數量龐大的剛需們在哀嘆買不起房。烏泱泱一大片的瓜眾中，鐵定買不起的早絕了念頭直接躺下，最難受的是那一部分不上不下的群體：入市吧，口袋就掏空了，萬一失業斷供咋辦？不入市吧，又唯恐房價又蹭蹭往上漲。

很多人，不僅不敢去想像地產人士的「活在當下」，連「活著」都很艱難。

在去年的故事裡（），我列舉了一些指標的數據，下面先看看時至今日，這些指標發生了怎樣的變化？

• 固定資產投資和房地產開發投資

2019年，海南省的固定資產投資和房地產分別同比下降9.20%和22.06%，固定資產投資的降幅是房地產投資減少造成的，扣除房地產投資部分，固定資產投資同比還略有增長。

隨著房地產投資的同比下降，2019年房地產投資佔固定資產投資的比重也由上一年的47.49%下降到40.77%。

但是，這一數據，仍然高於1992年房地產泡沫中的34.72%。海南的房地產投資佔固定資產比重，自從2010年超過1992年的水平之後，一路狂飆，近兩年的降溫，只是將狂飆的速度150邁降到了120邁。

房地產業沒有原罪，房地產對海南的經濟做了巨大貢獻，但同時也為海南挖下一個巨大的坑。

這個市場的參與者，有政府、開發商及營銷公司等各類中介公司、投資（投機）客、剛需、居住改善需求者，如果所有人都抱著良好的願望，政府希望實現居者有其屋的理想狀況、開發商及各類中介機構希望實現盈利獲得發展，投資（投機）客希望手裡的貨幣得到增值（至少不會貶值），剛需者和改善居住需求者希望以合理的價格買到稱心的房子，為何實際的情況是，除了少部分人，似乎多數人都像是已被放在火上烤了？

設想這樣一種情境：如果你手裡有一套房子，幾年前是以1萬塊的單價買入，現在市場價格已經漲到3萬塊，你現在打算把房子賣掉，你會認為3萬塊的價格太高，以這個價格賣掉於心不忍，就在考慮合理的成本和利潤之後會以低於市場價格比如是2萬塊的價格賣嗎？

一定沒有人會這麼幹，所有人都會選擇以3萬塊賣掉房子，這筆交易中沒有強迫，雙方都是自願的，有何不可？但是，這樣的交易，會不會也是一種對接盤者的掠奪呢？這個時候，買家的反應很耐人尋味。

沒有人強迫買家去交易，買家的交易完全是自願的，買家不是傻子，為什麼願意以3萬的價格購買幾年前只有價格1萬的房子？答案是，首先買家還有購買能力，其次是買家認為這筆交易儘管價格太高但仍然有利可圖（比如房價還會繼續上漲），所以，他仍然選擇參與遊戲。

再回頭看賣家，能認為賣家在掠奪嗎？賣家當初買房子，只是在保護自己手裡的錢的購買力。如果他幾年前不花1萬的價格買這個房子，他現在就是那個花3萬買的買家。

這是一個不斷地尋找下家接盤的遊戲。要麼參與掠奪，要麼被掠奪。莫斯科不相信眼淚。

問題是：這個遊戲是因何而開始？為什麼它會出現？以及它能一直進行下去嗎？

下面先更新去年的數據，同時補充新的指標。

• 海南省住戶存款款情況

毫無懸念地，2019年海南省住戶貸存比超過60%，達到了63.09%。今年1-4月，貸存比也有61.98%。住戶貸款的增量從2018年已連續兩年下降，從2017年的峰值661.65億元，降到2019年的397.4億元，2020年不出意外，其增量將不會超過250億元。

住戶貸款增量減少的背後，是海南房地產市場交易的迅速降溫，而還在不斷企高的貸存比則表明，海南住戶的購買力已越來越多被凍結在房產消費上。

再考慮日益明顯的貧富分化，如根據招行發布的客戶數據，98%的人 只佔據50%的財富，而這98%又恰恰是房產消費的主力軍，那麼一算，這部分人群的貸存比就更高了，島內剛需還有多少購買力呢？

這事關那個關鍵的問題：這個遊戲還能繼續下去嗎？

剛需的情況可以通過另一個數據來了解：公積金新增貸款人數

• 海南省住房公積金貸款情況

公積金貸款中的首次申請貸款人群是實實在在的剛需。

海南省各年發放公積金貸款的筆數從2017年起連續兩年下降，在2019年有了一個回升但仍然低於2017年之前各年的新增筆數。而首次申請人數的佔比，從2017年起，已連續兩年下降，從2017年的95%.35%降到2019年的75.36%，但是由於2019年新增筆數同比增加，當年首次申請公積金貸款的絕對數量比2018年多了大概大約1500人。

看起來，剛需的新增來源，只能靠新落戶人群續命了。

另一個維度看，2019年，繳存公積金的人群中，只有16.37%的人進行了貸款。多數繳存了公積金的人，都沒有買房能力。

數據刷到這裡，還都只是海南的數據，顯得格局太小，抱負也不夠大，下面刷一個二十年來一直在狂飆的數據：M2。

• M2

2000年，全國的M2餘額是13.46億元，到2019年末，這個數字已經變成198.65，是2000年的15倍，遠超過GDP的增速。今年1-4月， M2增量已經達到的10.7億元，相當於2019年增量的三分之二，今年四月末的M2餘額也就隨之突破200萬億元，達到209.35萬億元。

這種情況，用四個字來概括就是：大水漫灌。

但是，隨著體量的增大，劑量也需要增大才能達到原先的效果。打個比方，2008年，4萬億差不多是當年M2餘額的10%，但現在需要20萬億才能達到10%的比例。

之所以要提到這個牛氣轟天的數據，是因為它與故事中的「遊戲是如何開始」這個問題相關。

下面繼續刷數據。

• 土地供給

海南省2018年設定的「大幅減少直至停止供應外銷商品住宅項目用地」在2018年執行得較好，但在2019年出現反彈，至少海口市是這種情形。

2019年全年，海口市一共出讓住宅用地149.1公頃，比2018年多了近102公頃。但緊接著的2020年，這一要求又得到了嚴格的執行，海口市今年至今出讓的土地中，一塊住宅用地都沒有。

為什麼海南要限制住宅用地的供應？這或許從歷年在建工程面積的變化中找到部分答案。

• 海南省歷年房地產開發情況

房地產開發的各個環節，拿地、施工、竣工、銷售，都要經歷至少2-3年的時間，各個環節對相關政策反應速度自然不一樣，峰值出現的時間點也不一樣。

就海南的情況而言：

1. 「本年購置土地面積」的峰值出現在2008年；
2. 「待開發土地面積」的峰值則要推遲到2014年；
3. 「當年竣工面積」的峰值出現在2016年；
4. 銷售的峰值出現在2017年，而後由於2018年的限購，銷售於2018年起已連續以每年近乎腰斬的降幅連續下降了兩年。
5. 新開工的峰值處在2017年，施工總面積出現在2018年。

開弓沒有回頭箭，在蓋的房子，只有兩種結果，要麼爛尾要麼蓋好上市銷售。

沒有人願意自己的房子爛尾，於是就出現了以下狀況：當2019年海南省的房屋銷售面積降到2010年的水平時，還在施工的房屋面積卻已經是2010年施工面積的3.4倍。

2019年年末，海南省還有9221.56萬平方米的房屋在施工，其中必然有80%以上是住宅。按照2019年的銷售面積計算，海南省得需要11年才能消化這些房屋。

就這個問題，還可以再算算帳：

1. 2018年海南省城鎮居民人均住房面積是32.1平方米；
2. 2018年海南省城鎮居民大約是551.81萬人；
3. 由此得2018年海南省城鎮住宅現房總建築面積為17713萬平方米，當年海南在建房屋施工面積為9574.56萬平方米，假設其中90%是住宅，則當年住宅在建面積為8617.10萬平方米，相當於當年現房總建築面積的48.65%。

如果這些在建住宅面積全部建成，可將海南省城鎮居民人均住房面積提高15.6平方米。

李宗盛大哥曾經唱：

還未如願見著不朽 就把自己先搞丟

越過山丘 才發現無人等候

喋喋不休 再也換不回溫柔

自貿區港建設如火如荼正在進行，海南的開發商翻過了山丘，懷著開疆拓土的豪情開始蓋房子，卻發現購買力沒有了。此時此刻，就更能體會，為何過去十年的「活在當下」是何其的寶貴！

山丘李宗盛 - 既然青春留不住，還是做個大叔好 演唱會巡迴影音紀錄

• 人口

常住人口

2019年末，海南省的常住人口是944.72萬人，這已經說明，《海南省總體規劃（2015-2030）》所預測的「2020年海南省常住人口為1084萬人」已被證明為是一個錯誤的預測，2020年末，海南省的常住人口預計將不會超過960萬人，與1084萬的預測相差將至少120萬。

城鎮化率

2019年海南省全省城鎮化率為59.23%，比2018年提高了0.17個百分點，這是近十年來城鎮化率提高最慢的一個年份，比2018年1.02個百分點的增長慢了許多。

同時，還要注意到，海南省各市縣之間城鎮化率的不均衡。

海口市和三亞市的城鎮化率已經高達78.64%和75.93%，而其他市縣的城鎮化率還都低於60%，其中：

1. 白沙和樂東的城鎮化率甚至還低於40%；
2. 保亭、瓊中等七個市縣的城鎮化率在40%~50%之間；
3. 萬寧、瓊海等八個市縣的城鎮化率在50%~60%之間。

城鎮化率高於75%意味著，這意味著兩地的城鎮化進程已經進入緩滯發展期，比如海口的城鎮化率，在2018年 已經只有0.43%，遠遠低於當年全省的1.02%。

人口自然增長率和人口結構

過去近三十年，人口出生呈現逐漸下降的趨勢，導致人口自然增長率相應下降。

2019年，隨著人口出生率降至12.87‰，人口自然增長率也降至近三十年來最低6.76‰，只有1994年的一半不到。這是人口自然增長率首次降到千分之七以下，這究竟是一個偶然還是一種常態，需要再多觀察兩三年的數據。

與人口出生率降低的相對應的趨勢就是海南省0-14歲人口在總人口中的佔比的逐年下降。

1990-2018年，65歲及以上人口的佔比僅僅下降了0.06個百分點，但是0-14歲人口的佔比已經從1990年的33.08%降至2018年的19.5%，由此導致，從現在開始，大約五年左右，海南省65歲及以上人口的佔比將出現一個較大增幅。

歷年流動人口增量測算

最後，我們來測算一下海南省近二十年來歷年的流動人口增量，以考量海南省這兩年人才引進的效果。

根據測算，海南省2018年流動人口增量為0.68萬人，2019年更是達到了4.05萬人，是近二十年來的第二高增量，這可能說明了人才引進政策還是有所成效的，甚至可能是2019年海南省公積金住房貸款人數同比增加大約1500人的主要原因。

行文至此，還僅僅是對去年故事相關內容的更新，除此之外，過去一年，還發生對這個故事有關鍵性影響的變化呢？

• 過去一年，主要的變化是什麼？

新冠肺炎疫情

最大的變化就是新冠肺炎的爆發，對經濟帶來顯著的負面影響，今年一季度全國GDP同比下降6.8%，海南省GDP同比下降4.5%.

海南開始試點安居型商品住房

2020年4月28日海南省下發了在海口、三亞、儋州、五指山、定安、陵水試點安居型商品住房的通知，不出意外，安居型商品住房在未來一兩年內將在全省鋪開。

據相關政府部門人士介紹：

我省新的住房保障和供應體系包括公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類住房。其中，公共租賃住房和安居型商品住房屬於住房保障體系；市場化商品住房和市場化租賃住房屬於住房市場體系。原住房保障體系中的經濟適用住房、限價商品住房轉軌至安居型商品住房，符合條件的人才住房分別納入公共租賃住房和安居型商品住房管理。

這意味著備受詬病的經濟適用房和限價商品房將退出歷史舞臺。從通知的相關規定看，安居型商品住房與經濟適用房最大的區別在於「寬進嚴出」。

安居型商品住房的購房資格比經濟適用房寬鬆，不再設置收入限制，僅考慮本省住房情況、戶口及相應的個稅社保繳交年限。這將惠及更多人。

同時，安居型商品住房政策規定「購房人自購房合同網籤備案之日起，累計在本省繳納個稅和社保滿15年，或達到法定退休年齡且購房合同網籤備案時間滿10年的，可以上市交易。」這一條件比經濟適用房嚴格得多，將更能抑制近水樓臺先得月者的投機衝動。

新冠肺炎疫情對經濟的衝擊，必將改變人們對經濟前景的預期。而安居型商品住房，如果政府供給足夠多，將能解決中低收入人群的住房問題，這將改變未來房地產市場的供需結構。

這兩件事情，都會改變人們對未來的想像。

• 未來一年，海南的房價將會如何變化？

先總結前面的內容：

1、2019年海南省的商品銷售無論是面積還是銷售額，都已相較2017年的峰值腰斬了，房地產投資也相較2017年下降了35%，市場已經迅速降溫，但房價依然堅挺，成交平均單價保持在1.5萬元以上。

2、從貸存比和住房公積金貸款情況看，島內剛需購買力增長乏力，2019年住房公積金貸款人數的增長很可能來自近兩年作為引進人才落戶的人群。

3、過去一年M2繼續大水漫灌，但相對于越來越大的體量，其對經濟運行狀況的刺激效果將越來越弱。

4、土地供給方面，以海口市為例，2019年相較2018年反彈較大，但2020年住宅用地的供給目前為零。今後住宅用地的供給將會向安居型商品住房傾斜。

5、海南省目前在建房屋面積，需要大約11年才能消化掉 。

6、雖然2019年全省的城鎮化率只有59.23%，但海口三亞的城鎮化已經超過75%，需區別看待海口三亞和其他市縣的情況。

7、2019年人口自然增長率出現一個急劇的下降，這個降幅若成為常態，將每年使海南減少1.6萬以上的人口。

8、大概5年左右的時間，海南省的老齡人口將會有出現一個較大的增幅。

9、近兩年實施人才引進政策，對人口的增長有所成效，但長期效果有待觀察。

10、新冠肺炎疫情和安居型商品住房的推出將會改變人們對房地產市場的想像。

這裡沒列舉自貿區港建設，為何？如果不能帶來經濟的增長，它又會有什麼影響呢？

根據以上十點，如何判斷未來一年海南的房價？能說的是：不知道。

根據歷史經驗，投資和建造出現峰值後的兩年內，都會發生經濟衰退。這在海南省上世紀九十年代的房地產泡沫已有驗證，美國早期的開發也驗證了這一點。

• 活在當下

唐代的白居易，因為名字，留下了一個讓現代人強烈產生共鳴的典故，他京漂之初，因為名字被前輩感嘆，「長安米貴，居大不易」，青年才俊白居易當然不會理會這樣的感嘆，很快就讓自己的名字變成了現實。

比白居易早生六十年的杜甫，流落成都時在自家破茅草屋被颳走後大發感慨，「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」，這當然是一種天真的理想。房子是拿來住的，不是拿來炒的；房子也不是無緣無故從天上掉下來的。

如果房子可以從天上掉下來，就沒有地產界的「活在當下」，也沒有「活在當下」之後的風輕雲淡。

今後房地產市場相關制度肯定需要作出根本性調整，即要政府對房地產業的定位，要逐漸剝離房地產業拉動經濟的職能，回歸其保障作用；對於居民而言，要能剝離房地產的金融屬性，回歸其居住屬性。

這才是「房子是用來住的，不是用來炒的」題中之義。要不然，不僅是地產人士只能「活在當下」，所有人都會啐一口：「QTMD，今朝有酒今朝醉，莫使金樽空對月。活在當下！」

故事就講到這，一切未盡之意，來年​再續。​歡迎朋友們分享你們的故事。

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