來源：貝果財經
惠州海景房夢碎記：無人接盤的深圳後花園
本報記者/蔣翰林/童海華/廣州報導
「業主急售電話：×××」。驅車從惠州市大亞灣某小區一期到三期，不少陽臺上齊刷刷掛著鮮紅的橫幅，成為該濱海度假區一道特殊的「風景線」。
對比深圳海景房動輒20萬元的均價，在「臨深」片區惠州市的惠東濱海旅遊度假區，海景房二手價低至每平方米5000多元。然而「白菜價」卻無人接盤。
「我按五年前60多萬元的原價掛了一年，無人問津。」在此買房的深圳客吳先生稱，五年來尚不完善的配套無法滿足深惠兩地通勤的需求，只能交於酒店託管，無奈又遇上不良託管公司，返租從未準時。
鏈家顯示，該住宅區一期二手房在售490套，近30天帶看量為0。新房方面，置業顧問告訴《中國經營報》記者，最新的一期開盤兩年半過去，去化率在2/3左右。
實際上，不少綜合地產項目在該度假區開發已有十多年。2020年12月中旬，記者實地走訪了惠州濱海度假區多個樓盤。如今，這裡的住宅明顯陷入了供過於求的狀態，極高的空置率、不見漲甚至下跌的二手房價格、新房降價促銷……這裡的海景房市場與12月的海風一樣略顯悽清。
二手房「白菜價」
「這個樓盤離『世界第九大富人區』深圳梅沙灣距離不到50公裡。深圳灣一號海景房最高到20萬元/平方米，我們最新一期只要1萬元左右。」
2020年12月中旬的一個中午，記者來到惠州市惠東濱海旅遊度假區，購房中介向記者聲情並茂地介紹某小區的區位和價格優勢。資料顯示，該項目已在此開發十年，耗資近6億元，佔地面積超過30萬平方米。據置業顧問介紹，最新一期於2018年開盤，共39棟，兩年半以來去化率約2/3。房天下APP顯示，目前均價在8888元至1.6萬元/平方米。
隨著深圳、東莞樓市限購加碼，以及「大深圳」都市圈概念的加持，一車又一車的「粵A」深圳客開始湧入「臨深」惠東、惠灣片區。據樂有家提供的數據，上半年惠州購房者構成中，深圳客佔比超過六成，而在主打濱海度假的惠灣區，這一佔比高達七成。
「五年前衝動買下，現在原價掛了一年。」吳先生就是這批深圳客之一，當年由於資金有限，在深圳購房困難。五一勞動節吳先生來到惠東大亞灣度假，「年輕人買來度假，平時託管經營民宿，老了還能養老！」在中介的鼓動下，他購置了一套78平方米的住宅，每平方米將近8000元。「可能是當年買房腦子進了海水。」吳先生無奈又後悔。
自嘲「被套牢」的吳先生是整個惠東海景房業主的縮影，脫手難成了該度假區樓市的固有印象。此前，「南方樓事」曾報導，有業主買下惠東38套海景房，賺的錢不夠交水電費，淨虧損470多萬元，房價還在一直跌。
實際上，吳先生所在的三期住宅已經是惠東濱海旅遊度假區商業配套最齊全、離海灘也較近的樓盤。鏈家顯示，這裡更早的一期二手房在售490套，近30天帶看量為0。記者留意到，有房源甚至降價掛出5000元左右的單價，而十年前開盤時單價在6000~7000元/平方米。
酒店託管難獲利
記者在惠東濱海旅遊度假區走訪中發現，許多小區內酒店託管和房產中介店鋪林立。記者粗略估計，街道兩旁中介店鋪佔半數，但不少中介關門閉戶，只留了聯繫電話在門口。
實際上，不少人購置海景房後，選擇了酒店託管，希望通過分成或固定收益將閒置的海景房利用起來。記者在攜程APP上查詢當地公寓、民宿房價，目前淡季大部分在每晚130～300元不等，節假日會漲兩三倍。有業主抱怨託管機構管理不當，稱收益並不像宣傳中那麼高，甚至踩坑不良託管機構。
吳先生告訴記者，當時交了5萬多元給託管機構，統一配置家電軟裝等，籤合同時約定會有裝潢的帳目明細，但實際並沒出具。此外，與託管機構約定每月20日固定返租1000元，也從未準時。直到2017年，該機構提出提前解除合約，當吳先生要求退還5萬元裝修款時，對方稱合同寫明不可退還。
至於是否會有深圳客選擇每日通勤於深惠兩地，將海景房自住，從目前交通看來並不現實。如果選擇高鐵，從深圳北站到惠州南站需要約40分鐘，再從惠州南站驅車到這裡約半個小時。如果直接從深圳福田驅車出發，最快也需要1小時30分。「節假日路上塞車五個小時，到家後附近的餐館可選擇的也很少。」吳先生稱，買房五年來，這裡的交通和生活配套依然不成熟，買房時計劃的深惠兩地通勤很難實現。
記者來到吳先生所在的住宅區，周圍確有菜市場、海鮮街，但由於是淡季，開業的店鋪寥寥。在一條美食街後面，記者看到附近水域出現小範圍黑臭現象，與高檔度假住宅定位顯然不符。周圍居民透露，旺季情況會更嚴重。實際上，這裡已經是該濱海度假區配套相對成熟的區域。
1500億催熟惠東濱海？
惠州一名資深中介告訴記者，之所以惠州的海景房無人接手，一個重要原因是新房供應源源不斷。據記者統計，從2011年開始，陸續有萬科、碧桂園、合生創展、合正、富力、世茂、華潤等多家開發商爭相出手，圍繞惠東長達170多公裡的海岸線，搶佔濱海旅遊度假高地。
根據中原地產發布的惠州2020年供應報告來看，濱海度假區所在的惠東縣供應量為176萬平方米，而離深圳更近的大亞灣，供應則更是達到了497萬平方米。
一方面是大量的新房供應，一方面是投資客入手的多為新房而非二手房。根據世聯行數據，2019年惠州新房成交1689萬平方米，而二手房成交面積是一手房的1/4，僅有421.8萬平方米。而在惠東，一手住宅成交15621套，成交面積144萬平方米。
雖然不少綜合地產項目已深耕惠東濱海十年，但目前這裡以自然景觀為主，產業並不發達，該區域尚未形成成熟的城市居住圈。
今年6月，惠州市發改局發布《惠州市稔平半島發展規劃（2020～2035年）》，提出將投資近1500億元把稔平半島，也就是該度假區所在區域，打造成科技創新島、生命健康島、高端旅遊島、生態宜居島。
在2020年的惠州濱海區域價值高峰論壇上，廣東省自然資源廳海洋規劃與經濟發展諮詢專家朱楓認為，該規劃指明了稔平半島未來的發展道路，其實施路徑與區域的區位要素、交通格局、產業分布和景觀資源現狀均高度契合。據此前媒體報導，中科院兩大科學裝置將落地惠東，並吸引超1500位科學家長期在這裡工作、居住、生活。
「惠東濱海還有很多地方仍是原生態的，還沒有開發的，還有地質公園、考洲洋等片區資源。這實際上也意味著區域發展還有足夠的腹地和縱深空間。」朱楓分析道。