我是廣叔，你相見恨晚的買房導師，廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下精選問答內容來自「廣叔談房」公眾號。
提問：你好廣叔，想買黃埔，預算400萬，哪個盤更值得投資？增城朱村荔富湖畔自住一套，要不要賣？
回答：你好，具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內部。快線站鳳崗站到員村只需要35分鐘。通勤的時間可謂是深深的捏住了天河人的心，對於教育配套只有朱村二小與碧桂園學校，協和中學。在配套方面不如新塘。荔富湖畔在山田站，配套很差，可以出手置換。
提問：廣叔，您好！廣州嶺南新世界現在新房賣6-7萬，這個房開發商配套不錯，周邊環境一般，靠近嘉禾望崗地鐵站，值得購買嗎？
回答：你好。作為白雲區交通樞紐旁邊的唯一的好房子，我認為是可以考慮的。
提問：廣叔您好，首問。廣州華景兩套，自住沁馥佳苑，陶然一套86方小三房打算換掉改善自住加保持升值。看了蘿崗龍湖雲峰原著，裡面的疊墅和聯排有些心動，總價1000~1500多，會配套廣大附小和未來附中。想問下廣叔怎麼看疊墅聯排（兩者中又有沒優先級）的產品和該片區的長期發展（10年），或者改善自住加升值推薦其他板塊更好的方案？
回答：你好。陶然庭苑還可以的呀。龍湖雲峰原著可考慮的，總價1000-1500的適合自住，投資一般般吧。疊墅聯排當然是選聯排好。具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內部。
提問：你好！越秀星匯雲城怎麼樣！麻煩分晰一下！謝謝
回答：你好。越秀星匯雲城北向華南快速會有一點噪音，沒有地鐵，自住還可，投資的話由於區位在邊角位，比較弱勢，片區也缺少增量，未來二手競爭力就很一般。
提問：你好廣叔！本人戶口廣州，現有番禺金山谷住宅110平一套（貸款已付清，抵押貸款200），商辦公寓3套（全款已付，40平*3），小孩16歲，本人公司因疫情影響，業務停頓，轉型中，老婆收入2w，還有廣州房票一張，目前手頭子彈400+DY貸200，請問如以投資為主，兼顧流動性，資金使用效率！用多少資金，類型，樓盤，貸款方式？如考慮自住兼投資，又該如何？目前考慮板塊番禺萬博，琶洲萬盛園，天河東圃魚珠，黃埔科學城，哪個更具保值增值潛力？多謝
回答：你好，錢多就去高大上的地方，比如珠江新城，天河公園，琶洲 錢少的話就去番禺廣場，萬博，科學城之類的 中間價位就是魚珠老黃埔金融城一帶了 不同的板塊價格體系不一樣。比如800的總價，就應該放在市中心如天河公園琶洲金融城越秀學位房一帶，如果放在番禺萬博就成了錯配了。 800萬的房子一漲起碼到1000萬了，過了千萬的房子也就市中心區才比較多人接盤。 目前而言，萬博科學城老黃埔金融城琶洲魚珠天河公園一帶都是熱門板塊。這些板塊只可能選貴了不可能錯 考慮自住+投資，這幾個板塊，建議優先琶洲。 琶洲本區域來講，如果偏自住多一些，那麼可以選擇萬盛圍那個小區域，650萬總價起步（除了雅郡的個別戶型）除外 琶洲區域來講，如果偏投資多一些，琶洲中區和西區的可以投，那麼就要對居住體驗感和舒適度不要有要求，看入市價格而已，琶洲電商起來後，最受益的就是西區這些住宅小區
提問：你好廣叔，我在海珠和荔灣有兩套小戶型，今年的價格不但沒漲，還因為疫情期間有其他業主降價甩賣，導致價格降了一些。小孩剛一歲，想賣掉兩套房去天河北置換帶龍口西小學學位的三房，預算最多能支持900萬總價。周末再去看房，價格已經漲瘋了，而且三房的放盤極少。我是降價把兩套房快速賣掉置換到天河北，還是等明年再看看行情?
回答：你好，首先一些小戶型這種因為只具備一些居住屬性。並沒有強大的學位支撐的話，他是有點尷尬的。強學位的話，一般來說天河越秀為準。這一波本來就是以改善為主的向上需求。
你現在應該是完全沒有名額的對吧，那也只能賣掉再買了。
賣的話看你的小區的拋售量怎麼樣，如果是炒家貨比較多的，你看他能不能撐起來一些的裝修溢價。儘量把你兩個小戶型賣的好一點的價錢。
提問：廣叔你好，最近在看海珠的學位房，一套是杏壇小區頂樓70方，單價3.7，2000年的樓，電梯加裝已公示。一套怡安花園8樓，樓梯65方單價3.5，未來幾年可能加裝電梯，1997年的樓。前面是江南二小，後面是海珠實驗小新校區。目前在猶豫這兩個，廣叔幫忙看看
回答：你好，後者為好，前者的價格其實已經包含了「加裝電梯」的預期在裡面，價格上已經反映了，後者的目前為樓梯樓，後面有加裝電梯的可能性，也是一個增量
提問：你好廣叔，我是深戶， 在深圳灣有一套房175平自住，在金地上塘道兩套房正在出售（已經籤合同）， 1，現在擔心房子又漲一波，2，物價會漲，擔心錢貶值太快。現在準備想再入手一套投資，可以擔當2000W左右總價，目前在等恆大灣廈舊改，華潤城四期看看， 另外我想投資南山和寶安中心區帶地鐵+好學位的房子，求老師推薦？如果新房哪些盤可以值得等？ 如果二手房看哪些盤和區域？ 恆裕二期房子大戶型價格這麼高6000W，還有投資潛力嗎？（如考慮恆裕需要加大槓桿），又買一大房，就有2套大戶型可以長期持有嗎？補充一句：如果買到好的學位也想自己用得上，我有3個小孩（兒子深圳灣學校5年級，小的2個幼兒園）求廣叔詳解，謝謝！
回答：你好，房子到底值多少錢？ 單價到底是多少的時候，房子才沒有人買？深圳灣單價那麼高，為什麼成交還那麼活躍？ 答案是：沒有答案。 房子的價值不是恆定的，跟高端收入、城市發展、基礎設施、貨幣政策都息息相關。 事實上，房價再低，都有人覺得很高，房價再高，也有人覺得依然具備投資價值，就像恆裕濱城的89平，1300萬，1500萬，1900萬，到現在2500萬依然有成交，均價已經逼近30萬。 目前看深圳房價沒有上限，豪宅和剛需市場分化巨大。 這是什麼邏輯？ 答案是，漲的是稀缺。 人民日益增長的學位房需求； 供應緊張的優質豪宅需求； 優質片區的最低總價需求。 2000萬以上首選深圳灣，次選寶中 華潤城四期值得期待，恆二也非常不錯。
提問：廣叔，請問福田大金沙片區有潛力嗎，金海灣花園2房3房投資怎麼樣，謝謝
回答：你好，金海灣花園，福田最便宜的海景房，自住很舒服，小區花園漂亮，管理很好，但是背後大片的城中村，拆遷有難度。據傳隔壁金地工業區的9年一貫制是一個名校，但是學區範圍能否囊括到金海灣花園，這個是個未知數。
提問：廣叔，南山的新盤深鐵閱山境怎麼樣？能點評下嗎？
回答：深鐵閱山境的優勢就是性價比，適合南山剛需上車。項目也都是上車戶型78-103平的2-3房，剛需三寶：地鐵、學校、商業全都有了，學校而且是幼兒園、小學、中學都在樓下，最關鍵是還有2房，很難得。現在南山新盤必豪宅，這種剛需盤真的很稀缺。現在的吹風價是8.5-9萬，想一想，光明都6萬了，這還是南山，各項指標比光明新盤好太多了，單價香。
700左右買個2房，850萬買個3房，還在南山，同品質的二手房南山稀少。確實會有噪音問題，這是閱山境的硬傷。但噪音其實是可以通過技術手段解決的，裝個全屋新風系統花不了幾個錢的。噪音不是評價一個樓盤好與不好的唯一標準。潤璽臨沙河路的戶型也很吵，但也不能說潤璽不好。
提問：你好廣叔，本人深戶首套，目前手上200萬左右現金，可以接受1.4萬左右的月供。在福田保稅區上班，無奈這邊的房價太高，無法上車。從投資的角度考慮，3-5年的周期，全市範圍內有什麼房子推薦嗎？本來想考慮光明的打新，不過現在那邊已經漲到6萬多，現在入手有點怕高位接盤。目前也有考慮打新沙井海岸城，是否值得認籌打新？另外總價500萬左右的二手房，我看到你有推薦西鄉坂田。請問一下上漲的邏輯是什麼？能夠跑贏大盤嗎？另外有其他的房子也可以推薦一下，新盤和二手都可以。請廣叔有空回復一下，萬分感謝！
回答：你好，可以打新沙井海岸城。西鄉板塊主要是承接南山寶中的外溢，剛需買不起就到這個板塊來上車。坂田則是有規劃利好，能通勤福田。這些片區目的跑不贏，但能跟漲，跟上大盤即可。這個總價還可看下上塘，具體房子詳見內部分享。
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