在深圳，有兩條商業步行街聞名全國，一條是位於福田區的華強北步行街，另一條就是位於羅湖區的東門步行街。
近年來，關於華強北商業街人氣下滑的討論不斷，更有數碼城變身「美妝城」，凸顯人氣低迷。
（華強北遠望數碼商城變身美妝城，依舊空蕩蕩）
在深圳各大新型商圈崛起的背景下，東門步行街也在一定程度上面臨相同的問題。不過，節假日的東門步行街依舊人聲鼎沸，不管是街邊商鋪，還是傳統百貨，東門步行街裡的商家仍在不斷出招，希望鞏固自己的人氣。
百貨的樣本：走在「前面」的商戰和茂業百貨的故事
與萬象城、購物公園等新興購物中心相比，東門步行街一直都以茂業、太陽百貨、天虹等傳統百貨商場為主戰場。其中，每年10月底至11月初舉行的「東門商戰」，已經成為深圳零售市場每年的重頭戲，每天過百萬的客流進入東門。與政府組織的購物節等活動不同，「東門商戰」主要由步行街幾大百貨巨頭領頭，商業氛圍更濃。
其中，「東門商戰」又以茂業百貨的「68小時不打烊」最為有名，這臺「商業大戲」至今已進入第17個年頭。從10月30日開始，這場「商業大戲」將再次上演。
（來源：茂業百貨微信號）
「在還沒有網上雙11的的那個年代，就有了東門商戰。」在茂業百貨從事家居用品銷售工作的陳小姐告訴記者，「洶湧的人流將售貨員團團包圍，可以說人多到會缺氧。那個年月，商戰不僅成為深圳本地市民的購物例牌，還會吸引珠三角甚至湖南等地前來購物的消費者。」記者調查發現，就在2012年的「68小時不打烊」活動期間，東門茂業店的銷售額一度突破4億元。
「原本以為晚上的顧客會很少，但其實晚間消費的人很多。凌晨零時至3時，依然是消費者集中消費的時段。」陳小姐如是說。記者也發現，今年的「68小時不打烊」喊出「越夜越瘋狂」的口號，還有夜間消費的大額代金券，夜間餐飲折扣等活動，這在不經意間引領了「夜間經濟」的潮流，後者更成為今年的一個熱詞。北京、上海、深圳、成都等地紛紛出臺相關政策，打造夜間經濟，促進消費升級，激發城市活力。
「68小時不打烊」先於網上雙11促銷、夜間經濟出現，可以說茂業「68小時不打烊」以及東門商戰已經成為零售市場的經典案例。
回想到1997年3月，第一家茂業百貨在深圳東門開業。這一年，王健林的萬達百貨沒有成立，華潤置地的觸角也還沒有伸入深圳......
茂業百貨的出現，引領了深圳零售百貨業的革新，巔峰時期的茂業百貨更是聞名全國。不過，高光之後，潮水的方向開始改變。
在香港上市的茂業國際曾在今年年初公布稱，茂業百貨等目標實體未達成2018年盈利保證。在今年上半年，茂業國際出現「增收不增利」的情況，期內公司經營收入總額為38.89億元人民幣，同比增長2.3%；淨利潤為4.22億元人民幣，同比減少17.1%。主要門店中，2019年上半年共有12家店銷售所得款項及租賃收入總額超過2億元。其中深圳華強店、東門店和南山店的銷售所得款項及租賃收入為9.30億元、3.83億元和3.8億元。
（來源：公司財報）
隨著移動網際網路的興起，網上購物漸成主流，曾經風光無限的百貨公司日益沉寂，時代在喧囂和冷清的轉換中面無表情、飛速向前。「這幾年的顧客是少了很多，銷售額自然也降了不少，但作為一年一度的消費盛世，我們仍在堅持著。」陳小姐說。
在眾多因素影響下，包括茂業百貨在內的眾多百貨巨頭不得不採取包括線上線下融合等各種措施，以在轉型升級中度過瓶頸。茂業國際表示，在租賃商戶的引進方面，繼續優化品類組合，加大餐飲、運動、電競及教育等高體驗、高流量的業態佔比，提升門店的客流量，從而與聯營及自營業務產生聯動效應。
在各路商家積極轉型和大力促銷下，去年的銷售情況開始有所好轉。東門太陽百貨在去年的店慶期間曾公布數據，店慶期間的銷售總額破1.5億元，同比增長55%。
商鋪的樣本：人氣如何變財氣？
如果您經常逛東門，或許會發現這麼一個現象:商場裡的人並不多，但步行街上的人氣卻很旺。
周末，東門步行街的人氣。（吳家明/攝）
記者選擇了一個周末到東門進行調查，發現步行街上的許多小吃商鋪前排起了長隊，一些舊商廈也正正在進行改造，一些改造好的商廈和商鋪都偏向於主打美食，東門已經出現包括東門町、鴻展、廟街等在內的眾多美食廣場。此外，與華強北由於修建地鐵而封路數年不同，東門沒有選擇大拆大建的改造，而是通過更平滑的「針灸式」改造。
如今，東門商圈的商鋪租金依舊高居全市之首。據美聯物業全國研究中心對深圳各大熱點商圈監測的數據顯示，三季度深圳各大熱點商圈租金上漲至每平方米每月1145元左右，租金整體保持上升態勢但有所放緩。其中，東門商圈的租金超過每平方米每月2000元。
（深圳各商圈租金情況）
記者在東門町美食廣場調查發現一家面積不到10平方米的小店，月租金就超過15000元。而在鴻展廣場，一間弧形轉角臨街鋪位的叫價竟超過每平方米100萬元。
不過，東門的商家也越來越感到壓力。韓版服裝店店主小黃5年前在東門白馬服裝市場盤下一個檔口。「從2015年起，線下生意受電商的影響越來越明顯，越來越不好做。」小黃早已起嘗試開淘寶網店，先是做服裝零售，但苦於沒有品牌只能打「價格戰」，後來他索性放棄零售改做批發，用於客戶看貨補貨。此外，從百貨大樓艱難盤活開業的DDM Mall，如今多層商鋪都關門歇業，只有有關電玩的店鋪和項目有點人氣，似乎變成一座電玩城。
由此可見，如何使人氣轉換成「財氣」和購買力，是東門商家以及政府相關部門急需解決的問題。
美聯物業全國研究中心認為，目前實體難做已成為不爭的事實， 一線商圈租金也面臨天花板的難題，進一步穩步上漲存在一定難度。美聯物業全國研究中心經理張添鳴表示，深圳的步行街成系統的就只有東門、華強北和海上世界，但狀況都一般般。東門商圈雖然商品檔次下降，但畢竟人流情況尚屬良好，近幾年租金變化幅度不大，能夠保持租金小幅上漲，但空置率也有所上升。總體來講，深圳步行街面臨商業構成陳舊、轉型困難的難題，加上受到新興商圈的衝擊，人流量下降將成為不可避免的事實。因此，整體、系統地改造升級變得非常迫切，是大拆大建還是整舊如舊還有待商榷，但增加網紅熱點是目前亟需解決的問題，否則隨著客戶流量的逐步下降，租金將面臨更大的考驗。
可喜的是，無論是傳統百貨還是臨街商鋪，東門商圈近年來在軟硬體上進行升級換代，無論是業態組合的多樣性或者是營銷事件的打造，呈現出更為積極的姿態謀求改變。「希望人氣旺可以轉化成財氣。」在南塘商業廣場開店的董先生說，「現在東門步行街的人氣尚可，但希望可以更加與時俱進，不能原地踏步。」