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鳳凰網房產快訊 1月12日 三亞市人民政府發布《三亞市村莊規劃建設管理辦法（試行）》（以下簡稱辦法）。《辦法》規定生態保護紅線、200米陸域海岸帶等自然保護區範圍內的村莊，不得擴大村莊已建設區域的用地範圍，其鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設以及村民住宅建設，不得超過原有建設規模。實行耕地和永久基本農田保護制度，未經依法批准的，禁止佔用耕地和永久基本農田。
《辦法》還規定，村民宅基地堅持「一戶一宅」原則，每戶宅基地用地面積不得超過175平方米，村民建房鼓勵保留適當院落空間，新建住宅基底面積不得超過130平方米，建築層數不得超過三層（第三層建築面積不得超過首層的三分之二），建築屋頂簷口高度控制12米以內。村莊新建、改建、擴建的工程建設項目應注重建築特色風貌管控，兼顧傳統村落保護。村莊新建住宅宜採用坡屋頂建築形式，建築體量、色彩、材質等應符合《三亞市人民政府關於印發加強城市設計和建築風貌管理實施細則的通知》相關要求。歷史名鎮名村保護範圍內應以傳統建築風格為主，延續歷史文化名鎮名村風貌形態。
原文如下：
三亞市村莊規劃建設管理辦法（試行）
目 錄
第一章 總則
第二章 村莊規劃的制定
第三章 村莊規劃的實施
第四章 村莊工程建設項目報批流程
第五章 監督檢查
第六章 法律責任
第七章 附則
三亞市村莊規劃建設管理辦法（試行）
第一章 總則
第一條 為進一步加強我市村莊規劃建設管理，落實鄉村振興戰略工作要求，推進農村經濟社會和生態環境的可持續發展，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地管理法》和《海南省城鄉規劃條例》等有關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市行政區域內的村莊規劃建設管理，特定控制區內村莊規劃建設還須符合相關規定。
特定控制區是指城鎮規劃建成區、風景名勝區、歷史文化名鎮名村、軍事管理區、經省、市人民政府批准確定的沿海重點開發區、旅遊度假區、產業園區和市人民政府確定的其他成片建設區域。
第三條 制定和實施村莊規劃，應當堅持村民主體地位、先規劃後建設的原則，尊重自然格局，嚴守生態保護紅線、永久基本農田控制線，綜合考慮土地利用、產業發展、居民點布局、人居環境整治、生態環境保護和歷史文化傳承，保持村莊和民居景觀特色。
第四條 區人民政府、育才生態區管理委員會應當及時公布經依法批准的村莊規劃，法律、法規規定不得公開的內容除外。
村莊規劃批准之日起20日內，區人民政府、育才生態區管理委員會應當通過在村莊張貼、網絡發布等多種方式公開規劃成果。村民委員會應當全套留存規劃成果供村民查閱。
第五條 經依法批准的村莊規劃，是開展國土空間開發保護、實施國土空間用途管制、建設項目審批等的法定依據，未經法定程序不得修改。
第六條 市自然資源和規劃主管部門負責本行政區域內村莊規劃指導和監督工作,研究制定本市村莊規劃編制導則、村莊居民住房設計圖集及相關規劃實施管理細則。區自然資源和規劃主管部門依據職能分工，履行村莊規劃管理相關職責。
市住房和城鄉建設主管部門負責指導區住房和城鄉建設主管部門做好建築工程監督管理工作。區住房和城鄉建設主管部門負責村莊工程建設項目施工審批、日常質量安全監督、施工場地管理及竣工驗收等管理工作。
市綜合行政執法主管部門負責指導開展違法建設查處工作；負責育才生態區違法建設行為立案查處工作。
市農業農村局負責指導各區人民政府、育才生態區管理委員會開展村莊農用地的監督管理工作，負責已審批備案的農業設施及設施農業項目的批後監管工作。
區人民政府、育才生態區管理委員會負責本轄區內村莊規劃管理和監督工作，具體包括：村莊規劃編制與組織實施；轄區內違法建築的核查、性質認定、登記、統計及立案查處工作；組織違法建築巡查、防控和專項治理工作；組織開展本轄區「無違建」示範點創建工作；行政村規劃建設協管員（或網格員）招錄工作，保證各個行政村至少配備1名規劃建設協管員（或網格員）協同村民委員會和村民小組做好村莊規劃管理工作。
市水務、應急、供電、供水、衛生健康等主管部門依據各自職責，負責做好村莊規劃建設相關管理工作。
第二章 村莊規劃的制定
第七條 村莊規劃編制應當符合三亞市國土空間總體規劃，並與市國民經濟和社會發展規劃、相關專項規劃銜接。具體遵循以下原則：
（一）以人為本，尊重民意。堅持以人為本，把維護村民權益作為出發點和落腳點，堅持村民主體地位，紮實做好入戶調查、村民討論、村集體決策等基礎工作，切實維護村民權益；
（二）嚴守底線，優化配置。嚴格落實上位國土空間規劃確定的生態保護紅線、永久基本農田保護線及各項控制性指標要求，科學有序統籌布局生態、生產、生活等功能空間，明確規劃約束性指標和空間管控要求，強化底線約束，為可持續發展預留空間；
（三）統籌協調，突出重點。統籌安排村域內國土空間，優先落實村域公共服務設施和基礎設施用地。村一級公共服務設施（如小學、幼兒園、行政服務中心等）宜向中心村統籌，避免重複、分散建設；基礎設施（如鄉村道路、灌溉水渠、垃圾收集處理、公共廁所、汙水處理設施等）布局及規模須符合村莊發展實際；
（四）保護優先，綠色發展。保護村莊良好生態格局，統籌優化村域一、二、三產業發展空間，合理布局產業發展用地，鼓勵產業空間複合高效利用；
（五）傳承文化，注重特色。保留村莊特有的民居風貌、農業景觀、鄉土與傳統文化，落實歷史文化保護管控要求，注重歷史文化的傳承和鄉村整體風貌的塑造。
第八條 區人民政府、育才生態區管理委員會應當會同市自然資源和規劃主管部門根據三亞市國土空間總體規劃和村莊發展趨勢，按照城郊融合類、特色保護類、集聚提升類、搬遷撤併類的村莊分類標準，確定村莊類型、村莊定位、國土空間開發與保護等內容，有計劃制定村莊規劃編制年度計劃和相關村莊專項規劃，並報市人民政府批准。
第九條 村莊規劃以行政村為編制單元，可以以單個或者幾個連片的行政村共同編制。
第十條 村莊規劃是國土空間規劃體系中鄉村地區的詳細規劃，規劃內容可以包括以下內容：
（一）根據村莊現狀分析、上位規劃和相關政策解讀，提出規劃目標與定位，國土空間開發保護、人居環境整治目標，產業發展引導等；
（二）明確國土空間用途管制要求，落實上位國土空間總體規劃確定的生態保護紅線、永久基本農田控制線和村莊開發邊界，以及建設用地、耕地、林地等規劃控制指標，優化村域用地布局；
（三）優化村莊建設空間布局，明確村莊總體風貌定位，細化產業用地、村民住房、基礎設施和公共服務設施等布局，確定村莊開發強度、規模和建築風貌等管控要求；
（四）提出土地整治和生態修復要求，明確管制規則和措施；
（五）落實歷史文化資源保護要求，明確村莊歷史文化保護目標及具體保護措施；
（六）劃定村莊災害影響範圍和安全防護範圍，提出綜合防災減災等內容和措施；
（七）確定村莊人居環境整治的具體內容、措施和要求；
（八）提出規劃近期實施計劃，統籌安排好生態修復整治、農田整理、補充耕地、產業發展等項目建設時序。
村莊規劃強制性內容包括：村莊規劃範圍，建設用地規模，公共服務設施和基礎設施用地，基本農田、生態紅線保護等自然資源和生態環境保護利用要求，歷史文化遺產保護以及防災減災等具體安排。
對用於發展村莊新產業、新業態的用地，村莊規劃內容中應當明確地塊的土地使用性質、容積率、建築密度、允許建設高度、綠地率、公共服務設施和基礎設施建設的具體配置要求等規劃指標。
第十一條 區人民政府、育才生態區管理委員會組織編制村莊規劃，由市自然資源和規劃局審查同意後，報市人民政府審批。村莊規劃報送審批前，應當經下列程序：
（一）區人民政府、育才生態區管理委員會委託相應資質編制單位承擔規劃編制工作，將村莊規劃草案予以公告，公告不少於30日，並可採取其他方式徵求專家和公眾意見；
（二）村民委員會對公告後的村莊規划進行審議，形成審議意見；
（三）村民會議或村民代表會議對村民委員會審議意見討論形成決定；
（四）村莊規劃在報送審批前，應當將規劃成果及其徵求意見採納情況、村民委員會審議意見和村民會議或者村民代表會議同意的決定等材料交由市自然資源和規劃主管部門審查。
區人民政府、育才生態區管理委員會報送審批村莊規劃，應當將公示反饋意見、村民會議或村民代表會議同意決定和根據審查意見修改的規劃情況一併報送。
第十二條 經依法批准的村莊規劃未經法定程序不得修改。有下列情形之一的，組織編制單位可以依法修改村莊規劃：
（一）因上位國土空間總體規劃發生變化，需要修改的；
（二）因城鄉基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要的；
（三）經村莊規劃實施評估，確需修改的；
（四）法律、法規規定的其他情形。
修改後的村莊規劃應當依照原審批程序報批和重新公布。
對於不涉及村莊規劃強制性內容的，村莊規劃組織編制單位可以決定對村莊規划進行優化調整，並報市人民政府備案，法律、法規另有規定除外。
村莊規劃修改涉及三亞市國土空間總體規劃強制性內容的，應當先修改三亞市國土空間總體規劃。
第十三條 承擔村莊規劃編制工作的單位，應當具有城鄉規劃和土地利用規劃相應資質等級。
編制村莊規劃，應當具備國家規定的勘察、測繪、氣象、地震、水文、環境、經濟與社會等基礎資料。
第十四條 組織編制單位應當同步建立村莊規劃資料庫，將村莊規劃編制和修改報批成果數據納入三亞市國土空間總體規劃管理系統。
第三章 村莊規劃的實施
第十五條 在村莊範圍內進行各類開發、保護、建設活動應當符合村莊規劃，法律、法規另有規定的除外。
第十六條 生態保護紅線、200米陸域海岸帶等自然保護區範圍內的村莊，不得擴大村莊已建設區域的用地範圍，其鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設以及村民住宅建設，不得超過原有建設規模。
第十七條 實行耕地和永久基本農田保護制度，未經依法批准的，禁止佔用耕地和永久基本農田。
第十八條 在村莊開發邊界內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設、村民住宅建設等各類工程建設活動，建設單位或者個人應當向區自然資源和規劃主管部門申請辦理鄉村建設規劃許可證。
建設單位或者個人在取得鄉村建設規劃許可證後，可向屬地區住房和城鄉建設主管部門申請領取建築工程施工許可證或者建築工程施工許可備案證。
第十九條 鼓勵自然環境優美、文化底蘊深厚、基礎設施配套相對完善的村莊，優先發展鄉村民宿等鄉村休閒旅遊產業。
第二十條 村民宅基地堅持「一戶一宅」原則，每戶宅基地用地面積不得超過175平方米，村民建房鼓勵保留適當院落空間，新建住宅基底面積不得超過130平方米，建築層數不得超過三層（第三層建築面積不得超過首層的三分之二），建築屋頂簷口高度控制12米以內。
鼓勵通過整合宅基地集中興建聯體住宅。
第二十一條 村莊新建、改建、擴建的工程建設項目應注重建築特色風貌管控，兼顧傳統村落保護。村莊新建住宅宜採用坡屋頂建築形式，建築體量、色彩、材質等應符合《三亞市人民政府關於印發加強城市設計和建築風貌管理實施細則的通知》相關要求。歷史名鎮名村保護範圍內應以傳統建築風格為主，延續歷史文化名鎮名村風貌形態。
第二十二條 屬下列情形之一的，不得批准建設：
（一）村莊已列入或計劃列入徵收範圍的；
（二）不符合上位國土空間總體規劃和村莊規劃的；
（三）在消防、燃氣、電力、洩洪通道、水利設施等規劃用地範圍內的。
徵收公告公布後超過3年，仍未具體實施或仍未啟動安置區建設的，村民自建住宅不受本條第（一）款限制。
第二十三條 村莊規劃實施應當優先安排基礎設施及公共服務設施的建設，鼓勵在政府主導下，按照「誰投資、誰經營、誰受益」的原則，吸引社會資金以多種方式參與村莊基礎設施、公益事業的建設和經營。
第二十四條 村莊建設應當推廣使用沼氣、太陽能等清潔型能源，各相關行政主管部門應提供技術指導和資金補助。
第二十五條 村民自建住宅涉及的測量費（含宗地坐標、房屋測量、放驗線測量）、建築圖紙設計費和項目批後公示牌製作費由區人民政府統籌支付。涉及的經費標準由區人民政府、育才生態區管理委員會會同市物價主管部門商定後，形成經費計劃報市財政主管部門審定。
第四章 村莊工程建設項目報批流程
第二十六條 村民利用宅基地建房的，應當先辦理宅基地確權登記手續，並持土地使用權證、宗地坐標冊、身份證複印件、建房申請審批表等資料，向區屬地便民服務窗口提出申請，由便民服務窗口在規定時間內將材料轉區自然資源和規劃主管部門、區住房和城鄉建設主管部門進行審查，符合條件的，核發鄉村建設規劃許可證、建築工程施工許可備案證；不符合條件的，應當將申報材料退回並一次性告知不能辦理的理由或者需修改、補充的事項。
第二十七條 進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業、農村居民集中住宅樓以及村集體產業用地建設的，按照以下程序辦理報建手續：
（一）建設單位持村莊工程建設項目建設申請表、土地使用權證、宗地坐標冊、組織機構代碼證、委託書、相關部門批准或者核准文件等資料向區屬地便民服務窗口提出申請，由便民服務窗口在規定時間內將材料轉區自然資源和規劃主管部門審查；
（二）區自然資源和規劃主管部門受理審核申報材料，對符合村莊規劃的，出具規劃設計條件；對不符合規劃的，將申報材料退回並一次性告知不能辦理的理由或者需修改、補充的事項；
（三）建設單位依據規劃設計條件委託具有相應設計資質證書的單位進行圖紙設計，設計圖紙經審查通過後，由區自然資源和規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證；
（四）建設單位持鄉村建設規劃許可證、建築結構設計圖紙等材料向區住房和城鄉建設主管部門提出申請，建築面積在1萬平方米以內的工程建設項目，由區住房和城鄉建設主管部門核發建築工程施工許可證；建築面積超過1萬平方米的，報市住房和城鄉建設主管部門審批。
第二十八條 已批准的工程建設項目應當在建設現場醒目位置設公示牌。公示牌應載明以下內容：
（一）鄉村建設規劃許可證；
（二）建設項目名稱、建設單位及其負責人；
（三）工程建設項目設計方案總平面圖和立面效果圖；
（四）投訴舉報受理單位及受理途徑等其他相關材料。
第二十九條 工程建設項目放驗線及竣工驗收
（一）工程建設項目基礎開挖前，建設單位（或者個人）應當向區自然資源和規劃主管部門提出放線申請，區自然資源和規劃主管部門會同村委會、區綜合行政執法主管部門等相關人員到現場核驗，合格的方可開挖地基；
（二）工程建設項目基礎完工後，建設單位（或者個人）應當向區自然資源和規劃主管部門提出驗線申請，區自然資源和規劃主管部門會同村委會、區綜合行政執法主管部門等相關人員到現場核驗，合格後方可繼續施工；
（三）工程建設項目實行聯合驗收制度。工程竣工半年內，建設單位（或者個人）應當向區住房和城鄉建設主管部門提出竣工驗收申請，區住房和城鄉建設主管部門牽頭會同區自然資源和規劃主管部門現場核實；核實合格的，出具合格意見；未經核實或者經核實不符合要求的，不得組織竣工驗收。
第三十條 工程建設項目建成且驗收合格的，建設單位（或者個人）可持土地使用權證、相關審批文件及竣工驗收合格材料等，向所在地不動產登記服務點申請辦理房屋不動產權證。
第三十一條 建設單位（或者個人）按照本辦法第二十六、二十七條規定取得鄉村建設規劃許可證後，應當在一年內取得建築工程施工許可手續，並在期限內動工。需要延期的，應當在期限屆滿前30日內向區自然資源和規劃主管部門提出申請，經批准可以延期一次，延期期限不超過一年。
未獲得延期批准或者在約定期限內未動工的，鄉村建設規劃許可證失效。
第五章 監督檢查
第三十二條 區人民政府、育才生態區管理委員會應當建立村莊規劃建設管理日常巡查制度，依法加強屬地網格化監管，巡查人員發現違反村莊規划行為應當及時依法處置，制止違法後果擴大。
第三十三條 市自然資源和規劃、住房和城鄉建設、農業農村等主管部門應當按照各自職責加強對村莊規劃編制、審批、實施、修改的監督檢查。
被監督檢查的單位和人員應當予以配合，不得妨礙和阻撓依法進行的監督檢查。
監督檢查情況和處理結果應當及時公開，供公眾查閱和監督。
第三十四條 區自然資源和規劃主管部門、區住房和城鄉建設主管部門違反本辦法作出行政許可的，市自然資源和規劃主管部門、市住房和城鄉建設主管部門有權責令其撤銷或者直接撤銷該行政許可。因撤銷行政許可給當事人合法權益造成損失的，應當依法給予賠償。
第三十五條 任何單位和個人有權向有關職能部門舉報或者控告違反村莊規劃的行為，市自然資源和規劃、市住房和城鄉建設、市農業農村主管部門等職能部門應當建立舉報投訴制度，在辦公場所及相關網站公布舉報電話號碼、通信地址或者電子郵箱，及時受理並組織核查、處理違法行為。
第六章 法律責任
第三十六條 區人民政府、育才生態區管理委員會有下列行為之一，由市人民政府或者監察機關依據職權責令改正，通報批評；對直接負責的主管人員依法給予處分：
（一）對依法應當編制村莊規劃而未組織編制，或者未按法定程序編制、審批、修改的；
（二）委託不具備相應資質等級的單位編制村莊規劃的；
（三）村莊規劃批准後未依法公布、公開的；
（四）未按照批准的村莊規劃組織實施村莊建設的；
（五）對發現未依法取得、或者是違反規劃建設和建築施工許可規定進行建設的，而不及時予查處或者接到舉報後不依法處理的；
第三十七條 區自然資源和規劃主管部門、區住房和城鄉建設主管部門有下列行為之一的，由市人民政府或者市自然資源和規劃主管、住房和城鄉建設主管部門責令改正，通報批評；對直接負責的主管人員依法給予處分：
（一）超越職權或者對不符合法定條件的申請人核發鄉村建設規劃許可、建築工程施工許可的；
（二）對符合法定條件的申請人未在規定時限內核發鄉村建設規劃許可、建築工程施工許可的；
（三）未依法對經審定的建設工程設計方案予以公布的；
（四）未在規定期限內到現場核驗基礎軸線放線、驗線及核實竣工驗收的，或者進行虛假核驗基礎軸線放線、驗線及驗收核實的。
第三十八條 市供電、供水、供氣等有關部門（企業）對未依法取得鄉村建設規劃許可、建築工程施工許可手續，予以辦理供電、供水、供氣等服務的，由市人民政府或者上級主管部門責令改正，通報批評；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。
第三十九條 建設單位或者個人有下列行為之一的，由所在地區人民政府（綜合行政執法主管部門）責令停止建設，並限期改正：
（一）未按規定通知審批部門到現場核驗基礎軸線放線或者驗線不合格擅自開挖基礎的；
（二）擅自變更建築物外立面造型或者色彩的；
（三）擅自撤除或者毀壞項目施工現場設置公示牌的；
（四）對已取得鄉村建設規劃許可、建築工程施工許可手續，但未按照許可規定內容進行建設，且屬無法消除對規劃實施影響的，可以採取查封施工現場、限期拆除等措施。
第四十條 對未取得鄉村建設規劃許可、建築工程施工許可手續的村民自建房，屬符合村莊規劃且建築規模不超過農房審批上限要求的，責令補辦有關手續；不符合村莊規劃或者建築規模超出農房審批要求，且無法消除對規劃實施影響的，限期拆除。
第四十一條 違反本辦法規定，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附則
第四十二條 本市行政區內墾區職工的自建房屋，按照省墾區建房管理辦法執行。
第四十三條 本辦法具體應用問題由三亞市自然資源和規劃局負責解釋。
第四十四條 本辦法自印發之日起30日後施行。施行之日起，《三亞市村莊建設管理辦法》（三府〔2011〕187號）《三亞市人民政府辦公室印發關於進一步加強村鎮規劃建設管理實施方案的通知》（三府辦〔2013〕283號）《三亞市人民政府辦公室印發關於進一步加強農村居民住房報建管理的補充規定的通知》（三府辦〔2014〕245號）廢止。
新聞多一點
1、對生態空間、生產空間、生活空間的管制要求
一是對生態環保紅線和自然保護地範圍內的村莊，提出不得擴大村莊已建設區域的用地範圍，建設活動不得超過原有建設規模的要求；
二是對生產空間實行耕地和永久基本農田保護制度；
三是對生活空間提出規劃建設管理要求，明確村莊開發邊界內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設、村民住宅建設等各類工程建設活動，建設單位需辦理鄉村建設規劃許可證和建築工程施工許可證。
2、村民自建房建設標準
村民宅基地按「一戶一宅」原則管理，宅基地用地面積不得超過175平方米，村民建房鼓勵保留適當的院落空間，新建住宅基底面積不得超過130平方米，建築層數不得超過三層（第三層建築面積不超過首層的三分之二），建築屋頂簷口高度控制12米以內。鼓勵通過整合宅基地集中興建聯體住宅。
對村民住房建設標準，參照了《海南省農村居民建房審批辦法》（瓊府辦〔2012〕130號）第15條「每戶宅基地佔地不得超過175平方米。住宅以低層建築為主。住宅建築基地面積不宜大於宅基地面積的70%，應留有適當的院落空間。」和《海南省城鄉規劃條例》提出農村新建住房不得超過三層，高度一般不得超過12米的規定，將原規定村民自建房標準270平方米標準放寬，同時為避免出現單一呆板的「火柴盒」造型，提出新建住宅第三層需適當做退臺的要求。
3、村莊村民自建房報批流程
對於村民自建房按照簡化流程審批，由建房戶持土地使用權證、宗地坐標冊、身份證複印件、建房申請審批表等資料向區屬地便民服務窗口提出申請報建後，轉由區自然資源和規劃主管部門、區住房和城鄉建設主管部門依申請核發規劃、建設許可證。
需要特別說明的是此次《管理辦法（試行）》已明確將宅基地土地使用權證作為宅基地報建審批前置條件，取代了原先土地權屬證明資料作為報建憑證的依據。
這主要出於兩個方面考慮：一是為避免原土地權屬證明文件因操作程序不規範、過程不公開而帶來的行政審批風險，二是為督促村民主動依法申請辦理土地確權登記手續，規範我市農村宅基地管理工作。
涉及村民建房的費用《管理辦法（試行）》中給予了一系列補貼措施，明確將涉及的測量費（含宗地坐標、房屋測量、放驗線測量）、建築圖紙設計費、項目批後公示牌製作費統一由區人民政府統籌支付，即減輕村民資金壓力，又可鼓勵村民主動報建。
4、村莊集體項目審批流程
在村莊地區進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業、農村居民集中住宅樓以及村集體產業用地建設的項目報建審批流程參照按照中心城區國土土地建設項目審批流程執行。