來源：物業人
小區物業、小區業主和小區業委會三者之間的問題是一個小區永不休止的話題。
這些話題猶如大家生活中離不開的油鹽米醬醋茶一樣，伴隨著我們生活的每一天。小區很多的問題和矛盾，時時上演不斷推陳出新，又不斷重複著過去的歌。每當有矛盾，總有業主嚷嚷，小區業主自治了一了百了，似乎小區「業主自治」是一瓶「萬能膠水」，許多的問題和矛盾一粘就好。
今天我們就看看，如果業主想要自治首先要了解物業毎天的工作情況和內容。
物業，說白了就是業主的物業管家，只是這個管家權限太大，主人有時管不了它，還反過來被他管。
那麼物業管家究竟需要打理哪些問題呢？
1、開發商遺留的問題和售後服務。開發商把房子賣給了業主，就把所有的問題都打包給了自己的物業公司。開發商的問題在某種程度上就變成了物業的問題，開發商打包撤走了業主找人都成問題就難以再找開發商售後了。就算開發商還在，業主房子的售後問題或者開發商願不願投入，都會導致小區麻煩不少。
2、小區的水電煤汽電問題。家裡停水、停電、跳閘，煤氣壓力大小，自來水渾濁或有雜物，二次供水，水管的疏通修復等。
3、小區及周邊的噪音，裝修噪音，裝修汙染問題。業主沒有節制的噪音，灰塵，佔道，擾民，破壞牆體，改變功能區等。
4、幫扶服務問題。老人需要攙扶，孩子走失，業主暈倒需要協助，協助業主搬家，需要物業派人護送，包裹存放需求，家裡電器損壞需要及時維修。
5、不遵守業主規約和業主大會規定的業主。業主侵佔綠化帶或在公共空間違建，小區養狗擾民，寵物傷人，業主之間吵架或其他糾紛，業主佔位停車或破壞小區設施等。
6、設施老化，如何維修。公共場地場所破損修復，公共設備設施損壞維修，路面，地下管道，景觀綠化，房屋漏水，電路水管，化糞池的處理。
7、前臺24小時熱線服務。各類小區的投訴，各項收費的問題。
8、小區及周邊環境髒亂差的問題。治安管理，群租管理，環境管理，消防管理，緊急救護等問題。小區周邊政府不願意管理的問題，小區周邊交通不配套，設施不完善的問題。這些都需要物業專業化服務。
表面上看起來，小區物業的工作就是這些了，可是小區只要出了狀況，或者出現安全問題，物業作為小區管家，就別想獨善其身了。
如果小區要自治，可能還要面臨以下這一籃子的麻煩：
1、小區首先要成立業委會。沒有業委會就沒有小區業主的代表性，沒有接管小區的前提條件和理由。
2、小區自治在法律層面上仍處模糊地帶。小區自治不適應《物業管理條例》，沒有相關的規定。小區可以委託專業公司來管理，也可以採取自治業主自治業主自己管理模式。但到目前看來，沒有看到與之相配套的政策法規，也沒有職能部門的指導意見，更不存在法律依據。
3、業委會的法律地位還未明確。業委會在管理物業自治的過程中，如果出現問題，如何承擔責任。因為它不是一個企業，如何面對財政稅務收費支出，如何籤訂用人合同，如果提供工人醫保社保和工傷？
4、物業是一個系統的專業工程。需要統一調配許多人力、物力、財力和多方面的力量，應對各方面的關係。而業委會只是一個臨時的民間組織，不具備獨立的法人資格，沒有職業的約束，想幹就幹，不想幹了拍拍手走了，留下的爛攤子誰管？如果小區萬一發生狀況，誰來幫業主買單？
5、小區自治不能單一的物業運轉。找一個看門大爺守著大門，或者找幾個臨時工掃掃樹葉收收垃圾，樹葉枯黃瘋長，景觀風景不在，許多問題整理整理，這樣的物業管理不僅不會讓業主感到滿意，可能還會讓小區貶值。一個小區物業服務管理的好壞，直接影響到業主的居住觀感和體驗，影響小區物業的保值升值潛力。
6、小區如果自治，出現一些錢款的使用問題難以操作。要業主籌錢幾乎沒有可能，除非小區有許多公共收入，如停車場收費，廣告費，公共場地出租等，有公共收入維護小區的運作和維護也許可以，如果沒有這些公共收入的小區如何管理？小區如何收費，如何動用維修基金？現階段動用維修基金的手續非常繁瑣的，要召開業主大會，還要相關三分之二業主籤名同意，所以操作起來難度很大。
現在，有個別小區的業主自治成功經驗，不具有全面性和代表性。要想小區物業服務管理規範化，專業化，應該先從源頭上立法完善法律，理順雙方關係，讓物業服務與管理能夠順利運行，並能接受監督，這樣才會受到大家的歡迎與認可。