民法典解讀·業主大會
2021年1月1日，「民法典時代」已正式到來，此次民法典的一大看點是業主可以設立「業主大會」，選舉業主委員會，適當降低業主共同決定事項，特別是使用建築物及其附屬設施維修資金的表決門檻，並增加規定緊急情況下使用維修資金的特別程序，突出小區業主自治權利。業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放汙染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。
相關法條
01第二百八十條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
解讀：對業主具有約束力的業主大會或者業主委員會的決定，必須是依法設立的業主大會、業主委員會作出的，必須是業主大會、業主委員會依據法定程序作出的，必須是符合法律、法規及規章，不違背公序良俗，不損害國家、公共和他人利益的決定。
相關案例：成都市錦江區某小區，在全體業主投票選聘小區物業服務企業時，根據小區選聘物業服務企業工作小組發布的通告，表明A物業公司得票數和得票面積數已過半。之後，小區業主委員會和小區業主大會聯合發布已與A物業公司籤訂了《物業服務合同》的公告。小區業主認為選舉物業服務公司的程序以及A物業公司的得票率違法，侵害了其合法權益，遂將業主委員會告上法庭，要求法院撤銷業主委員會作出的選聘A物業公司為小區物業服務企業的決定。
裁判結果：經查，A物業公司的得票面積並未過半。因此，被告業主委員會選聘物業服務企業的決定不符合法律規定，法院判決撤銷被告業主委員會作出的選聘A物業公司為小區物業服務企業的決定。依據《民法典》第二百八十條：「業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。」
02第二百八十二條 【共有部分的收入分配】
建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。
03第二百八十三條 【建築物及其附屬設施的費用分擔和收益分配】
建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所佔比例確定。
二、業主對建築物共有部分需承擔哪些義務
建築物區分所有權是指業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。
建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。
04第二百八十四條 【建築物及其附屬設施的管理主體】
業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
二、建築物及其附屬設施包含哪些東西
建築物是指建築物的主體部分，如房屋主體。
建築物附屬設施是指建築物的附屬設施設備，如房屋的給排水設施、配電設施等輔助設施。
建築物及其附屬設施包括建築物的主體及其所有的配套附屬設施
房屋、建築及附屬設施：電梯、空調、安防設備、照明設備、消防設備、監控設備、綜合布線、弱電系統、給排水設備、暖氣、衛生、通訊、照明、煤氣等設備;各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬臺等。此外，還應包括同房屋不可分割的室外扶梯、天橋、水箱、冷暖氣設備、中央空調(不包括窗式空調)、下水道、消防設施、舞臺以及電燈網、電話網等項。
《民法典》明確業主可以設立業主大會，選舉業主委員會，突出了業主在重大問題上一致決定的權利，用民主的方式來保障絕大部分業主的權利。自今年1月1日民法典正式施行當天，杭州目光科技有限公司所研發的「叮咚·去投票」業主大會電子表決系統也立即與民法典接軌，增加了民法典表決計票結果，突出顯示參與表決總人數和專有部分總面積佔比，合法保障業主權益，維護小區業主的共有財產！
叮咚鄰裡式的業主大會和傳統模式業主大會議程相比較，在召開模式上有效減少了工作人員在投票各個時期的工作量。為業主大會會務工作提供了專業的管理能力，實現宣傳階段（宣傳欄、簡訊、公眾號、電話等手段整體全方面的宣傳到位）、表決階段（上門、固定點、電話、多種網絡認證方式自由配置）、唱票階段（一鍵唱票、公鑰與私鑰每票核實）等全流程實時可控管理，在小區業主中取得了較好的反響，也得到了社區的高度認可。
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