5月底，拱墅新盤榮安招商祥宸府迎來首開，小高層2#樓、洋房4#號樓，101套房源共757戶登記，綜合中籤率13.34%，創下了2020拱墅最低中籤率的紀錄。
沉寂已久的拱墅區終於出了一個紅盤，這成功引起了老必的注意，於是近日前往祥宸府一探究竟。
PART1 | 樓盤概況
祥宸府位於杭州市拱墅區廣業街與大吉路交匯處，屬於祥符板塊。售樓處位於拱墅區廣業街與大吉路交叉口。
項目佔地面積53323㎡，總建築面積約16.2萬㎡，規劃了5幢16-24層高層、7幢7層洋房和2幢疊墅共1011戶，主力戶型建築面積約90-170㎡。
項目採用現代建築風格，以淺色真石漆塗料為主調，表現建築純淨、素潔的效果，並與深色鋁板，玻璃相匹配，鑄造精緻、整體的IMAX視覺形象，從而與景觀結合成完整的城市界面。
小區內部四季園林景觀，以步行道串聯了祥宸十景：流水屏風、落櫻枕河、宦塘荷風、拱宸迎月、十裡銀湖、祥符瑞雪、小河觀鯉、曲園悠徑、溪山望亭、靜思長亭。
小區內部設置了雙童玩區，同時依託架空層設置了社區休閒書吧、健身角、社區會客廳以及室內童樂主題空間等。
小區人車分流設計，東西各有一個出口，設置於大吉路與花園橋路，避免了主幹道可能造成的堵車幹擾。
預計6月底加推高層3#、7#樓（戶型建面約131、136）、洋房14#、15#樓（戶型建面約90、105、130方）。
價格參考前期，高層均價3.6萬元/㎡，洋房均價4.25萬元/㎡。
PART2 | 區位&配套
項目所處板塊為拱墅區祥符，祥符得名於承載著杭州人滿滿回憶的古橋——祥符橋。曾經，祥符橋兩岸聚集著繭行、糧站、郵局等眾多的集鎮商業和居民住宅。
如今，祥符橋歷史街區蛻變新生，圍繞祥符橋，沿著宦塘河道，鋪出融合古典與時尚的濱水商業街區。
正如拱宸橋和橋西歷史街區奠定了橋西的地位，總投資約20億的祥符橋歷史街區，也將助力祥符成為橋西、申花之後的下一個豪宅區。
商業
項目直線距離2km內就有西田城、金地廣場、龍湖紫荊天街、萬達廣場等商業綜合體，城西銀泰城、大悅城也都在5km內。
交通
地鐵2號線墩祥街站直線距離約900米；自駕的話，莫幹山路、古墩路、留石高架等主幹道也非常方便。
教育
項目自帶配建24班幼兒園（公辦在建），拱宸橋小學教育集團-杭州永正實驗學校已確定劃分（公辦，預計2020年9月開學），此外項目附近還有文瀾中學、杭州上海世界外國語小學、錦繡中學（高等私立）等豐富的教育資源。
醫療
浙江醫院三墩院區（三甲）距離約1km。
休閒
項目南約700米處有在建祥符橋歷史街區，此外，浙江大學紫荊港校區距離約2.0km、大運河亞運公園距離約2.7km、運河大劇院距離約3.0km、運河文化藝術中心距離約4.2km。
PART3 | 戶型點評
項目房型均為精裝修交付，精裝修標準為4000元/㎡。
精裝含格力中央空調，恩科新風系統，丹佛斯和霍尼韋爾地暖全屋覆蓋，衛浴設備主要為科勒，廚房設備主要為方太和摩恩，皆為知名高端品牌。
高層F戶型建面約130方、G戶型建面約135方，都是四室兩廳兩衛，兩個戶型都是南北通透全明，南向大陽臺，U型廚房，套房式主臥。
F戶型三開間朝南，G戶型更是做到了四開間朝南。
B戶型是洋房主力戶型，建面約130方四室兩廳，最高得房率達87.5%，南北通透全明，三開間朝南，層高3米。
南向1米8進深大陽臺連通客廳與次臥，主臥步入式衣櫃，廚房U型都非常實用。
值得一提的是洋房還有底躍和頂躍戶型，約170方的頂躍為雙露臺設計，一二層的露臺相加接近80平方米，尺度非常驚人。
而約118-131㎡底躍，除了約52&98&138㎡花園，還有約67㎡採光地下空間，這在杭州樓盤中極為罕見。
PART4 | 價格&競品
祥宸府附近有兩個新房樓盤：已近清盤的和寧文華府、即將入市的望林府。這兩個項目都在莫幹山路以東，城市界面與祥宸府所在的莫幹山路以西相差甚遠。
和寧文華府最近4次推盤全部流搖，主要靠中介帶客，老必看完祥宸府還在門口遇到拉客的中介。
望林府位於拱墅區星橋街與祥興路交叉口，共1870戶，規劃10幢高層，13幢洋房，開盤時間待定。
二手房方面，一路之隔的次新房陽光郡，籤約均價約3.6萬，與祥宸府基本持平，所以祥宸府對投資客沒有太大誘惑力，但以改善自住為主的高質量業主群會讓居住體驗更舒適。
5月7號的土拍中，項目南約400米地塊，高層精裝已到4萬，與祥宸府存在肉眼可見的4千價差，3萬+的祥符已將成為歷史。
特別是與南邊5萬4的申花比起來，3萬6的祥符就更香了。
PART5 | 值不值得搖
總體而言，祥宸府地段優越，配套齊全，樓盤品質與戶型設計都不錯。
3萬6的高層均價，性價比突出，土拍限價已標明了上漲預期，首開中籤率也證明了市場的認可。
祥宸府，值得主城改善客戶積極關注。