郭建傳拿起貨架上的一款噴霧說，這是一款來自土耳其的身體乳，他是國內唯一的代理商。他的身後，玻璃櫥窗裡擺放著各種各樣的化妝品，雅詩蘭黛、蘭蔻、資生堂……3名工作人員正盯著電腦裡的訂單，旁邊的推車上碼著貨品，他們要在物流下班前把貨物發出去。
郭建傳的鋪子位於深圳華強北明通數碼城一樓，40平方米，不大，卻銷售著近500個單品。
在這座樓裡，類似的美妝商鋪有600間，它們佔據著位置最佳的一至三樓。而那些曾經讓華強北「走路連地磚都看不到」的通訊電子商鋪已然失掉了主角光環，被迫「上樓」。
整個華強北，像明通數碼城一樣賣化妝品的，有4家。
昔日的「中國電子第一街」在轉型。
「我們如果不轉型，就真的會被消化掉。」明通商業管理有限公司負責人林旭表示。
深圳華強北明通數碼城一至三樓原來的「一米櫃檯」已被美妝店鋪代替。南都記者 劉有志 攝
貿易商的小鋪：
批發零售通吃，客戶可能是隔壁店夥計
下午兩點的明通手機數碼城很忙碌。並不寬敞的通道裡，大家或是推著貨物，或是忙著打包。店主們從手機和PC端接單後，得趁著物流沒下班趕緊把貨物發出去。
這座「數碼城」已經名不副實，儘管外牆上依然打著「明通數碼城」的標誌，但走進去映入眼帘的不再是華強北的「一米櫃檯」，而是各色化妝品商鋪。
雅詩蘭黛、蘭蔻、資生堂……市面上常見的化妝品在這裡幾乎都能找到。除了所謂的「大貿」貨以外，這裡還有一些獨家代理渠道的貨品。在這個場子裡，有從事一般貿易的商家，有美妝品牌的代理，還有從事跨境電商的店主。各家店面積不一，和商場裡的化妝品專櫃比起來，這裡更像是一個大型批發市場，沒有BA微笑召喚著你來體驗，來這兒的似乎都是熟客——進來直奔主題，有沒有貨，價格如何。這些問貨的人裡面，除了通常意義上的買家，還可能有隔壁店鋪的賣家，因為市場夠大，即便自己沒有相應的貨品，能賺取一部分差價也是不錯的生意。
郭建傳經營的美詩全球購在一樓，在這座樓裡，算得上是體量較大的店鋪。玻璃櫥窗裡擺放著各種化妝品，大到商場裡的專櫃護膚品，小到香港藥房裡賣的身體乳，這裡都能找到。透過玻璃，前臺位置坐著3個工作人員，他們正在看著電腦裡的訂單。店裡的推車上碼著要發出的貨品，剩下的空間顯得格外侷促。
郭建傳去年6月入駐了明通數碼城，盤下了這家不到40平方米的店鋪，月租15000元。此前，他從事一般貿易的化妝品生意已有7年多，一直租著深圳布吉一帶的寫字樓辦公室。後來聽說有不少同行來此開店，他就把工作的區域轉移到了華強北。郭建傳的貨來自國內一般貿易，經由代理商、進口商之手拿貨。在這家不大的店裡，銷售著近500個單品。
「客戶要的貨在這裡都能找到，他們面對的是全國的代理商，便於考察市場，所以我們就選擇來這裡開店了。」進駐這裡一年多的時間裡，郭建傳的銷售渠道從B端轉為B端和C端。「零零散散的客戶也有，沒做過的客戶也會有增加，每個月會增加1000-2000名意向客戶，到目前月銷售額已經出現了幾萬塊錢的增加值。」
光臨店鋪的C端客戶有時候未必是消費者，還有可能是隔壁店鋪的夥計。郭建傳表示，和以前租寫字樓不同，如今是打開門做生意，就算只賺五毛一塊，他們也會做。
深圳華強北明通數碼城內，拉貨的商家。南都記者 劉有志 攝
立足的砝碼：
獨家貨源+低價，一款身體乳月銷三萬支
僅明通數碼城內，就聚集著600間美妝商鋪，想要立足就必須得有獨家貨源。
郭建傳拿起貨架上的一款噴霧告訴我們，這是一款來自土耳其的身體乳，也是唯一在國內進口品中持有特證的身體乳噴霧，而他是國內唯一的代理商。
這款產品在商超中也能買到，放在華潤、天虹等店就變成了零售，而來到郭建傳的店裡則主營批發，這中間差了大概有幾十塊錢利潤。記者比較發現，這支身體乳噴霧在天虹的售價為128元，買兩支送一支，平均每支80多元。在郭建傳的店裡，零售價為69元/支，一件批發價為42元。而所謂一件，指的是一口氣批發48支。
郭建傳透露，僅這款身體乳一個月就能做到三萬多支的量，「幾乎都是商超批發，商超會從我們這裡拿貨，因為我們屬於在中國唯一的代理商，他們就得從我手上拿貨。」
事實上，在他店裡陳列著的商品中，除了這些看起來名不見經傳的產品外，也不乏蘭蔻、雅詩蘭黛、資生堂等品牌的產品。在天貓上的蘭蔻旗艦店，200ml的蘭蔻水份緣舒緩柔膚啫喱售價為475元，而在郭建傳的店裡批發價只要348元。他告訴我們，這些專櫃都有的牌子，出貨價一般都是按照專櫃的特定折扣來賣，批發7.3折拿貨，而零售約為8.5折。「利潤一般是售價的3%-5%，批發的行規就是加2%-3%賣出去。」
如何保證正品是所有人關心的問題。在郭建傳的店門口，就張貼著「假一賠十」的告示，同樣的內容出現在每家店的進門位置。郭建傳表示，自己的商品在進入中國大陸銷售時，已在國家相關部門辦理註冊（備案）手續，且已繳納關稅、消費稅、增值稅。
郭建傳的訂單主要來自於網絡。「現在銷售主要都是在線上，大單走的也是物流。店面的作用主要其實是和客戶溝通。」以前租用寫字樓，郭建傳需要不斷地去找客戶，「每天都要奔波，很辛苦。來到市場之後，客戶反而會來到市場找產品，就省了我們的時間。」
深圳華強北明通數碼城，一家美妝店鋪的工作人員正在整理即將發出去的商品。南都記者 劉有志 攝
海外品牌實體店：
看中華強北區位優勢，銷量超過預期
較之郭建傳選擇在場內駐紮，陳燦將門店設在了沿街的位置。走進貝尼格林店內，陳列架上擺放著該品牌的旗艦產品，巨幅海報上是代言人的圖像……和場內大多數一般貿易商門店不同的是，這家店更像是商場的專櫃。
貝妮格林是韓國的一個化妝品牌，陳燦在代理了這個化妝品牌後，於今年4月份正式在國內上線。布局線上的同時，他也將目光放到了線下。同一時間，他入駐明通數碼城。
陳燦坦言在首家實體店的選址上也糾結了一番。由於品牌剛成立不久，知名度和整體銷售數據還比不上一線的國際大牌，達不到進入商超的門檻。他在杭州、廣州、上海、深圳等地作了比較後，最終決定將實體店落戶深圳。
「深圳得天獨厚的地理優勢，讓我們選擇了這裡。因為毗鄰香港，意味著可以更快地和香港的客戶接觸。加上深圳的化妝品需求量也很大。」
而選擇華強北，則是看重其影響力。「華強北從通訊轉型到電子，幾十年的過程，已經積累了全國這麼多的流通渠道，從轉型速度上來看我們也很期待。」
來到華強北之後，品牌知名度突破了陳燦之前的預想。陳燦坦言，一開始預想銷售量能夠增長20%，就值回本了。但來到華強北後，不少代理都上門洽談。僅僅通過該化妝品的分銷渠道，就為該品牌帶來了每月超過30%的銷售量增長，而且瀏覽量和知名度也都打破了之前的預設。
陳燦表示接下來還將繼續布局線下實體店，功能主要以體驗為主。他指著店內的一角表示，未來這裡會設置成體驗專區，爭取打造成網紅打卡點。實體店還將優先在一線城市落點，比如杭州、上海、北京等，讓品牌從華強北走向全國。
與陳燦一起引進貝妮格林的楊述恩在明通數碼城也有自己的店，不同於陳燦「代理」的身份，他開店主要是以跨境電商的身份做售後。
此前在香港開藥店時，楊述恩就承擔著跨境電商的角色，消費者在香港選定東西之後直郵過來。但難以避免的產品破損、使用過敏等情況讓楊述恩開始盤算，在深圳設置一個地方做售後服務，「如果客戶有不滿意要退還之類的，就來這裡。因為現在獲取客源的成本太高了，化妝品也更講求售後服務，所以這個店的定位就是售後，同時也是為了打開內陸的客源。」楊述恩笑稱，自己選擇進場是為了緊跟潮流，畢竟身邊不少從事跨境電商的朋友也都進駐了華強北。
深圳華強北明通數碼城的一家美妝店鋪。南都記者 劉有志 攝
如何轉型？
電子商鋪上樓，一至三樓變美妝鋪
如今，明通數碼城的美妝和電子通訊市場呈現了五五開的局面。與一至三樓五顏六色、琳琅滿目的產品相比，四樓及以上的通訊電子商鋪色彩就單一了很多。這些曾經撐起「東南亞最大手機專業市場」稱號的電子通訊商鋪在2017年8月份開始「上樓」。
那一年，頂著「中國電子第一街」名號的華強北，日均人流量受到了降維打擊——從2012年巔峰時期的五六十萬，變成不到五萬。空鋪率越來越高，和過去「走在華強北連地磚都看不到」形成鮮明對比。
焦慮的商戶們開始尋求轉型。
2017年，深圳福田區政府印發《華強北創新發展行動計劃(2017- 2019年)》，全面實施「1222」戰略舉措，三年內投入10億元專項資金開展「十大工程」，打造20萬平方米以上創新型產業空間，建設20個以上創客空間、孵化器、加速器，培育2000個以上創新創業團隊，籍以通過政府扶持推動，大力培育和集聚創新型企業，吸引來自全球的孵化器和創客進駐，以創新發展引領華強北商圈轉型升級，打造國際一流創新創業街區。
在明通商業管理有限公司負責人林旭看來，這是政府看到華強北衰落了以後，給出的重振華強北、鼓勵商家轉型的信號。
但一個老牌通信市場，大量的電子生意，怎麼轉型？
「國內外的人第一次來深圳都會想到華強北，大家都想看這裡有什麼新東西出來。」林旭表示。
2017年8月，明通數碼城選擇進軍美妝市場。在林旭看來，隨著國民生活水平的不斷提高，尤其是年輕人對於化妝品的需求量越來越大，這將是一個時尚消費、快速消費的行業。「肯定是可以做的。但是它的市場份額到底有多大，誰也不知道」。
轉型前，林旭做了一番考察。山東、浙江、上海、長沙等地的化妝品市場早已崛起，而廣東只有廣州擁有化妝品市場，主攻國產化妝品。如此一來，林旭將目光鎖定在美妝市場，定位成高端品牌，儘量朝著國際化方向發展。
但要把電子通訊市場改為美妝市場，並不容易。很多商家並不知道即將到來的這種顛覆式轉型，最初只敢從二樓開始改。
「我們從幾十間鋪做到一百多間鋪，逐步發現商家有這個需求。」而隨著轉型的動靜響起來後，一些進口貿易商、國外想進駐中國區的廠家知道以後，也都逐漸湧入這個市場。
2017年底，明通數碼城二樓全面改裝完畢，一樓進入改造的範疇。2018年，3樓也被改成了美妝市場。三層樓共計600間美妝商鋪，原先做通訊電子設備的商家們則都逐步搬往樓上。曾在華強北紅極一時的「一米櫃檯」都被逐漸改成了小型商鋪。
深圳華強北明通數碼城，忙碌的美妝店鋪工作人員。南都記者 劉有志 攝
擺脫假貨標籤
制假售假將收回鋪位，一次性淘汰
「山寨機」的標籤曾讓不少人認為華強北「水很深」，只有「水貨」而沒有「行貨」。這一輪向著美妝市場行進的轉型中，明通數碼城在努力擺脫「假貨」標籤，定位為高端、正品、真貨。
剛開始時，市場對於商品也很難鑑別。「畢竟是新行業，而商務部備案的目錄裡化妝品的品類也不齊全。」林旭表示，他們曾購買一批進口產品，從外包裝到內包裝進行研究，再進行專人培訓。「各個環節如何規避假貨都要摸索出來，誰敢拿錢扔到水裡？」
商場內所有店鋪進門處都張貼著「假一賠十」的標語，而附在下面的投訴電話就是林旭的手機號。商家在進場之前需要與市場籤訂「一次性淘汰制度」以及「市場經營主體誠信經營承諾書」，一旦被查實有制假售假的行為、侵犯智慧財產權的行為，都將終止租賃合同，無條件將鋪位收回。
但假貨依然盯住了這個新崛起的美妝市場。一些外圍賣假的人冒充專業美妝市場的商家去賣貨，投訴之後核實發現對方連基本的鋪位都沒有。還有售假人士盯上了那些沒有獨家貨源、經驗不足的商家。
「面對這種情況，我們只能是一發現有假貨，直接報警，同時報給市場監管部門處理。」打假的次數多了，林旭和團隊成員也摸索出了許多鑑別假貨的門路——外包裝、封口、紙張印刷、字幕排版、油漆的均勻度……靠細節才能鑑別化妝品的真偽。
假貨曾經讓消費者對華強北的商品缺乏信任。「我們也吸取了這個教訓，最關鍵的就是打假。」林旭說。
深圳華強北明通數碼城的美妝店鋪門口都貼著「假一罰十」的告示。南都記者 劉有志 攝
轉型成功了嗎？
尚未回本，但「不轉型就會被消化掉」
作為華強北第一家向化妝品轉型的手機市場，同時也是目前華強北最大的化妝品市場，明通數碼城2018年上半年就完成招商，出租率達到100%。
其他市場也紛紛效仿。總面積5000㎡的華強北遠望手機數碼城二期也完成了從手機市場到化妝品市場的轉型，出租率同樣高企。
化妝品市場的火爆也帶動了周邊經營服裝的市場，紫荊城、曼哈A座也紛紛轉型，重新裝修招商，進行商家篩選。
這兩年來，政府也不斷出臺扶持政策，助力華強北轉型——2018年，在對華強北現狀進行了摸底調查及產業未來發展的預判後，福田區政府先後出臺了《華強上步片區產業空間供給側專項政策》《福田區支持專業服務業發展若干政策》《福田區支持時尚產業發展若干政策》《福田區支持新一代人工智慧發展若干政策》《福田區支持供應鏈產業發展若干政策》《福田區支持企業債券「直通車」機制若干措施》等「1+5」的系列產業扶持政策，在區政府層面從企業資金、人才引進、空間支持等方面給予了華強北片區產業轉型發展的政策支持。
其中，《華強上步片區產業空間供給側改革專項政策》提出，對運營機構提供60%租金補貼、50%（最高1000萬元）裝修補貼，還有各種融資配套獎勵、經濟貢獻獎勵等運營支持，為眾創空間、創客團隊提供了全方位的政策支持。
政策的強力支持下，2018年，華強北落實了10.42萬平方米低成本產業空間。截至今年4月，已經運營的創新創業中心共計9家，總經營面積10萬平方米，入駐創客團隊500多個。
華強北的轉型成功了嗎？
雖然看起來熱熱鬧鬧，但林旭坦言，明通數碼城的轉型到目前還沒回本，但的確打開了新的市場，也為華強北找到了新的出路。目前華強北共有大大小小約40個市場，做美妝的只有4家，佔比不到10%，「但至少一定程度上代表了華強北轉型的方向，也代表了向高端化轉型的嘗試」。
做化妝品能做多大規模？林旭不敢說。只是從商場的空置率來說，目前的狀況比起曾經的電子通訊市場好多了。「做任何一個市場，第一步是要滿，但滿了不代表成功了。滿了以後怎麼去培育下來，讓它生根發芽才是更重要的。」
明通數碼城有著更大的抱負——打造美妝產品完整的產業鏈。「因為高端化妝品的科技含量很高，尤其是美妝工具、美容儀器這些方面，國內還跟不上國外的水平。」林旭希望，通過培育出專業的美妝市場後，像原來電子市場那樣，讓大家從這個產業看到希望，「電子市場的崛起，電子產品研發企業、電子產品設計生產企業等等，都是從這裡走出去的。美妝產業也要朝著這個方向前進。」
回憶起兩年前，林旭坦言自己是抱著試一試的心態，才一腳踏進了美妝市場的行列。「大家都在掙一碗飯吃，大家都吃不飽，還不如先跨一步。」
事實上，華強北並非這兩年才開始轉型。2012年起，電子商務崛起，衝擊著實體經濟，商戶們就開始摸索轉型路線。服裝、黃金、智能家居、智能穿戴、綠色醫療、LED……
「華強北的光環依然還在，只是沒有當年的那種風光了，我們如果不轉型就真的會被消化掉。」林旭稱。