出租房內養寵物,出租人能否解除租賃合同?

一、事例概況

2006年12月，原告林大天(甲方)與被告林錢多多(乙方)籤訂上海市房屋租賃合同1份，約定甲方將位於上海市閔行區虹梅南路1661弄66號101室房屋出租給乙方作為辦公、住宅使用。期限自2006年12月17日起至2007年12月16日止。月租金為1300元。租金支付方式為3月支付一次,先付後用,乙方必須在籤訂合同2天內向甲方支付首期租金,以後每期提前5天支付(以付出憑證日期為準)。若乙方逾期交付租金達7天，將按違約處理，追究乙方違約責任。在籤訂本合同2日內，乙方應向甲方支付3個月的租金及1個月押金，共計5200元。本租賃合同到期後，在乙方將房屋其附屬物品完好地向甲方交割清楚後，甲方應在5天內將保證金無息退還給乙方。水、電、煤氣費、電話使用費、閉路電視費由乙方承擔。物業管理費由甲方支付，甲方並負責開通有線。乙方對承租的房屋及其設備等負有愛護、保管責任,不得擅自改裝、拆建房屋及其設備或改變用途；保證不利用承租的房屋進行非法活動和損害公共利益；嚴格遵守物業管理的有關各項規定。租賃期滿，甲方有權收回全部出租房屋，乙方應如期交還。

武漢律師藍應政

武漢律師藍應政籤約後，原告按約將上述房屋交付被告使用,被告則向原告支付了自2006年12月17日起至2007年3月16日止的租金3900元及租房保證金1300元。被告入住後，在承租房屋內養貓20餘只，引來周圍居民的強烈不滿，紛紛要求被告在承租房屋內停止養貓或搬離承租房屋，遭被告拒絕，遂成訟。

另查明:涉訟房屋的權利人為原告及其家人所有，房屋用途為居住公寓房。

再查明:被告於2007年3月15日曾通過郵局匯款向原告支付2007年3月17日至同年6月16日止的租金4200元。但由於被告書寫的收款人(即原告)地址有誤，致原告無法收到該款項。

上述事實有下列證據證明:(1)上海市房屋租賃合同及上海市房地產權證各1份，證明原、被告間存在合法的租賃合同關係;(2)案外人(小區居民)肖鵬、朱芝平、陳豔、王萍、丁紅、鄭國、俞冰的證人證言及案外人上海順信物業管理有限公司都市宜家苑管理中心出具的證明各1份，證明被告的養貓行為已嚴重影響了周邊居民的正常生活；(3)閔行區聯合人民調解委員會通知1份，證明原告已盡了善意勸阻義務而遭被告拒絕；(4)登載關於被告養貓30餘只新聞報導的《新聞晨報》1份，證明被告在承租房屋內養貓的事實；(5)證人(小區居民)陳芝萍及租賃房屋所在小區的物業管理中心管理人員符慶華當庭作證，上述證人均證明被告的養貓行為已嚴重影響了周邊居民的正常生活；(6)郵政匯款收據1份，證明被告已支付了2007年4月至同年6月的房租；(7)檢驗檢疫局及善醫診所證明各1份，證明被告所養的貓沒有危害周圍居民的生活。

大家怎麼看？出租人能否解除該租賃合同？

武漢律師藍應政

二、筆者觀點

筆者認為要解決這個問題首先要確定事例中是否有可以解除合同的情形，合同解除主要包括三種形式，分別為協商解除、約定解除和法定解除。根據上述信息，出租人與承租人並未就合同解除的事宜協商達成一致，合同中並未設置約定解除條款，與養貓事宜有關的條款為「乙方對承租的房屋及其設備等負有愛護、保管責任,不得擅自改裝、拆建房屋及其設備或改變用途；保證不利用承租的房屋進行非法活動和損害公共利益；嚴格遵守物業管理的有關各項規定。」，而法定解除也主要是如下情形，《合同法》第94條規定：「有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。」。

綜上，因為出租人出租房屋的主要目的是獲取租金，同時事例中承租人已按時交納房租，出租人的合同目的是實現了的，而且事例中並未出現不可抗力情形，所以出租人無法根據第94條第（一）至（三）項緣由解除合同。

那出租人能否根據第94條第（四）項或第（五）項主張解除合同呢？結合合同中關於房屋使用條款的約定及《合同法》第7條，當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益；第219條，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。事例中，承租人養貓的情形是否屬於未按照約定使用房屋的情形，受損害了社會公共利益，是否對房屋造成損害，這些都是出租人能否得以解除合同的關鍵。如果出租人提供的證據足以證明承租人養貓的行為造成了上述後果，則出租人是可以解除合同的。

三、判決結果

上海市閔行區人民法院經審理認為:原、被告籤訂的上海市房屋租賃合同系籤約雙方當事人真實意思表示，於法不悖，應屬合法有效。根據雙方租賃合同的約定及我國《合同法》的規定，承租人應當按照約定的方法或者租賃物的性質合理使用租貨物。本案涉訟租貫標的物的性質為居住公寓房，然被告在該居民住宅房內養貓多達20餘只，該行為非一般的寵物飼養，屬改變了涉訟居住公寓房單純作為居住使用的租賃用途，使租賃房屋處於不合理的使用狀態，影響了周圍居民的正常生活，引起了周圍居民的強烈不滿,有悖公序良俗。就本案而言，在出租人及租賃房屋所在小區物業公司管理人員的多次勸阻下，被告仍我行我素,不加改正,嚴重損害了出租人作為房屋產權人及管理人應享有的合法權利。因此,原告在無法勸阻被告對上述行為予以改正的情況下，要求與被告解除租賃合同,理由正當,本院應予支持。合同被依法解除後被告應及時離、返還房屋並向原告支付自2007年3月17日起至搬離之日止的租金，原告亦應在被告搬離涉訟房屋的同時向被告返還租房保證金。鑑於造成合同提前解除的責任在被告，且雙方當事人對被告承租期間的裝修殘值如何處理未作出約定,同時考慮到被告裝修的價值較低等因素,本院對被告所投入的裝修損失認為應由其自行負擔。因此，被告以提前解除合同的責任在原告而不願無條件返還承租房屋之抗辯，缺乏依據，本院不予採信。

上海市閔行區人民法院依照《合同法》第94條第4項、第219條、第226條的規定,作出如下判決:(1)原告林大天與被告林錢多多籤訂的「上海市房屋租貨合同」予以解除；(2)被告應搬離位於上海市閔行區虹梅南路1661弄66號101室承租的房屋；(3)被告應向原告支付自2007年3月17日起至被告實際搬離之日止按月租金1300元計算的租金；(4)原告應返還被告租房保證金1300元。

武漢律師藍應政