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香港傳真
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一座城市裡的地產漫遊與畫像。
「洪水橋將來會是可容納20萬人口的新一代新市鎮，故集團對該區樓市前景看高一線。」
觀點地產網 在香港，點石成金的故事依然不斷在上演。
高速的城市化，從觀塘和荃灣的衛星城市，到沙田和屯門的新市鎮，超過半世紀，至今仍為香港人津津樂道。
洪水橋，位於元朗西部，接連屯門，是青山公路沿線的一個小市鎮。
這裡即將成為特區政府銳意開拓新界東北發展區的重點區域，而洪水橋將是一個新市鎮的代表。
隨著城市化的發展，香港土地逐年供應不足，政府為求覓地建屋想盡辦法。
2018年發展局局長黃偉綸指：「新發展區及新市鎮擴展是中長期土地供應的一個非常重要來源，預計約22萬中長期落成的房屋單位當中，約20萬是來自新發展區及新市鎮擴展。」
對城市邊沿的大型發展區而言，70多年來，政府依然樂此不疲。
這意味著，在這些新市鎮擁有大量土地儲備的開發商來說，無疑是利好消息，而泛海國際是其中幸運的一員。
事實上，早在廿三年前，泛海國際就在洪水橋新發展區內持有1幅中心地帶的地皮。籌劃超過20年，於2020年終於完成補地價手續，涉及金額超過20億港元。
最新消息指，泛海國際方面透露，集團將投資45億港元發展該項目，最快將在2021年底或2022年初推售樓花。
押寶洪水橋
觀點地產新媒體翻查歷史資料發現，早在2003年完成的「新界西北規劃及發展研究」，已經選定洪水橋作為新發展區。
由於當時人口增長和住屋需求放緩，這項開拓新發展區的計劃被擱置。
在其後「香港2030：規劃遠景與策略」研究重新審視在新界拓展新發展區的需要，並建議開拓多個發展區，包括洪水橋新發展區，以應對香港長遠的住屋需求和提供就業機會。
隨後，香港發展局委聘顧問公司進行「洪水橋新發展區規劃及工程研究」，並分別在2010年11月及2011年12月分兩輪進行第一階段的公眾參與活動，並在該階段草擬初步發展大綱圖作為指引。
2013年，特區政府正式公布洪水橋新發展區第二階段開始諮詢，整個諮詢程序於2014年年中完成，2019年起進行工地平整，首批居民將於2024年入夥，2034年完成。
按照政府計劃，是把新的洪水橋定位為新界西北區的「區域經濟及文娛樞紐」，相關文件強調：「為各種經濟活動提供約640萬平方米建築樓面面積，並會產生約15萬個涵蓋各種工商業、特殊工業及社會服務業界的職位，有助解決目前新界西北區內職位不足的問題。」
據香港本地媒體指，計劃提供的面積接近中環整個甲級寫樓的面積。
截至2020年7月，香港地政總署根據《收回土地條例》、《道路（工程、使用及補償）條例》，以及《土地徵用（管有業權）條例》，在洪水橋/廈村新發展區第一期發展計劃工程範圍內將予收回的土地上，張貼公告以收回上述發展計劃所需的土地，以便落實新發展區計劃。
香港政府將收回合共195幅私人土地，涉及面積約12公頃，以及涉及約10個墳墓及42個金塔的土地，涉及面積約359.36平方米。上述土地將於收回土地公告張貼後三個月，即2010年10月24日，歸還政府所有。政府將會按程序於張貼收地公告後，向相關的土地業權人提供特惠土地補償。
很快，在洪水橋新發展區內持有1幅中心地帶地皮的泛海集團，便瞄準時機主動出擊，早前已獲準建商住項目，遂申請增加商業零售逾56%，由原先約1.65萬平方呎，增至2.58萬平方呎；為保持原有總樓面約51.44萬平方呎不變，住宅樓面要略減約1.8%以作遷就。
泛海集團同時將單位平均面積縮細12%，住宅單位總數不減反增近百夥，由844夥加至943夥，加幅逾11%，平均每夥面積約518平方呎。
泛海國際執行董事關堡林接受香港媒體採訪時亦公開強調，政府將投入大量資源將洪水橋打造成新界西北「區域經濟及文娛樞紐」，集團對該區樓市前景非常看好。
最大型項目
據泛海國際2020年中期業績報告顯示，位於元朗洪水橋的商住發展項目，換地暫定基本條款已經確定，現正與地政總署進行補地價磋商。該發展項目將提供約52萬平方呎樓面面積，其中約90%為可售的住宅單位。
另一位於輕鐵藍地站的住宅發展項目，正在向政府進行初步換地申請，項目將提供約6.7萬平方呎的住宅樓面面積。
2020年11月13日消息稱，泛海國際終於完成補地價手續，涉及金額超過20億港元，每方呎樓面地價約3850港元，較長實三年前鄰近項目補價高兩成。
如果以逾20億港元補地價金額計算，粗略估計，每平方呎樓面補地價約3850港元。相較之下，長實在2017年中時候，就鄰近的洪元路、洪志路交界項目補地價，每平方呎樓面地價約3112港元，今次補地價水平在3年間上升24%。
若按照現時總投資額約45億港元計算，計及10%「發水」（通貨膨脹）、實用率8成因素，粗略推算，項目落成後的實用呎價約1.18萬港元起，較樓齡約9年的泉薈近期實用呎價約1.14萬港元，而樓齡28年的雅珊園呎價則約9427港元，分別高4%至25%不等。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，跟2017年相比，現時住宅樓價升約1成，認為今次發展商願意付的補地價水平不算便宜。
不過值得一提的是，泛海集團表示，該項目將會成為泛海國際歷來最大型項目。集團方面透露總投資額約45億港元，最快將在2021年底或2022年初推售樓花。
據關堡林透露，早在1997年泛海已經購入該幅地皮，經過多年併購及規劃，在數年前就獲批以地積比率4.95倍發展商住項目，總樓面約52萬平方呎，除了6幢住宅外，還有3.4萬平方呎的商業樓面。
同時，該洪水橋項目由泛海獨資發展、已規劃多年的，提供逾千夥住宅，主打1至3房戶型，是區內近年較少有的大型發展。項目距輕鐵洪水橋站只約3分鐘步程，附近亦不乏民生商鋪。
據觀點地產新媒體了解，該物業位於洪水橋田心路及洪元路交界，鄰近較為人熟悉的私樓主要有泉薈、尚城及蔚林等。
關堡林又提到，項目所在的洪水橋區，是政府未來發展重點，整個地區共441公頃土地重新規劃發展。
「在政府規劃藍圖中，將來港深機場鐵路將於洪水橋設中途站，連接深港兩地；未來除了住宅供應外，區內會有不少商廈、零售、酒店等商用樓面供應，打造成新界西北的『區域經濟及文娛樞紐』。將來會是可容納20萬人口的新一代新市鎮，故集團對該區樓市前景看高一線。」
而泛海國際目前在香港的發展中項目，只有渣甸山和寶珊道兩個合營項目。於渣甸山，集團繼續其包含16個面積由2850平方呎至超過6800平方呎的豪宅合營住宅發展項目「皇第」市場營銷活動。截至2020年5月底，銷售額約12億港元。
於寶珊道的另一合營豪華住宅發展項目已完成地基建造，上蓋建築工程即將開始。