北京二環內現2萬元/㎡四合院 小院2層樓擠滿看房人
2020-12-02 網易房產
（圖片來源：經濟觀察網）
一個名為鼓隅院的四合院項目因「二環內、80萬起」的噱頭吸引了不少看房者。整個兩層四合院內擠滿了看房人和銷售人員。
該項目無論是售價還是折合租金，都大大低於市價，引發坊間對其風險的討論。律師表示：由於合同中約定的房號找不到對應的實物，如果未來交付存在問題，面臨著錢房兩空的可能。
值得注意的是，目前鼓隅院項目產權所有權在弘華恆泰（北京）投資有限公司和恆祥永泰（北京）投資有限公司兩家企業名下，而項目出租方為東瓴物業管理（北京）有限公司。而且還有一家技術諮詢公司和房地產經紀公司參與其中。
鼓隅院項目北院大門外。客戶服務中心就在裡面負一層（田國寶/攝）
價格低
鼓隅院北院內部構造（田國寶/攝）
據一位銷售人員介紹，鼓隅院項目共有8個四合院，共計300多套房子，每套房子的面積從27平方米到50平方米不等。「項目是70年大產權，賣的是30年使用權，每平方米兩萬四到兩萬七。」
目前推出的房源有南北兩個四合院，共有70套房子，其中南院41套，客戶服務中心所在的北院有29套。每個房間的大小不同，但都有獨立的衛浴，「面積小的單價高一點，面積大的單價相對低一些。」上述銷售人員表示。
以一間面積33.9平方米的小戶型單間為例，單價為27399元/平方米，30年租金總額為52.31萬元，服務費總額為40.57萬元，合計總價為92.88萬元。折合下來，每月租金只有2580元，不到市場價一半。
項目所在的鼓樓西大街區域位於什剎海北側，附近為數不多的二手房價格普遍在12萬元/平方米以上。鼓隅院項目雖然只有30年使用權，但不到3萬元/平方米的單價，僅是周邊市場價的四分之一。
從租金方面看，鼓隅院項目租金遠低於周邊同類物業租金。
龍湖冠寓在工體西路附近的長租公寓55平方米房間起步租金為1.81萬元，折合成單價也達到了329元/平方米/月，位置雖然不如鼓隅院項目，但租金是鼓隅院項目的4倍。
距離鼓隅院項目不遠、位於安定門二環邊上的萬科泊寓長租公寓項目，其中34.92平方米房間租金起步價為6700元，折合成單價也達到了191.86元/平方米/月，是鼓隅院租金的2.5倍。
租期30年
銷售人員為客戶介紹項目產權情況（田國寶/攝）
鼓隅院30年使用權分為兩部分，其中20年為租賃期，剩餘10年為贈送。想要獲得這些房子30年的租賃權，租戶需要籤署兩份合同，一份是與東瓴物業管理（北京）有限公司籤署的租賃合同。
另一份是與諮詢服務合同，由一家技術諮詢公司與租戶籤訂。據銷售人員透露，這家技術諮詢公司主要負責房屋改造及後期物業服務。
據銷售人員提供的產權證明複印件顯示，這些四合院的所有人為弘華恆泰（北京）投資有限公司和恆祥永泰（北京）投資有限公司兩家企業。租賃合同內容顯示，兩家公司都是在2016年獲得西城區頒發的不動產證。
對於東瓴物業管理（北京）有限公司是否具備出租兩處四合院的資格，銷售人員提供了一份弘華恆泰、恆祥永泰與東瓴物業籤訂委託書。委託書內容顯示，委託期從2018年3月28日開始，委託期為32年，委託書上蓋有兩家公司的公章。
工商註冊資料顯示，恆祥永泰成立於2013年9月，原來股東為德蕊持股90%，陳彤光持股10%。2018年3月份，投資人換成孫瑞和郭楠；2018年12月28日，昊坤置業取代孫瑞和郭楠成為恆祥永泰的新股東。呂坤間接持有昊坤置業90%股權，許磊持有剩餘10%股權。
弘華恆泰同樣成立於2013年9月，原始股東為陳彤光持股90%，德蕊持股10%。2016年8月份，投資人變更為孫瑞和郭楠，2018年4月份，中聖明達控股集團有限公司成為弘華恆泰新的控制人。2018年12月28日，昊坤置業取代中聖明達成為唯一股東。
工商資料顯示，中聖明達股東為孫瑞和郭楠，兩人各持股50%。同時，中聖明達集團還間接全資擁有東瓴物業。也就是說，鼓隅院項目的出租人為項目持有主體的原股東，直到2018年12月底才變更到呂坤和許磊持有的昊坤置業名下。
低價背後
項目租賃合同範本（田國寶/攝）
據銷售人員介紹，目前兩個四合院都還保持原來格局，交房前需要進行施工改造，「像這一片這麼大空間，以後都會隔成一個一個小房間，今年10月份正式動工改造，2020年11月10日前交付。」
以上述33.9平方米房價為例，其中40.57萬服務費用，主要包括兩部分，一部分為房間改造費用。另一部分為後期租戶居住期間物業服務費用。租賃費和服務費需要租戶一次性交清。
據銷售人員介紹，項目最大的好處就是價格便宜，租戶租下來如果不想自住，也可以進行轉租。目前周邊同樣面積大小房間的租金普遍在6000元/月左右，未來30年租金也具備一定升值空間。
北京某律所的一位律師表示，由於目前房間還沒有進行改造，鼓隅院項目所出租物業在現實中找不到對標的實物，需要後期進行改造形成。租戶可能會面臨著錢房兩空的結局，「目前四合院中找不到合同中約定的標的物，即便租戶贏了官司，也不好執行。」
另外，目前出租四合院還保持原來構架和格局，交付給租戶前，需要對房間布局進行重新規劃和建造，如果後期四合院改造無法獲得政府部門審批，到時候也面臨著無法將房屋交付給租戶的可能。
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