▎世聯研究丨By：世聯評估價值研究院
編者按：曾經年少時，有人想建設美麗家鄉，也有人想去帝都、「魔都」或者改革開放前沿陣地的廣深闖蕩，還有人還想看看那些文人筆下的俏麗江南亦或遼闊北方。多少年後，有人在家鄉紮根，也有人走南闖北；有的學孔雀「自掛東南枝」，也有的如鴻雁奮勇往北飛。在我國，東西部差異歷史悠久，討論諸多，本文不再贅述，而將焦點放在近年來逐漸擴大的南北地區差異上，用數據進行相應比較，通過比較希望有助於大家對自己所在城市或嚮往城市有更深入了解。當然，風土人情之類的人文社會領域各有所愛，見仁見智，小編誠摯歡迎各位看官留下對我國城市發展現狀或前景的真知灼見。
宏觀經濟社會概覽
自改革開放以來，我國經濟長期保持中高速的增長水平，40年平均增長速度達9.4%，堪稱世界奇蹟。隨著新舊動能轉換、增速換擋，GDP增速於2012年「破八」，於2015年「破七」，但是增量仍然可觀，每上升1個百分點，就相當於5年前的1.5個百分點和10年前的2個百分點。增長放緩成為我國經濟發展的新常態，也是世界大國經濟發展規律使然。通過比較德國、日本、韓國等經濟發展軌跡，發現經濟在高速（10%左右）增長之後，增速會逐漸回落，收斂到中速增長（5%左右），然後再到低速增長（2%左右）。
圖 中國經濟增速
數據來源：國家統計局
2018年中國城鎮人口達到8.3億人，常住人口城鎮化率達到59.6%，進入城鎮化中期。40年來全國城鎮人口翻了兩番多，自1996年以來城鎮人口增量長期高於總人口增量，而非城鎮人口則一直保持負增長。城鎮化率提升10個百分點所用的時間從過去的15年縮短至7~8年，城鎮化進程不斷加速。
圖 城鎮化情況
數據來源：國家統計局
從各個地區實際發展情況來看，人口跨地區流動更加活躍，城鎮化進程差異凸顯，經濟規模和收入梯隊已然形成，各地房市更是幾家歡喜幾家憂。
本文擬在南北地區各選取一些樣本城市，進行比較分析，用數據說話，南北地區各城市的強弱差距。
南北地區城市樣本
本文以地理上的秦嶺——淮河一線為界，選取該線以北的北京、天津等15座城市作為北方城市樣本，該線以南的上海、南京等19座城市作為南方城市樣本，對南北地區城市發展情況進行比較分析。
圖 南北地區城市示意圖
南北地區樣本城市人口PK
從人口規模來看，2018年北方地區15座城市常住人口約1.38億人，其中北京、天津、石家莊、哈爾濱、鄭州、西安位居前六，常住人口均超過1,000萬人，匯聚了北方15城中57%的人口。京、津兩市人口佔比超過1/4，且近十年常住人口分別增加459.2萬人、383.6萬人，在北方各城市中人口吸引力最強。在強省會戰略的推動下，鄭州、西安、濟南作為人口大省的省會城市，近年來有大量人口湧入，尤其是本省內人口。而哈爾濱、長春近十年間常住人口不增反降，瀋陽、大連、太原、呼和浩特、銀川等城市人口增長緩慢，平均每年人口增加不超過10萬人，對外地人口的吸引力較弱。
同時，南方地區19座城市常住人口約2.03億人，平均而言南方各城市人口更多。其中，重慶常住人口數量最大，超過3,100萬人，其次是上海、成都、廣州、深圳、武漢、蘇州，均是千萬人口大市，此7市人口之和佔南方19市總人口的六成。南方地區明星城市眾多，不僅滬廣深等一線城市人口增長名列前茅，還有成都、重慶、合肥、武漢、杭州、蘇州、長沙等城市備受青睞，平均每年人口增加超過15萬人。
從人口規模和增量來劃分，可將南北地區34座城市分為四個梯隊：
1、人口規模超過1,000萬，且近十年年均增長超過15萬人：南方地區7市，北方地區4市；
2、人口規模超過1,000萬，但近十年年均增長不足15萬人：有2座城市均在北方地區；
3、人口規模少於1,000萬，但近十年年均增長超過10萬人：有5座城市，與一線城市相比可謂「小而美」，除了濟南其餘4市均在南方地區；
4、人口規模少於1,000萬，且近十年年均增長不足10萬人：北方地區和南方地區各有8市。
圖 南北地區樣本城市人口規模梯隊
我國已進入城鎮化發展的中期階段，南方地區城鎮化步伐更大。本文所選樣本城市中有23座城市的城鎮化率高於全國水平（59.6%），北方地區、南方地區各有10座、13座。另外，北方地區5市、南方地區7市城鎮化率超過70%，已進入城鎮化後期。而南寧、石家莊、重慶、哈爾濱、長春等市城鎮化進程相對緩慢，城鎮化率不足50%。
圖 城鎮化三階段
南北地區樣本城市經濟規模PK
從經濟規模來看，2018年樣本城市中有15座城市GDP超過萬億元，北方地區僅北京、天津、青島、鄭州四市。從人均水平來看，2018年17座城市人均GDP突破10萬元，北方地區6市，即北京、青島、天津、大連、濟南、鄭州。在經濟規模較量中，南方地區入圍城市數量佔盡上風。
圖 南北地區樣本城市GDP及其近十年增速
數據來源：國家統計局
圖 南北地區樣本城市人均GDP及其近十年增速
數據來源：國家統計局
北方地區的石家莊、哈爾濱、鄭州、西安、青島、保定，2018年常住人口在1,000萬左右，與南方地區的武漢、蘇州、杭州三市人口規模相近，但是無論從GDP總量還是人均水平進行比較，都與南方城市存在一定差距，尤其是哈爾濱、石家莊和保定在追趕南方城市的過程中任重道遠。
另外，北方地區的長春、濟南、大連與南方地區的福州、南寧人口規模相近（700萬左右），經濟總量與福州接近，都在7,000多億元；而在人均水平上，大連和濟南都高於福州，長春略低，南寧經濟規模相對最低。
南方地區高收入城市數量碾壓北方地區。2018年城鎮居民人均可支配收入接近或超過6萬的城市有8座，位於收入第一梯隊，南方地區有7市，即上海、蘇州、杭州、寧波、廣州、南京、深圳，而北方地區僅北京入圍。在第二梯隊的17座城市中，北方地區和南方地區各有9市、8市，中等收入的城市隊伍相差不大。在收入少於4萬的第三梯隊中，北方地區和南方地區城市數量也基本持平。
圖 2018年部分城市收入梯隊
數據來源：國家統計局
後續內容
南北城市房地產發展現狀PK
南北城市發展潛力PK
掃碼進入知識星球
後續精彩內容會在今日之內發布
與大咖互動了解更多樓市資訊
本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、AI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，深度、前瞻市場解讀，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！如需轉載本文，請點擊【轉載須知】查閱轉載規則。
研究院文章精選
-The End-
- 市場、數據、研究、熱點、政策、專題 -
- 有態度的房地產信息原創平臺 -
-價值領地-
-
我就知道你「在看」