來源：斑馬消費
停牌兩年，五洲國際終未能逃脫退市的噩運。
2013年聯交所上市後，這個曾在中國低線城市叱吒風雲的商業地產商，瘋狂舉債、蒙眼狂奔，最終陷入債務的泥潭難以自拔。
擴張埋雷
舒策城兄弟可能做夢也沒想到，五洲國際上市7年，最終逃不過退市這場劫。
12月8日，五洲國際（01369.HK）被取消在香港聯交所的上市地位。
就在一天前，公司還在公告裡表示，對上市覆核委員會予以除牌的決定感到失望。
公司稱，其債權人眾多且不斷進行法律訴訟過程漫長，公司仍為推進公司重組及達成復牌指引付出努力。
是什麼讓這家曾馳騁中國內地的知名商業地產商，淪落到退市地步？
斑馬消費梳理發現，公司2013年上市後大躍進式擴張、舉債狂奔，埋下「地雷」。
2017年，是公司的巔峰時刻。公司旗下項目總建築面積增至1200萬平方米，從東北的哈爾濱到西南的保山、騰衝，在全國27個城市開發、運營40多個項目。
值得注意的是，當頭部房企吸飽「棚改」紅利壯大規模之後，逐漸從三四線城市抽身，五洲國際仍在低線市場深度布局，產品去化和回款速度放緩，資金鍊緊繃。
債務、法律訴訟也紛至沓來。
啟信寶顯示，截至今年10月，公司重要子公司無錫五洲國際司法涉訴205起，大多是民間借貸、施工合同以及金融借款，實控人舒策城被限制高消費33次之多。
去年6月，舒策城離開公司董事局，胞弟舒策丸接任。今年7月23日，舒策丸辭去董事會主席、執董及行政總裁等職。
致命的商業模式
在五洲國際創立早期，舒策城兄弟通過在上海開發嘉定汽配城、無錫新東紡商業街，掘得第一桶金。
小試牛刀之後，舒氏兄弟在江蘇無錫投資20多億元開發五洲國際裝飾城，成為舒氏兄弟全國擴張的起點。
擴張使得公司業績迅速提升，2010年至2012年，公司收入和淨利潤複合年增長率分別為60.4%和56.7%。其中，2012年，公司實現收入22.5億元、歸母淨利潤7億元。
截至2013年2月，公司在浙江、山東、江蘇、湖北、雲南和重慶布局25個項目，包含11個專業批發市場、14個多功能商業綜合體。
2013年6月，公司順利登陸香港聯交所，成為浙江首家登陸港股的商業地產企業。此後，公司業績馬上變臉，斑馬消費統計，2013年至2015年，公司歸母淨利潤分別為10.2億元、2.53億元和-4.82億元。
虧損的閘門一旦打開，便一發不可收拾。2017-2019年，公司分別虧損5.18億元、42.16億元和27.66億元。今年上半年，公司錄得收入5.14億元，虧損達6.41億元。
到底是什麼影響了這家商業地產的業績？商業模式是重要原因之一。
公司的售後包租或返租模式一直備受質疑，加之三四線城市存量地產去化能力弱，公司所拿鋪面不好出租，早前就有各地曝出租金回報低於預期。
從2017年開始，時任公司董事局主席舒策城高調表示，要適當加大住宅土地儲備比例，改善經營性現金流，可為時已晚。
90億巨債
舉債狂奔、業績巨虧，導致五洲國際的債務規模越來越大。
截至2020年6月，公司計息銀行及其他借貸、優先及可換股票據總額分別為31億元及60億元。其中，計息銀行及其他借貸中，約26億元須1年內償還；優先票據及相關債權約34億元須1年內償還。
斑馬消費注意到，公司的債務危機在2018年首次被踢爆。當年，公司於2016年、2017年連續發行的3隻公司債券集中到期，公司無力償還，出現違約。
在此之後，公司陷入了變賣資產償債的惡循環。
從2018年8月開始，公司3.5億元出售盱眙五洲國際全部股權、2019年轉讓瀋陽五洲所持撫順中合49.5%股權，作價4000萬元出讓無錫惠山的房產等，僅僅換來暫時喘息的機會，債務狀況並未改善。
2020年以來，公司先後將投資基金、無錫銀河城等資產用作抵償債務等。截至今年6月，公司淨負債比率達131.2%。
今年上半年，公司旗下項目僅剩14個，相比2017年的頂峰時期縮水6成。