在深圳，由於市場長期是賣方佔據主動地位，買房人是很卑微的。
表現在二手房市場，就是業主難約，頻繁返價，虐得買房人不要不要的。
表現在新房市場，就是開發商非常任性，比如收喝茶費，比如挑客（業內戲言「全款的往裡走貸款的靠邊站」），比如看房要驗資。
驗資這事兒吧，其實一定程度我也能理解，開發商為了提高效率精準獲取有誠意有實力的潛在客戶，初步設置一個財務條件做個篩選，談不上多不合理。
這個過去主要是豪宅新盤才有的操作，這兩年來一些千萬級別上下的豪剛項目（剛需型豪宅或改善型住宅）也都學過來了。我依然覺得開發商這操作沒毛病，水漲船高嘛，雖然以前一千萬的房子才算豪宅，現在一千萬在深圳一二梯隊的片區也就買個2-3房，但畢竟到了千萬這個門檻，還是眾多首套剛需仰望的。
這兩天我去看一個南山剛需盤的驗資待遇，讓我對開發商的騷操作很無語。這個盤就是位於南山區南油的中泰印邸，一個主推60-90平1-3房的獨棟剛需盤。
我對南油太熟悉了，曾經在這裡住了10多年。前兩天辦事路過中泰印邸，心想剛好可以去看看盤。畢竟是南山難得的中小戶型為主的剛需盤，總價不會太高，很多讀者朋友也想了解。
車開到南山大道樓盤入口處，保安問有沒有預約，我說沒有，臨時來的，對方反饋說那打個電話給裡面銷售約一下吧。我馬上打了保安給的電話，接下來的對話是這樣的：
我：你好，可以看房嗎？
銷售：可以，但需要驗資200萬。
我：今天驗不了，那我今天不看樣板房，先去大堂聽聽沙盤介紹啥的吧。
銷售：不好意思，我們營銷中心也要驗資。
我：...........
說真的，我在深圳看了這麼多樓盤，包括幾千萬+的高端豪宅，即便是需要驗資3000萬，營銷中心的銷售都是客客氣氣地接待，滿臉笑容地在沙盤周圍講解項目細節，然後再告之如想看樣板間，需要驗資。
我還真沒見過一個普通剛需盤傲嬌到購房者去營銷中心聽聽講解都要驗資的。
怎麼說呢，的確讓我感到很錯愕、意外，也有些不爽。沒有對比就沒有傷害。當天早些時候，我還去看了華僑城豪宅區裡主推104-143平2-4房的獨棟改善型新盤香山道公館。同樣都是獨棟，同樣都在南山，人家還是豪宅區改善盤，態度可親切多了，天冷了還噓寒問暖的。
中泰印邸是我遇到的第一個不驗資不讓進營銷中心的盤，怪我太out太大驚小怪了。
我想，開發商之所以這麼拽，應該是對項目非常自信，最重要的是，總價門檻低，套數少，一共才238套，不愁賣不好。
下面，我就來聊聊這個盤。
我先聲明一點，以下對項目的分析，不會受到我看房受阻的情緒影響，是什麼就說什麼，該誇就誇，該貶就貶。
先看看中泰印邸的位置：
項目位於南山區南油，南山大道與東濱路交匯處的三岔路口旁。南油這個區域，大家看上面地圖位置比較特殊，西側是前海，東側是科技園後海和深圳灣，北側是南山中心區，南側是蛇口自貿區。離哪兒都近，但南油本身質地一般般，和這幾個兄弟片區在產業發展和規劃上沒法比。片區整體面貌相對那幾個兄弟片區弱不少，主要是因為還有些製造業（主要是輕工業如服裝和面料），服裝廠、服裝批發市場、布料城等不少。圖中左上的紅色1是中泰印邸，圈內的都是工業區廠房，尤其是中泰印邸側上方的，正是南油第三工業區。這些地方基本都是服裝生產的基地。你在這個區域幾乎能看到整個南山區最多的電動車，都是這些服裝行業的小哥小弟跑物流送物料，因為整個南油片區幾乎有完整的服裝產業鏈。再加上片區內有一些八九十年代建的老小區，可以說整體面貌在南山是比較普通的。南油片區的面貌改善有賴於大範圍的舊改，但需要的時間也不短。我對這裡尤其熟悉，是因為我在這邊住過十幾年，並且，有好幾個朋友都在中泰印邸邊上的南油第三工業區創業做服裝，常去。上圖是我從南油第三工業區裡面拍的中泰印邸，一牆之隔。項目交通非常便利，目前離地鐵9號線荔林站和南油西站都很近，步行10分鐘內可到。未來，12號線開通後，創業路站也能覆蓋到此。加上離南山的就業中心都不遠，去哪個方向都還挺便利的。商業方面，最近的是步行約15分鐘的來福士廣場，也還是比較方便的，我和在南油創業的朋友一般聚會也約在來福士。教育配套也還不錯，小學是南海小學，步行10分鐘；初中則是南二外學府中學，距離遠一些，約3公裡，但學校在南山屬於中上水平。根據已對外披露的數據，項目佔地面積約4500平米，建築面積2.7萬平米，容積率5.85，綠化率30%。項目共規劃1棟高層，總戶數238戶，停車位202個，車位比約0.85。項目樓體地上38層，地下3層，戶型層高3.15米，共1棟1個單元，4梯8戶結構，戶型建面共4種，分別為61平1房1衛、76平2房1衛、87平3房2衛、89平3房2衛，全部帶裝修交付。這個地塊比較小，只能蓋獨棟，容積率較高，車位比緊張，這些都是先天因素導致的，沒辦法可以理解。再加上南油片區在南山不算是top地段，綜合這些條件，所以不能在這裡做改善型的大戶型，做中小戶型也合理。不過這也勢必會導致一個問題，就是未來的居住氛圍不夠純粹，1房和2房較多的花園，租客會比較多，這是可以想像的。
再來看看戶型。和不驗資不能進營銷中心一樣，我發現中泰印邸的保密工作真的做的很極致，戶型資料在全網也找不到幾張。好不容易找到幾張網友打了水印的戶型圖，應該說戶型都不太理想。
先看看60平的一房：
我就不說60平在某些樓盤可以做正規兩房了，中泰這個60平戶型居然連個單獨的廳也不做出來，而是把廳和房間結合形成一個酒店式套房，奢侈倒是夠奢侈的，畢竟廳和房間出去就是連起來5.4米寬的陽臺，5米4是過去很多中大戶型豪宅才有的陽臺尺度。一旦家裡來客人了，那就是既然到了廳裡也到了房間裡，沒有什麼隱私。而一進大門左側是個一字型的開放式廚房，開放式的油煙缺點就不說了，這個設計畢竟蘿蔔青菜各有所愛，有人就喜歡開放式的敞亮。只不過，進門後的餐廳更像是個過道，餐廳的尺度，從圖上看，只有陽臺的一半大。應該說，這種設計是非常值得商榷的，既然定位是中小戶型的剛需盤，那麼實用性遠比舒適性重要，因為你這不是深圳灣也不是前海也不是福田中心區的商務公寓！弄出個包含了客廳功能的大房間和大陽臺，卻將廚房和餐廳做的如此之憋屈，難道是為了迎合現在的年輕人都不做飯叫外賣，然後天天在大陽臺對著外景拍抖音？另外，戶型右下角的空間，不知道算是什麼，看著似乎有個飄窗，這塊空間和餐廳大小差不多，做房間肯定是夠嗆的，要麼放個書桌當書房，要麼當衣帽間，但當衣帽間的話去主臥也要繞過餐廳，蛋疼。這個設計不是傳統的經典兩房設計。動靜分離設計的還可以，房間都在裡面（不過其實小戶型也不太講究動靜分離，就那麼點大，還能分到哪去）。倒沒有太大的瑕疵，如果說有，那就是沒有大廳側出陽臺，不符合深圳人的傳統喜好。它這個從電視背景牆旁邊出陽臺的設計是不多見的。畢竟，坐在沙發上看電視時，能望出陽臺和窗外的景色，是傳統經典戶型都具備的，也是大家都比較喜歡的。其實要真找毛病的話，這個戶型有穿堂煞，陽臺的風可以筆直地吹進主臥。陽臺——電視背景牆邊的門——走廊——主臥門——主臥窗戶都是直通的。但畢竟不是誰都信風水這回事的，忽略不計吧，大家看看就好。初看還可以，貌似都挺方正的，但右上角的小房間有點不太規則，沒有具體尺寸，單應該是很難擺下大床，要睡人的話需要定製家具。這都不算太大的問題，這個戶型最大的問題在於，洗手間的位置在整個房子的中心...從風水上來說，這樣的設計是不合理的，因為洗手間是如廁洗浴的地方，髒東西多。好了，我知道有人可能質疑說我是被拒絕看房專門來挑刺，都從風水角度挑毛病了。那我再告訴你，因為洗手間在房子的中間位置意味著它不具備良好的通風條件，而洗手間是全家最潮溼最需要通風的地方！你再仔細看這幅戶型圖會發現，洗手間的淋浴房有個窗戶，從非承重牆的位置來看，窗戶要麼只能對著右側的小房間開，要麼只能對著上面的廚房開。哪有這樣開窗的？通不了風不說，隱私都去哪兒了？一邊洗澡一邊看著廚房老媽炒菜？還是一邊洗澡一邊監督小房間的娃做作業？這個戶型，不太看得懂的，是左上角的小房間到底是不是在主臥裡面，要通過主臥才能走進去的？從戶型圖上看是的，但是理論上應該可以改，不然這樣設計沒有意義，總不會是給主臥配一個書房或者衣帽間的設計吧？剛需盤啊拜託。如果能正常改成兩個獨立的房間，那這個戶型就是市面上正常的89平3房戶型。由於開發商這種這麼拽的態度，不驗資都不能進營銷中心，我只能表示我也核實不了。有興趣的朋友可以去看看。最後，我個人覺得即便在南山打造中小戶型，設計60平的一房，也是值得商榷的。由於單價高，總價應該也去到500萬+了，如果是緊湊型的兩房還好，但卻是個帶有享受型意味的1房，實用性並不高。這個價格，在沙井和光明這兩個剛需盤最熱的地方可以買到3-4房的新盤了，難道就因為在南山就可以任性成這樣？南山寸土寸金，要設計小戶型，設計40平左右的一房一廳也可以，畢竟現在地價貴房價貴，一些為購房者考慮的開發商都能設計出70多平的3房了，設計能力上應該是沒有問題的。40平左右的實用一房一廳，總價也會低一些，能讓更多的剛需願意入手。多一些40平小戶型的設計，可能梯戶比是會讓人難受一些，等電梯久一點，但是，我再強調一次，這本來就是剛需盤，實用性一定比舒適性重要。能以一個相對低的總價讓剛需心甘情願買單才是正解。如果這60平1房設計的好，我也就不吐槽這麼多了，可面對這樣的設計水平，總價又上去了，這就會讓剛需為難。我還聽說網傳要開到12萬的單價，但應該是不可能的，批不到這麼高。這是周邊的小區報價地圖，有部分是商務公寓，價格低一些，稍好的住宅基本都是10萬+，城市山林14萬+，也有個別老舊小區報8-9萬+。我估計ZF能批給他們的備案價應該不會超過10萬（旁邊不遠的萬科瑧山海才批了10.3萬），8-9萬的概率比較大。假定以9萬每平計算，60平戶型540萬，89平戶型大概800萬。這樣的代價買入南山的好地段，從總價來看當然是划算的，但是一想到這種水平的戶型，真的挺蛋疼的。地段的確在房價的佔比裡非常高，但如果仗著地段好就做出槽點這麼多的產品設計，那就是不care購房者感受。吊炸天的開發商應該就是覺得套數多不愁賣嘛，畢竟深圳人那麼多，從不識貨的或者不介意的找出小几百個還是不難。最後，真的希望深圳的開發商都走點心，別辜負了這篇土地。
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