長租公寓「雞飛狗跳」 市場需給予試錯空間

來源：證券時報&nbsp&nbsp&nbsp2020年11月21日 10:06

鳳凰網房產

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隨著蛋殼等遭遇危機，長租公寓這個商業模式已被眾人認為先天有缺陷後天缺時機的倒黴蛋，還被一些騙子利用，成為詐騙工具。有人建議對麻煩不斷的長租公寓一禁了之，不過這難免過於武斷。對於長租公寓，還是應該給予一定的發展和試錯空間，讓市場的交給市場，政府需要做的是提示和打擊那些詐騙者。

2017年，數個政府部門發文，要發展租賃市場，租售同權。在此大背景下，包括房產公司在內的各方投入其中，發展長租行業。

實際情況是，蛋殼等長租公寓品牌開始運行後，市場就質疑聲不斷。比如，高價從房東手中拿房，低價租給租客，通過這種方式哄搶房源，讓不想和其合作的租房者少了很多選擇。

企業家很早就發現這個模式有問題。2018年8月，潘石屹在深圳推銷他的共享辦公時預測長租公寓很難走下去。他認為，銀行貸款的基準利率是4.9%，把款貸過來把房子建好租出去回報率只有1%。

潘石屹當時應該指的是房企投資做長租公寓模式，的確有房企將所持物業轉為長租模式。現在爆發問題的，主要是分散式長租公寓，就是從分散的業主手中拿下房屋，然後裝修、隔斷出租出去。

問題集中爆發的背景是疫情。疫情導致租賃市場迅速減少，租金價格也有所下滑。這對蛋殼等公司非常不利，本來行業積累有限，就更容易在疫情中耗幹最後一滴血。因為，和網際網路邊界成本為零的模式相比，長租公寓看似輕資產，其實很重，需要僱很多人搜集、維護和推銷房源，裝修房屋的成本也很高，這些都會壓縮利潤空間，所以長租公寓公司一般會收取租客服務費，增加利潤，營收形式上做得很像信息公司，還會推廣租金貸，好讓更多人租上房，做大客單價。但關鍵是，一旦做到一定規模，想要繼續獲取房源的成本就會越來越高。

當然，長租公寓並非沒有生存空間，關鍵是能否降低房東管理成本，提高裝修品質和出租率，提高顧客滿意度。市場需要專業的租賃管理者，長租公寓運營者就可承擔這個職能。在此過程中，正常的市場探索部分應該給予其容錯空間，因為犯錯本身就是市場需要付出的代價，沒有不經驗證就天然正確的模式。其實，在傳統租賃市場這些問題也同樣存在，只是沒有集中在一些品牌上爆發而已。此外，市場需要建立行業黑名單和投訴預警機制，提示租賃各方風險，降低不良率發生。