來源 | 市界（ID: ishijie2018） 作者 | 陶婷
2010年，一位神秘的中國商人，擲豪金以3320萬美元（約合人民幣2.3億元）的價格，買下紐約曼哈頓一套面積511平方米的豪華公寓，每平方米高達6.5萬美元（約合人民幣44.4萬元），創下紐約房價的新高。
國外媒體為此感慨不已：「中國製造」多了個「兄弟」——「中國購買」。
2013年，與紐約房價同時上漲的，是「中國購買」的熱情。在這一年，一位中國女士通過朋友找到了凱文·布朗，他是紐約蘇富比地產的知名房產經紀人。這位女士告訴布朗，該區域房產500萬美元的價格不是問題，之所以著急買房，是因為女兒要上哥倫比亞大學或紐約大學。
在看了6個小時房子後，布朗問這位客人：你女兒多大？她說：兩歲。
幾個星期後，布朗幫這位客人在曼哈頓西57街上知名的One57裡，籤下了一間價值650萬美元的公寓。
2015年5月，演藝事業如日中天的吳秀波，以550萬美元買下位於美國南加州聖瑪利諾的豪宅。內有私人庭院、超大遊泳池等配套齊全，據說當時吳秀波認為這裡挺適合自己養老的。
然而，五年後的2020年年末，吳秀波的這棟豪宅，最終被他以470萬美元的價格賤賣了。這個價錢不僅低於入手時的價格，也低於這套房子在美國的市場價。
賣掉美國房產的，還有某知名電視主持人。距2021年僅剩7天之際，她將位於美國的豪宅以800萬美元的價格出售了。跟吳秀波一樣，他們拋售美國房產背後，「是對美國市場信心不足」，一位從事海外房產業務的人士告訴市界。
2020年，在疫情重擊下，在美國、澳大利亞等國家，不僅僅是吳秀波們，一場來自中國買房客的撤退運動，正轟轟烈烈展開。
「吳秀波」們降價大甩賣
2014年、2015年，很多外國買家，拎著大麻袋的鈔票等著房子上市。一個房子出來，會有幾十個人溢價競爭，這其中包括中國買房客們，也不乏明星大腕。
那兩年時間裡，在美國加利福尼亞州洛杉磯比佛利山莊，上述主持人以750萬美元購置了一處豪宅。
誰也沒想到，5年後，大家開始相繼拋售美國房產。2020年9月2日，吳秀波將好不容易搶到的豪宅掛牌出售，首次掛牌價顯示為588萬美元。但在隨後十多天的時間裡，這棟豪宅一直無人問津。直到9月20日，吳秀波將這座房子的價格降至528萬美元。在斷崖式調價後的第十八天，終於有買家給了offer。
吳秀波美國房產交易記錄 受訪者供圖
但讓人想不到的是，這套房子於11月25日，以470萬美元的超低價賣掉了。一來一去之下，吳秀波虧損了將近80萬美元，折合人民幣500多萬元。
按道理，這套房子位於富人區，小區成熟且配套齊全，但為何遲遲賣不出去？
美國資深地產經紀顧穎瓊告訴市界，吳秀波的房子建於1931年，不僅老舊且疏於保養，房子周圍布滿了野草，看起來破敗不堪。
再加上疫情的影響，美國當地人的置業需求紛紛從市區轉為郊區，這使得市區高端房產銷售下滑超過50%。因此，吳秀波的豪宅遲遲沒有買家上門。如吳秀波一樣，那位主持人也大幅降價甩賣了她的豪宅。
2020年12月24日，她位於美國洛杉磯比佛利山的豪宅，終於以800萬美元的價格賣出去了。這棟豪宅首次掛牌是2017年10月13日，但在此後兩年多的時間裡，一直備受市場冷落。無奈之下，她將價格從925萬美元降至899萬美元後，這棟豪宅才迎來了買家接盤。
與吳秀波房子不同的是，這位主持人的房子位於好萊塢，檔次更高，但相同的是，「這棟豪宅裝修也頗為老舊」，顧穎瓊告訴市界，這就意味著，後續翻新費用就會很高，除了降價甩賣，別無他法。
據ATTOM的2020年第三季度美國房產轉賣報告，美國有57155套獨棟住宅和公寓在2020年第三季度被轉賣。
報告還顯示，美國售出房屋的炒房者，平均需要192天才能完成交易，這是自2003年第三季度以來的最高水平。這一最新數據高於2020年第二季度的平均184天，和2019年三季度的176天。
2020年，儘管在低利率等政策刺激下，美國房地產市場逆市繁榮，且人民幣對美元匯率上漲，但這都難以抵消疫情蔓延帶來的負面影響：失業人數和破產企業居高不下，美國引以為傲的經濟一時讓很多人看不到希望。
註：居外網中國買家詢盤量，根據買家對美國房產的諮詢統計。
對美國市場信心不足之下，2020年中國買家在美國的購房量不僅驟降，一場大撤退行動也在展開之中。
路透社援引行業數據曾預計，2020年四季度末，中國人購買美國房屋的數量將跌至8年低點，對應的金額或將降至120億美元之間，遠低於2018年的300億美元。
據全美地產經紀人協會最新調查顯示，在截至2020年11月的12個月內，中國買家至少拋售了約274億美元的美國房產。
不僅僅是美國，澳洲買房的神話也在破滅。
澳洲國民銀行在2020年年中就預測，澳大利亞房價在未來18個月內下降15%。大規模的失業、禁止房屋現場銷售以及移民減少，對澳大利亞房價造成重大打擊，這也給包括中國在內的買房客們上了紮實一課。
註：居外網中國買家詢盤量，根據買家對澳大利亞房產的諮詢統計。
路透社援引畢馬威和雪梨大學的一份報告顯示，截至2020年7月，中國買家對澳的投資減少了60%以上。按照現在的市場環境來看，2021年還將繼續下降。
數據還顯示，在過去的18個月內，交易數量減少43%至40筆，投資額也減少62%至24億澳元，中國投資者對澳洲的海外直接投資降幅，高於對其他西方國家的降幅。這說明，包括中國買家在內的許多國外買家已提前從澳大利亞撤離了。
看到現在雪梨和墨爾本房價不斷下降的事實，曾在澳大利亞買過房產的於樊，很慶幸自己的先見之明。早在2020年年初，於樊毅然賣掉了自己位於雪梨的別墅，儘管最終只賺了50萬元人民幣，但「如果放到現在，大概率是要虧的」。
海外買房客成「楊白勞」
除了疫情重擊導致中國買房客對海外市場信心不足之外，也有不少人通過親身經歷明白了「『去美國買房，去澳洲安家』，這只是看起來很美好」。
不少中國買房客，最後不過是「楊白勞」。所謂「白勞」，就是即使平日有收入，但是終年都追不上日常的生活支出和債務。
郭嘯在美國加利福尼亞州的別墅已經持有五年了。在這說長也長，說短也短的五年時間裡，這棟別墅倒是升值了一些，但它額外的開支遠遠超出郭嘯的想像。除了交易時產生的費用如給房產經紀人的佣金等，郭嘯在持有時也繳納了不少費用，如房產稅、物業費等。
其中，佔大頭的是房產稅。美國的房產稅，是個可怕的數字。每個州的房產稅率不一樣，最高能到每年2.5%左右，中位數是每年1.5%。拿上述成交800萬美元的豪宅來說，以1.5%的中位稅率保守估算，一年就要支付12萬美元的房產稅，折合人民幣78萬多元。
並且，遠在國內的郭嘯根本無法親自打理房產，只能將其交給美國一家託管公司。但問題又來了，這就會產生一個託管費：尋找租客和房屋管理兩部分費用，為年租金的8%-10%。
郭嘯不願透露這棟別墅的總共開支，但他向市界坦言，「這些年的租金收益，除去額外開支，相當於幾欲虧損的持平狀態」。
尤其是在疫情重擊的2020年，美國當地人的住房需求從城區轉向郊區，這使得郭嘯這棟位於城區的房子，一度無人租住。
在疫情的當下，間隔越密的房子越不受歡迎，郭嘯的房子又恰好跟其他房子挨得很近。無奈之下，郭嘯這一邊下調了這棟別墅的租金，另一邊他還得支付昂貴的房產稅、物業等費用。低租金覆蓋不了高支出的現實下，2020年年中，郭嘯忍痛賣掉了這棟別墅。
令郭嘯沒想到的是，在賣掉這個房子之時，他又額外支付了一筆費用。按照加利福尼亞州的規定，賣房者需要支付包括過戶公證費、消費稅、經紀人佣金、房產稅，以及截至過戶日的水電等雜費。
最後，終於賣掉這棟別墅的郭嘯，拿著賣房的錢，在深圳龍崗區坂田買了民房對外出租。至此，郭嘯這才停止了「楊白勞」式的海外房產投資。
郭嘯告訴市界，美國房子的本質是消費品，不是投資品，它持有和交易成本高，大都沒有稀缺性。所以，房價上漲速度跑不贏通貨膨脹與各項附加稅費。如果非要投資美國房產，必須找到稀缺性的優質房產，比如核心城市核心地段配套齊全的房子。
網友「江湖盧二」則用自己的親身經歷，再三告誡她的粉絲們「不要做撲火的飛蛾」。2015年，在賣掉武漢的房子後，盧二花250萬元人民幣買下了澳大利亞雪梨的一個「樓花」。
那一年，受低利率和投資熱的影響，雪梨房價中值在第二季度就衝破了100萬澳元大關，場面火爆到「一房難求」的地步。趁熱打鐵之下，盧二又在澳大利亞買下了四套房子。
這些房子雖然分布在不同的地方，有的在雪梨，有的在布魯斯班，但無一例外的，五套房子都是公寓。讓盧二沒想到的是，等到2016年交房的時候，因公寓房供大於求，澳大利亞住宅市場陷入低迷狀態。
從當年一季度的數據來看，墨爾本公寓房價格下跌了1.3%；其次是珀斯和坎培拉，均下跌了1.1%；雪梨則下降了0.6%。盧二為自己對澳大利亞房地產市場盲目的「樂觀」付出了慘痛代價。
五年後的2020年，疫情重擊下，盧二那個雪梨樓花最終虧了20萬元人民幣賣給了別人。布魯斯班的房子雖然沒有賣，但每套大約虧了20萬-30萬元人民幣。而位於布魯斯班唐人街的那套公寓，即便價格現在降到130萬元人民幣，也無人接盤，這個公寓當初的入手價是230萬元人民幣。
事到如今，看著擺在自己面前的巨額帳單，已經負債逾百萬元人民幣的盧二頭都大了。不斷貶值且賣不出去的唐人街公寓，其租金根本覆蓋不了高昂的開支，每年光市政費、汙水處理費、物業管理費等，就高達五六萬人民幣。「如果賣掉這些公寓，就能抵消債務，但關鍵現在賣不掉」，盧二現在腸子都悔青了。
盧二告訴市界：「澳大利亞的市場相對成熟，城鄉差距不大，房價上漲幅度有限，不能將國內買房的思維搬到澳大利亞。如果非要在這裡買房投資，一定要買人口密度大的城市，切記不要買公寓。」
為何把胡蘿蔔當長白參？
海外買房與國內買房的邏輯，兩者確實有著天壤之別。有人甚至戲謔中國買房客「錯把胡蘿蔔當長白參」。
問題是，郭嘯們為什麼要去人生地不熟的海外買房？
幾年前，中國經濟快速發展，國人富裕了起來，但由於國內投資渠道相對狹窄，並且隨著限購令等政策的出臺，國內房地產市場的發展空間有限。如此情況下，海外房產被國人當成新的投資渠道。
信息不對稱之下，一些買房客被海外房產所謂的「優勢」所蒙蔽了。比如房地產中介會宣傳稱：「海外房地產市場法規完善，能保障購房者的權益、房產為永久產權、擁有土地永久使用權，房屋的價值會因為土地增值而增值、房屋的租售比高等等。」
但是，海外購置房產在購房政策、相關法規上存在很多盲區，在產權和資金安全上也存隱患，這些風險被地產中介們大大弱化了。
盧二當初就是聽到地產中介說「在澳大利亞買房，只要百分之十的定金、房租超高」後買下五套公寓打算做長線投資的，但地產中介沒告訴盧二的是「高昂的服務費、市政費、汙水處理費」，以及澳大利亞遍地都是公寓、很多年都有可能不漲的房價。
房地產中介更沒告訴盧二、郭嘯們的是，租售比高的也還是位於繁華地帶的房屋。網友「添哥在美國」告訴市界，在美國，很多地產中介的確會利用信息不對稱，抬高房屋價格、隱瞞海外房產的真實情況。
「比如美國房子雖然看起來便宜，但維護費用、房產稅、遺產稅等都會很高；再比如美國房子地大人少，沒有人口紅利、齊全配套的房子就沒有稀缺性。」
以上情況，在中國海外買房客的起步階段——東南亞國家泰國，也表現得淋漓盡致。
2014年，在泰國度了一次長假後，老雷便花了300多萬元人民幣，在普吉島買了四棟別墅。老雷如此壕氣的背後，源於當地中介帶他看房子時，指著還沒建成的一片空地說，「這是富人區，未來升值空間和租售比都會很高。」
然而，兩年後，當老雷拿到別墅，他才發現「這裡根本不是什麼富人區，周邊仍是荒涼一片」。想及時止損的老雷打算將房子賣出去，但他發現掛出的價格根本沒人買。此時的老雷，才搞清楚泰國的佣金模式。
所謂佣金模式，即賣一套房子，泰國開發商會給房產中介15%-20%的佣金。原本價格100萬元人民幣的房子，到中介手裡搖身一變，上調到154萬元人民幣成交。該價格遠遠超出房子在泰國的實際價值，這無疑提前透支了房子的增值空間。
房子賣不出去後，老雷又將希望寄托在了「代管代租」上。然而，當初8%的租金收益承諾，根本就是個「謊言」。100萬元人民幣的公寓，如果按照百分之百的出租率，以300元人民幣每天的租金收益來計算，除去每天60元人民幣的物業、水電費等成本後，也才勉強達到當初中介承諾的8%的年回報率。
但現實更為殘酷：普吉島也分淡季或者旺季。再加上7000多家酒店的競爭下，如果不是專業的團隊，最好也就只能做到50%的入住率。就這樣到了2019年，此時的老雷即便願意200萬元人民幣揮淚甩賣四棟別墅，但市場顯然沒人來買單。
這一年，由於泰國經濟放緩導致購買力不足、泰幣持續升值、外國買家減少、金融機構收緊房貸政策等原因，泰國房地產市場持續低迷。迫於無奈，老雷開始琢磨如何將這些別墅盤活。
在經過市場考察、調研等繁瑣前期工作後，老雷傾力打造的酒店式公寓終於有了起色。但人算不如天算，2020年，一場疫情使得赴泰的外籍遊客與上年同期相比減少2927萬人次，負增長81.38%。
這邊老雷後悔不已掉進了海外房產的坑中，那邊依舊有中國買房客蠢蠢欲動。剛跨入2021年不到一周的時候，從事家居生意的王琪就向市界透露，打算到海外投資房產。
聽及此事，老雷連連喊「不」：「不要將國內買房的思維用在國外。國外不確定因素太多了，除了政策、市場、環境、法律等不相同外，國外更沒有國內的人口紅利，維護費用過高、而換手率卻很低。海外有風險，買房需謹慎。」
這樣看來，2020年，疫情這面照妖鏡，讓海外房產的弊端無所遁形。吳秀波們此時的撤退，倒是明智之舉了。
（文中於樊、郭嘯、王琪、老雷皆為化名。）