如何判斷你的房子是不是買貴了?

2020-11-26 房天下

我是北京房姐,資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師,目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人!房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

 

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提問:你好房姐,看你的回答和我工作地點在國貿,想再東三環找個老公房上車盤,子彈150stsd,選的是雙花園西裡和農光裡的頂層小兩居,請問您還有好的推薦嗎?

回答:雙花園內部的落差很大,要具體到哪一棟 哪一套房,看具體的價格才能做精準判斷。農光裡大部分樓齡較老,會影響貸款年限。以選擇90後老公房為主。單價5萬左右可入。

 

提問:房姐好,最近在網上看了一些房源,剛需自住兼投資,在阜成門上班,考慮通勤方便,請幫忙點評一下,下列房源是否值得入手?1、海澱定慧寺永安東裡,77平,報價615萬,兩室兩廳,朝向南北,98年公房2、海澱田村永達逸家,102平,報價710萬,兩室一廳,朝向南,04年商品房3、海澱田村自由度,101平,兩套報價598–625萬,兩室一廳,朝向西南,02年商品房如果值得入手,合理的價格應該是多少?

回答:定慧寺老公房,迴避田村老小區,7萬+價格堪比朝青自由度同2,主要問題是距離地鐵比較遠,交通地理位置不方便。如果不是老人需求自住田村,一般不建議,學區也一般。阜成門上班可以買朝青。

 

提問:房姐好,請問 老破小值不值得買?優勢在哪?其實更想問的,東西學區老破小,風險在哪?學區溢價?高單價?(利益相關,想東換朝)合併東西城後,將來東城會不會不讓賣? 老破小將來會腰斬?還是漲不過別人?亦或單價×面積=總價,均比不過別人。無人問津? 從馬丁那看,感覺SH老破小市場更好一點,為什麼?謝房姐。

回答:老公房能不能買,關鍵看地段和價格的性價比。老公房存在的基礎,缺一不可:1.上車需求的擠壓2.大量無法轉移的人口3.低總價,高得房率、得功能率從這點上來說,基本只有北京和上海的老公房才有買入的價值基礎。廣州由於上車容易擠壓不強,且人口轉移;深圳城市年輕,年輕人口眾多,且有大量低總價,得房率高的次新房上車盤。老公房的價值,和上車需求緊密相連。「買到」,也是需要付錢的商品。老公房可以幫助北漂滬漂脫離小戶型一居室新房的收割,以極低的額外代價買入可以長久居住的市中心兩居老房子。為什麼是市中心?因為人口密集,即使城市人口遷移也是漫長的過程,市中心的老公房有長久的居住價值,收益穩定,出租從不缺租客,買賣從不缺下家。這也是為什麼我在「北京的樓市陷阱」裡講,不要買遠郊老破小。脫離了人口穩定密集的地區,老公房的價值迅速打折。回到我們的問題,東西城的老公房,本質上是高價學票+老公房,部分學票的價格甚至超過房子本身。第二,東西城本身人口不夠,加上接下來是堅壁清野的地區,風險很大。第三,東西城老公房,大部分年代較老,品相不佳,好一點就會加上兩點的價格,性價比再次降低。如我們開頭講的,老公房能不能買,除了看地段,還要看價格的性價比。東西城老公房,當前價格上性價比很低,地段價值在不斷破損。真正有價值的老公房,集中在東三環到東五環沿線,具體價值高低還要根據房子本身情況評估。上海的老破小普遍比北京更緊湊,面積更小,更容易上車。建議一次提問一個問題,提問的過程就是梳理自己邏輯的過程,揉成一團原因是思路沒有捋清楚。

 

提問:房姐,最近但疫情,但我看建委還有成單,現在還有人在看房嗎

回答:目前北京的中介基本還在放假階段,看不了房。建委沒有開門前正常是不會有成單的,最多有網籤。有少量小中介復工,但大部分房東和小區還無法配合看房。等管制結束。

 

提問:萬能的房姐,年底有400w首付,想買tty大面積,如果全款dy,能籌借一部分,剩餘還有缺口,手裡沒有信用卡,和愛人月收入3-4w,是否應該先辦信用卡?看到您說辦卡和抵押指導,請問如何聯繫?

回答:信用卡是非常低成本的資金來源,每個月每人申請兩張不同行的卡,籌足50W+問題不大,部分銀行的信用貸也不錯,可以一併關注精華帖先看看,對抵押和信用卡玩法都有說明

 

提問:家庭深圳移居北京,想在北京買房,一來解決自住(需四房),二來要考慮未來孩子上學(目前2歲);基本情況:我和老公都在後廠村中關村軟體園上班,目前租房住世紀城,買房希望既考慮學位(優先第一梯隊學位),也能兼顧自住舒適,生活便利,上班通勤方便的,對北京還不熟悉,之前有考慮過世紀城旁邊的萬柳,但還沒有做深入了解,而且感覺單價較高,也擔心未來轉手問題問題1:假如預算2000左右,房姐會有哪些建議選擇或者重點區域推薦,謝謝問題2:老公北京戶口但深圳有房貸記錄,是不是在北京買房我們只能首付8成?如果把深圳房貸還掉再過戶給我辦離婚,是不是他就可以算無記錄?謝謝

回答:海澱因為普遍的學區高地,一大半的房子屬於高價,一小半的房子輕微溢價,能淘到性價比比較高的房子概率大概不到朝陽這邊的十分分之一。 從中關村到後廠村,是以碼農產業為核心的區域。 中國網際網路的第一座金礦在這片區域誕生,持續十幾年的財富揮灑浸潤,這一大片區域形成了一片小世界。 高收入碼農,成功上市大佬,網際網路高薪泡沫,創業大潮擊鼓傳花,中關村到後廠村,在充足的購買力和產業寡頭的背景下,形成了碼農之間的買賣循環。 具備購買力溢價,區域鎖定,學區追捧,所以這片區域房價異常高昂,對於房產投資而言很不友好。因為「學票」作為一項沒有標準的複雜服務,其價值完全沒有一個公允的評判標準。 升學率和分數背後有生源篩選,教學質量不是消費者評價,所謂名師難保不是百度文庫水準,哪一個都很難說清晰客觀,只有認同人數的多少。 以上是價值層面上的分析。 如果要在海澱買房,又帶有自住需求,得要看你在居住方面還有哪些要求,比如居住區域,平時消費習慣對心的商業需求,對環境的要求等。萬柳是熱門貴婦盤,自住只能當做消費品入手,升值潛力不如非學區盤。我是投資思維,學區建議買一套學區小戶型,掛學位即可,世紀城繼續租房住。剩餘子彈再入手一套朝陽做投資,投住分離,這樣才能利益最大化。深圳的房貸還清之後,離婚去名。騰出老公的北京2張房票,分別全款抵押的方式入手2套。一線城市處女貸用掉之後,二套資格購房成本極高,所以都推薦全款抵押,找個墊資公司配合過橋,等過戶之後迅速做抵押,相當於首付3成。

 

提問:房姐您好,急需幫忙。我是sfsd。一家四口明年海歸,上車是關鍵,投資自住兼顧。首付300,父母可再支援200左右,理論上嶽父母也可再支持200,但最好別用嶽父母的。我們國內沒有流水但有生意,銀行卡能看到不斷的進帳。看了德賢公館二手135平單價6.5w(拎包入住)、雙井怡馨園160平單價5w1(能忍)、雙井九龍花園170平單價4w8(需要重裝),這三個各自怎麼樣?另看了天通苑西區200平單價2w6,超破,投資的話值得買嗎?在考慮用父母的二套名額全款砸這個,再在東三買個小的湊合住。否則就是用我的資質買上面那樣的,您有何建議?您介紹的望京金臺路大望路等地能否給幾個該去看的小區和價格標準?

回答:如果不用你的嶽父母,首付是500萬。有首房首貸,選籌克制的話,可以貸足買到1100左右的標的。貸款流水先放在一邊,有辦法解決。1100標的超過了天通苑的區間,可以不用選(或者買兩套大面積)。雙井這幾套九龍可以看看,其他不行。具體的選籌要根據你的資金,貸款資質,材料,個人需求細節來分析另外時間不能太晚,最晚年底。

 

提問:您好,賣海澱溫泉一套房,首付能湊到300w,首套首貸。想在棗營,石佛營,慈雲寺。棗營北裡,晨光家園,京棉新城重點考慮。本人想只用公積金貸款,是否合適。總房款大概450左右。還是可以考慮組合貸,總價高一些的房子。純自住。謝謝

回答:300W可以買到600+的標地,除了你看的範圍還有望京一些類似5.5*110\/6.5*90的2000年後小區也可看還有在朝陽公園一帶,清境明湖一類的也可淘一下

 

提問:美麗的房姐您好~買了紫金新幹線的新房,想使用組合貸的方式,但是開發商不幫忙辦理貸款,1、我公積金繳納3年,只能貸款30w,是否值得多花兩個月時間和中介費辦理公積金2、房姐有代辦公積金的中介推薦嗎?3、房姐您知道的渠道辦理公積金中介費是多少錢?

回答:公積金只有30萬,不值得折騰公積金年限可能只有20年,建議去公積金先諮詢下吧,若貸款年限太短,就直接商貸。公積金沒有代辦的中介推薦

 

提問:房姐好,看了昨天學區房購買人群畫像我也有個疑問希望得到解答,我資金有限購買學區房只能買到老破小這級別的,60-70平總價也要800萬了,戶型很差。我有個疑問,這種房子未來真的有人接盤嗎?下一批購買主力就是90後,這批孩子和上一代人明顯的不同,寧願背幾百萬負債,住進60平老破小嗎?

回答:所以沒推薦你買老破小學區房。如果你有5000萬,用500萬博一把,即是沒賺錢或者虧了,也不會太心疼,大不了當教育消費了。如果你還沒有太多房子,底倉薄弱,先賺錢。賺了錢,你可以再花錢;沒有錢,花了就沒錢賺錢。

 

提問:房姐好,我家裡在惠新西街有一套98年房子,方位上西北到清河,往東奧林匹克公園,立水橋,北苑版塊,望京,酒仙橋,東壩,朝青這些板塊。希望房齡新一些戶型好一些(至少05年以後,2010年以後最佳),小區環境好一些,90平米往上(90-130三居,兩衛最佳),賣房的錢可以大部分作為首付,再二套房商貸,估計總價600-800之間合適,兼顧居住和保值增值,希望住個五年十年賣掉不要太難出手。另外新房裡,覺得華樾北京也不錯,但是90平略小,143平偏貴了。房姐針對版塊啊小區給點建議,感謝感謝

回答:華樾北京可以看,但現在的價格還是偏貴望京7*120左右的次新盤,5*160左右的老破大; 大望路,雙井7*120的次新,5*160的老破大; 朝陽公園,青年路7*120次新按指標跑上面的板塊,跑盤不能省,沒多少小區,跑完你基本就知道怎麼選擇

 

提問:您好房姐,立水橋現有自住兩居,市值370左右,現金三十,工薪階層,有過貸款記錄,老公月1萬,我主要帶孩子有些兼職,想改善兼增值,請問換哪裡合適?是不是只能賣了再買?全款買貸款出來這種方式?如果買tty頂復,貸出來的錢再買一套小房子,還貸風險太大?有沒有對應方法?謝謝

回答:全款抵押是二套正確方式,500-600總價看tty沒問題一般手裡要預留1-2年月供,用於應對還貸風險

 

很多人給我留言提問,房姐精力有限,無法一一解答。

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