墨爾本連續五年傲居《經濟學人》雜誌「全球最宜居城市」榜首。這頭銜得之不易，其背後是墨爾本超過20年的產業調整、城市功能再定位、城市再開發的努力。特別是CBD區域，更是見證了墨爾本市中心由幾乎被遺棄到重生的歷程。
CBD的重生 ·逃離CBD與幾乎所有經歷過工業革命的西方傳統城市一樣，墨爾本CBD區域在工業化時期是全市工業生產、市場交易的中心。由於環境汙染嚴重、治安狀況較差，墨爾本CBD於1960年代快速機動化時期迅速衰落。人們不斷向環境更好的郊區遷移，市中心一過下班時間便很快沉寂，了無生氣。
進入1980年代，當時的聯邦政府採取了激進的金融改革政策，金融擴張幅度超過國民經濟的承受力，大量過剩資本湧入商業地產，資產價格迅速上漲。這段時期，墨爾本CBD有大量寫字樓入市市場需求卻十分有限。過度開發及市場投機很快堆積起大量泡沫，並隨著1987年10月19日「黑色星期一」的全球股災而破裂。澳大利亞1990年陷入了1930年代大蕭條後的最嚴重經濟衰退。墨爾本在經濟衰退之初大量企業倒閉，寫字樓退租不斷蔓延，人們開始加速逃離中心區域。到1993年，墨爾本CBD寫字樓空置率上升到27%的歷史最高點，市場信心跌至谷底。
·復興之路為了應對經濟危機導致的不利局面，新上臺的墨爾本自由黨政府開始實施一系列市場幹預及刺激措施。首先，政府於1992年開始實行「郵編3000」(Postcode 3000)策略（註：墨爾本市中心行政區域的郵編為3000），
通過將空置的寫字樓改造為公寓、並新建公寓樓以吸引人們回歸市中心居住。同時，包括前述斯旺斯頓街步行化改造項目在內的一系列環境整治工程，致力於復興CBD區域的商業零售。「郵編3000」策略很快起到促進CBD再生的積極作用，CBD常住人口迅速增長，並逐漸外溢到鄰近的南岸(Southbank) 和港區(Docklands)。到1990年代中期該策略逐步退出時，墨爾本市中心新增了超過3000套公寓，並逐漸改善了原有CBD區域以商業辦公為主的較單一城市功能。
其次，大規模調整市中心土地利用及城市功能。
伴隨著1990年代初的這場經濟危機，澳大利亞及墨爾本的去工業化也快速深入。原先聚集於CBD周邊的工業廠房、港口設施逐漸外遷，城市功能也隨之快速調整。隨著人口不斷增長，墨爾本市政府引導開發商於市中心區域開發高層住宅，並有步驟地將住宅開發導入南岸與港區這兩個重點的城市更新區域。1990年代初，南岸的工業設施外遷，大量高層住宅拔地而起。這其中包括澳大利亞目前最高的公寓樓「發現大廈」（又稱尤利卡大廈，Eureka Tower）。
墨爾本市中心城市更新重點區域：南岸與港區。這兩個區域介緊鄰CBD。來源：谷歌地球，作者編輯隨著南岸與港區這兩大市中心城市更新項目不斷進行，墨爾本CBD也逐步向外擴張。原先由經濟危機導致的市中心衰敗勢頭也早已扭轉，並成為墨爾本最具吸引力、最重要的混合功能城市核心區域。截至2014年，墨爾本CBD、南岸、港區這三個區域的常住人口已達5.6萬，並仍在迅速增長。市中心公寓供應量的加大，為嚮往便捷生活的人們提供了多元的居住方式選擇。
2004-2014年墨爾本市中心人口增長。得益於成功的城市功能調整策略，墨爾本市中心常住人口在過去十年當中快速增長。官方預測到2030年，市中心常住人口還將增長一倍，達到12萬以上。來源：澳大利亞統計局本文作者在《墨爾本維多利亞女王市場的更新改造（上）》、《墨爾本維多利亞女王市場的更新改造（下）》中曾提到，墨爾本正在經歷的「再中心化」有其深層次的社會經濟邏輯。
首先，澳大利亞人口總量小，老齡化趨勢加快。為了應對人口結構變化可能帶來的政府福利支出危機，澳大利亞政府一方面鼓勵民眾生育，另一方面將吸引移民作為其長期的人口戰略。其次，墨爾本相對較低的生活成本、相對較多的就業機會、優越的生活環境、豐富的文化節事活動，吸引了澳大利亞其他區域的移民不斷湧入。根據官方預測，墨爾本全市總人口將由目前的450萬增長至2030年的約600萬，並將於2050年增至780萬。快速增長的人口，一方面給城市帶來諸多挑戰，另一方面也提供了經濟持續增長的動力。 墨爾本人口增長趨勢及預測。來源：澳大利亞統計局、維多利亞州環境、土地、水資源及規劃部為了應對人口快速增長，除了採取傳統的城市外擴、新建居住區的策略外，墨爾本更多採取了在已開發區域進行再開發的方式。而墨爾本CBD及市中心區域由於基礎設施建設水平高、各種配套完善，圍繞其周邊區域開發住宅、提高開發強度不僅可以最大限度利用現有設施，更可以節省大量基礎設施投資開支。另一方面，作為傳統的單中心城市，墨爾本CBD的首位度仍有提升空間。如下圖所示，墨爾本CBD就業首位度（CBD就業崗位佔全市就業比重）為11%，雖低於紐約曼哈頓，但已與芝加哥持平，且高於倫敦金融城。而就業強度（9.2萬人/平方公裡）與全球發達城市相比仍有提升空間。正基於此，維多利亞州政府在其「墨爾本2050」 (Melbourne 2050)戰略規劃中，除了強調將引導城市向多中心化方向發展，也強調應強化CBD及中心區域的核心功能。
墨爾本CBD與世界其他城市就業指標對比。長期以來，國內規劃界對單中心城市的排斥及多中心化發展的盲從幾乎已上升到「政治正確」的高度，言必多中心。但一個城市到底是單中心還是多中心、需要幾個核心區，完全取決於城市規模。墨爾本大都市區450萬人口，雖是單中心城市結構，但過往一個世紀的城市演變與發展所積累的經驗教訓，使得官方及學界達成共識，即多中心是墨爾本未來容納更多人口、確保城市服務品質的必由之路，但要形成多中心的發展格局，必須首先強化現有CBD區域，進一步提升其首位度，使其成為墨爾本毋庸置疑的城市核心區域。
縱觀世界，發達國家大都市的CBD發展經驗告訴我們，發展規律難以違背。
具備一定人口規模的城市，在其發展過程中往往不會從一開始就形成多中心發展格局。一個CBD的形成，是人口、土地、資本、基礎設施等資源配置效率最大化的必然結果。這種資源的聚集只有達到邊際效應開始遞減、負外部性完全大過正外部性之時，市場外溢才有可能產生。如前文所述，墨爾本CBD 2.4平方公裡範圍內提供了超過22萬個就業崗位，就業強度達9.2萬人/平方公裡，其11%的就業首位度已接近國際先進城市水準。而北京CBD 目前就業強度僅為4.3萬人/平方公裡，吸納就業僅佔全市3%。提升CBD的就業強度、完善CBD區域多元商業、文化、教育、休閒娛樂等配套設施、強化其作為北京核心功能區的地位顯得尤為緊迫。
而提升就業強度與首位度，僅僅依靠新建寫字樓來提供就業空間是遠遠不夠的。仍以墨爾本為例，除了眾多在寫字樓辦公的高收入白領外，墨爾本CBD中大量的中等技能就業分布於沿街的服裝店、餐廳、酒吧、咖啡廳、社區服務等依賴步行環境而生存的配套服務部門中。而適合步行的環境，需要一個人性化尺度的街道空間。
倘若北京CBD仍延續大路網、大地塊的思路，仍以超大體量的建築尺度代替街區尺度，這種城市空間形成後，其鬆散的空間布局必將加劇交通出行需求，加劇現有區域的擁堵；更將直接消滅大量沿街商業及就業機會，切斷市場自我完善機制的根基。而再便捷的地下空間，最終也難以取代舒適的、適合步行的街道。這種非人性尺度的城市空間，是任何以宜居城市為目標的城市都應當避免的。而在現有CBD仍未羽翼豐滿之時，再新建一個CBD，恐怕將與其初衷背道而馳。北京已開始嚴控人口增長，在可以預期的人口增量持續放緩、人口結構不斷老齡化的未來20年中，新增加的大量商業辦公體量，靠從哪裡來的需求填滿？
我們不能以目前北京寫字樓市場火爆、租金已比肩紐約這些短期現象，來判斷未來市場需求就一定旺盛。橫濱的「港灣未來21」在開發之初，定位為東京大都市區的副中心，希望能疏解東京過於聚集的人口。而十幾年過去，當初規劃的開發規模至今仍未實現，東京也仍然聚集著全球第二多的世界500強企業總部，年輕人仍不斷湧向這座日本最大的城市。
·人是城市發展之本未來城市之間的競爭將圍繞人口，特別是高素質勞動力展開。縱觀世界範圍內，無論老牌的全球城市，如紐約、倫敦、巴黎、東京，還是後起之秀的新加坡、首爾等，無不將吸引高素質勞動力、創建宜居之城作為城市可持續發展的最重要戰略，並將其納入長遠發展規劃之中。這些處於全球資源配置網絡頂端、市場化已非常充分的城市深諳，經濟發展的持續動力便是穩定增長的人口，特別是當土地、資本這兩大生產要素投入的邊際效應已達最低水平時。技術進步當然能推動經濟持續發展，但技術進步最終仍依賴於人。人，才是城市發展之本。服務人、留住人才是一座宜居之城應秉承的理念。
有趣的是，國內不少城市仍反其道而行之，將嚴控外來人口作為其規劃目標。但筆者相信，這些短視的政策將隨著住宅庫存壓力、經濟增長乏力而很快做出調整。幾乎可以預見的是，國內一線城市將以其難以撼動的政治地位及與之匹配的社會經濟資源而對外來人口持續產生吸引力；經濟發展水平較高、環境承載力較強的二線城市將吸引三、四線城市及其區域周邊農業人口，而三、四線城市中，除了極個別經濟發達、環境良好的城市外，絕大多數在未來十年都難以擺脫由人口淨流出而導致的衰退態勢（東北三省除了瀋陽每年仍有新增人口外，其它城市已呈現全面人口淨流出趨勢）。全面二胎政策能在多大程度上起作用，目前還難以預計，但以文化背景相近的東亞經濟體——如日本、韓國、臺灣地區的經驗看，即便採取更加激進的鼓勵生育政策，也難以在短時間內扭轉低生育率所導致的人口老齡化、勞動力人口持續減少以及隨之而來的經濟增長乏力的趨勢。
（作者系城市規劃師，關注城市更新改造、城市發展戰略及區域經濟。卡迪夫大學城市與區域規劃學院碩士，曾服務於AECOM、仲量聯行，現居墨爾本，就職於澳大利亞Urbis公司經濟與市場研究部）參考文獻
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