寧波新城知多少「中」

最有態度、最接地氣的硬核樓市自媒體。

寧波新城知多少「中」

作者：秦聞月

上周，關於寧波「新城」的話題，以某種出其不意的方式，奇襲了我們內心深處那方原本平靜的精神港灣。

在某平臺，它產生了30多萬的閱讀量，引發了一場猶如太平洋底漩渦式般的深度吐糟。我未曾料到它會產生如此凌厲而飽含力量的熱議，原來在堅硬冰冷的城市外表下，隱藏著一顆顆如此生動而熾熱的靈魂。

「愛之深，則責之切」，往往是我們對於愛的人的真實態度。對於城市來說，其實亦如此。

關於城市定位、發展方向、發展未來，以及城市房價，我們每個人都堅信自己的觀點是對的，因為每一個觀點的背後，所依賴的邏輯各不相同。

那麼，什麼樣的邏輯才是主流？

今天，藉由奉化五大新城——生命科學城、中交未來城、奉甬新城、濱海新城、生態文化城，我們來聊聊奉化的城市化發展邏輯。

在正式切入奉化五大新城之前，我們先來聊一下慈城新城。

如果把寧波「六區兩市兩縣」比作是兒女的話，那麼各區市縣下面的「新城」便是寧波的孫子和外孫子們。慈城新城，則有些像江北區的私生子。命苦，但是命很硬。

2009年，慈城新城正式被提升日程，江北區對它的城市戰略定位是——一座嶄新的生態新城。

當時，結合中心湖打造、婦幼醫院北區搬遷、優質學區資源引進等配套利好，在氣勢如虹的寧波樓市江湖，慈城新城這個私生子就像是一匹從迷霧中狂奔而來的黑馬，鏗鏘清脆的馬蹄聲，驚醒了大批沉醉在三江口夢裡的購房者。

同年，首個進駐的開發商是城投，號稱打造寧波首個湖濱純別墅小鎮——維拉小鎮。這個聽起來很浪漫的樓盤，從一開始便受到了各級領導格外的關照，開工當天副市長更是親自站臺剪彩，據說還從印度新德裡捧回了一個「聯合國人居範例獎」。

2010年，一期開盤非常火爆，購房者都是清一色的達官貴人，以及小有成就的企業家。一萬出頭，二百多萬買套別墅，對比三江口和東錢湖便宜到爆，同時又有慈城新城概念加持，大家都來搶。

我還記得當時我純潔的心靈，還被維拉小鎮一句廣告語深深地暴擊了——用這片湖山，迎接世界的讚賞。

但到了二期，市場開始變天，同時維拉小鎮出現大面積沉降等工程質量問題，業主退房呼聲此起彼伏、一浪高過一浪。

同時，開挖後的中心湖雜草叢生，形同於荒蕪狀態，以及婦幼醫院、酒店、學校等都遲遲毫無動靜，原本在人們心中高大上的慈城新城形象，也徹底崩塌了。

隨後進駐的萬科雲鷺灣、綠地碧湖國際的銷售難度，也便可想而知了。

當時的我，正負責其中一個項目的營銷企劃工作，幾乎每日都要開會到深夜，有時候到凌晨一兩點，肚子餓扁了，精神氣耗光了，誰如果能此時拿出一些零食撫慰大家疲憊而迷茫心靈的話，誰便是眾人心目中的救世主。

點外賣？不存在的。因為地方著實太偏。即便是白天點外賣，方圓兩三公裡範圍內，也只有一家，這家外賣還叫「沙縣國際」。

當時的我，暗自把維拉小鎮、萬科雲鷺灣、碧湖國際這慈城新城三大樓盤稱之為「難兄難弟」。

多年之後的今天，借勢2016年樓市春風的慈城新城，猶如從一場巨大的情傷中昂首走出，以脫胎換骨、容光煥發之姿，再一次活躍在世人面前，並贏得了龍湖、金茂、新城、榮安、富力、新希望等一眾迷妹們的垂青。

世人問：「王，您還記得大明湖畔的夏雨荷嗎？」

慈城新城：「呃……朕忘記了。」

慈城新城

當「新城」概念被嚴重透支之後，接下來很可能就是一場暗無天日的唏噓式煎熬。那麼，從眾星捧月到「屁股向後平沙落雁式」的距離到底有多遠？

答案主要看兩個：一、樓市上漲周期長不長；政府操盤能力強不強。

當年，慈城新城起於樓市狂飆期的2009年，「保八」的頂層戰略和四萬億的經濟刺激計劃，以迅雷不及掩耳之勢傳導到樓市裡，推動中國樓市一路高燒到2010年年初。

同年初，國十一條正式出臺，樓市上漲預期開始慢慢得到遏制。到下半年，樓市進入了觀望期。與此同時，也正是在當年下半年，慈城新城開始陷入發展遲緩期。那麼，這一輪樓市上漲周期，大約是2年。

另外一個便是「政府操盤能力強不強」。

同樣以江北區灣頭版塊為例，這些年的發展其實一直飽受詬病。我們截取某網友在民生e點通服務平臺上的留言，便能深深感受到這一點。

一位從業多年的地產同行，在談到灣頭板塊曾痛心疾首地說：

灣頭這麼好的一塊地，做成現在這個樣子真的有些一言難盡。政府最初畫了個大餅，然後全交給幾個開發商來運營。但開發商是以資本為導向，房子賣得好還好，賣不好那就問題叢生了。你看看那個萬象城，前幾年老百姓很有意見，搞了個奠基儀式，如今幾年過去了又是一點動靜都沒有。

歷史總是驚人的相似，慈城新城和灣頭的過去和現在，很可能便昭示著奉化五大新城未來的發展軌跡。

正式回到奉化五大新城，它們的未來究竟會怎樣？我們來看一下2018年寧波GDP排行榜中奉化所處的位置，詳見下圖。

2018年寧波各區市縣GDP統計表

在2018年寧波十大「區市縣」GDP排名中，奉化GDP為602億，實際增速為5.7%，高於寧海、象山和江北，位居第七；如果以「奉化本級」為統計標準，則GDP為449億，實際增速為7.6%，排名恐怕墊底。

那麼，不禁要問：既然實力不允許，奉化為何還要搞五大新城？

答案是，正是因為沒錢，所以才要大力發展新城。政府會提供除資金、基礎配套以外的所有支持，其它皆交給房產商操盤。當然，還必須要做一件事情，那就是限價。

這，也是奉化牢牢將最高備案價限定在13500元/㎡這個水平線上的原因所在。因為放眼寧波市六區，這個價格具有絕對的排它性。

但是，從近期奉化土拍市場來看，開發商似乎並不甘於被政府限價所束縛，它要打破這個價格桎梏。

以7月初方橋地塊為例，最終該地塊被保億以8090元/㎡、總成交價8.1億、溢價率61.8%拿下；

同一天，奉化老城區配套成熟、學區完善、起拍價高於方橋板塊500元/㎡的嶽林街道大成路地塊，在起拍價高於方橋板塊500元/㎡的前提下，最終樓面價居然輸給了方橋地塊，僅7350元/㎡，足足低了740元/㎡，這並不科學。

詳見下圖。

該地塊被保億拍去，樓面價8090元/㎡

該地塊被綠城拍去，樓面價7350元/㎡

另據小道消息：生命科學城某樓盤預計開盤價將高達一萬七八一平，據傳首期300多套房子（部分已內定第一醫院職工），認籌客戶近萬組，火爆到沒天理。

一位原本計劃參加搖號撞大運的朋友，在品嘗了該樓盤售樓員「冷嘲熱諷、愛答不理」的極致服務後，最終傷痕累累地選擇了放棄。

「一萬七八的價，憑什麼？」他憤憤地抽了一口煙，補充道：「還要寫什麼勞什子保證書，我也是醉了。」

最後，我們來逐個分析奉化的五大新城——生命科學城、中交未來城、奉甬新城、濱海新城、生態文化城，詳見下圖。

2018年寧波各區市縣GDP統計表

這五大新城，基本上都是圍繞「寧奉城際」這條交通大動脈展開，這是奉化未來最重要的生命線。

通過這條生命線和沿線各大新城，將鄞州乃至寧波主城人口「轉移」到奉化，尤其是買不起主城區房子的剛需類人口，當然還有一大批投資客。

我們先說，生命科學城和中交未來城這兩大新城，這兩大新城最終能否夢想照進現實，核心還要看金茂和中交。

我們來看看這兩大新城規劃，詳見下圖。

奉化生命科技城

奉化中交未來城

這兩座新城的開發模式都是——「城市綜合開發PPP模式」，PPP模式又稱PPP融資，它的建造運營主體是政府和私人組織（企業）。換句話說，政府為了加大投資、減少財政負擔，與民間部門取長補短，找了外援。

金茂是外援，中交是外援，包括「生態文化城」的保利，也是外援。

生命科學城、中交未來城、生態文化城這三大新城，總投資已經接近895.5億了，而奉化區2018年GDP才僅僅602億。所以，不請外援不行。

但PPP模式劣勢也很明顯，比如缺乏靈活性和高效性，尤其是資本為導向的房企，融資成本一旦過高，便會奉行「拖字訣」。關於PPP模式，更多可了解餘姚高鐵新城「中國雲城」。

再來看奉化另兩個新城——奉甬新城和濱海新城。

前者本質上是一個基於TOD模式的城市綜合體社區，後者則是一個以工業為主的綜合性生態經濟區，目前比亞迪新能源汽車項目已正式籤約落戶於此。

因此，這兩座新城想像空間雖不大，但也並值得擔心。只要價格合理，且需求剛性，我認為並無什麼不妥。

剩下的就是生命科學城、中交未來城、生態文化城，這三大新城佔地面積分別為約4平方公裡、17平方公裡、2.6平方公裡。尤其中交未來城，按照規劃面積17平方公裡計算，比寧波東部新城還要大。

東部新城用了15年才尚且形成如此規模，那麼它要多少年？很難講。但機會和風險共存，未來誰也說不準。

中篇完。

上篇回顧：

寧波新城知多少「上」