（一）專業術語
1房地產： 房地產是房產和地產的總稱，具體是指土地、建築物及其地上的附著物，包括物質實體和依託於物質實體上的權益，又稱不動產。兩者具有整體性和不可分割性。
補充：作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建築物及其所衍生的權利。房產是指建築在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。
法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含於房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等
2房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權。具體內容是指產權人在法律規定的範圍內對其房地產的佔有、使用、收益和處分的權利。
補充：所有權
房地產所有權是房地產所有人在法律規定的範圍內，獨佔性地支配其所有財產的權利。房地產所有人可以對其所擁有的房產行使佔有、使用、收益、處分的權利，並可以排除他人對於其財產違背意願的幹涉，它是一種最充分、最完整的財產權或物權。
佔有權
房地產佔有權是指依法對房地產進行實際支配和控制的權利。房地產佔有可分為所有權人佔有和非所有人勸人佔有。
用益權
包括以下五類：
（1）房地產使用權
（2）房地產開發經營權
（3）地上權
（4）地役權
（5）房地產典權
處分權
包括以下五類：
（1）房地產出售權
（2）房地產租賃權
（3）房地產繼承權
（4）房地產贈與權
（5）房地產抵押權
3土地類型：土地按其使用性質劃分為：居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資微利房用地。
4土地使用權：
是指單位或者個人依法或依約定對國有土地或集體土地所享有佔有、使用、收益和有限處分的權利。
補充內容：
土地使用權（land user）是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這裡的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。2011年1月，一則「土地使用期滿後會無償收回」的消息引起各方關注。土地使用權與土地所有權是土地法規中最基本最重要的概念。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。
農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批准取得。
5土地使用權出讓方式：包括招標、拍賣和協議方式。
補充：土地使用權出讓，可以採用拍賣、招標或者雙方協議的方式。根據土地管理的有關法規，商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣、招標方式；沒有條件，不能採取拍賣、招標方式的，可以採取雙方協議的方式，但協議的土地使用權出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者籤訂。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除社會公共利益需要收回該幅土地外，否則應當予以批准。經批准予以續期的，應當重新籤訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金;如果土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿。土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲政府批准的，土地使用權由國家無償收回。轉讓房地產必須做到，以出讓方式取得土地使用權的，應按照出讓合同的約定，支付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;屬於房屋建設工程的，要完成開發投資總額的25%以上;屬於成片開發土地的，應形成工業用地或其他建設用地條件。以合法轉讓方式取得土地使用權的，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。土地使用權出讓最高年限按用途分別確定如下： 1.居住用地70年; 2.工業用地50年; 3.教育、科技、文化、衛生、體育用地50年; 4.商業、旅遊、娛樂用地40年; 5.綜合或者其他用地50年。以出讓方式取得了土地使用權，但未按出讓合同約定支付全部土地出讓金的，或成片開發土地未形成工業用地或其他建設用地條件的，司法機關和行政機關依法裁定決定查封或者以其他形式限制土地權利的，依法收回土地使用權的，共有土地但未經其他共有人書面同意的，權屬有爭議的，未依法登記領取權屬證書的，法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情形等，其土地使用權都不得發生轉讓行為。
6什麼是土地使用年限？
按國家有關法律規定，居民用地為70年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅遊、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。
補充：據市國土部門有關人士介紹，土地使用年限是從開發商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。根據1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
住宅用地（也就是人們常說的商品房用地）：全國統一執行的土地使用年限為70年；
工業用地（也就是人們常說的工廠、工業區）：全國統一執行的土地使用年限為50年；
教育、科技、文化、衛生、體育等公益事業性用地：全國統一執行的土地使用年限為50年；
商業、旅遊、娛樂用地：全國統一執行的土地使用年限為40年；
綜合或者其他用地：全國統一執行的土地使用年限為50年。
2土地使用年限期滿可自動續期
根據2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」
據悉，在《物權法》出臺之前，根據1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十一條規定，辦理土地使用權續期的，應當重新籤訂土地使用權轉讓合同，並依照規定支付土地使用權出讓金。也就是說，根據以往的規定，辦理土地使用權續期是需要繳納一定費用的。而《物權法》出臺後，雖然規定了可以自動續期，但實際上並沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法做出明確規定。特別是2007年3月，《土地管理法（修訂草案徵求意見稿）》開始在一定範圍內徵求意見，相比於「草案」，「徵求意見稿」以「按照國家有關規定自動續期」替換了「無償自動續期」。但是，當購房者的土地使用年限到期之後，需要怎樣進行權利延期，是否需要繳納土地出讓費用，繳納多少出讓費用，都還沒有一個明確的說法。而有關業內人士認為，適當續費是最有可能的。（江門日報 傅學超）
3土地使用年限縮水的原因多 對於為何會出現個別新買的住房土地使用年限就縮水的現象，房地產開發商和國土部門人士認為，主要是房地產開發時間周期較長、土地出讓後部分地塊存在轉讓以及土地閒置時間較長等原因造成的。
針對陳小姐所投訴的市區某樓盤的土地使用年限少了16年的問題，該房地產開發商的有關負責人梁經理就曾表示，該地塊於1993年出讓時，他們公司並不是一手買家。2007年，該公司接手此地塊時，地塊的閒置時間已經很長了。同樣，在江海區一「縮水」16年的某樓盤所在的地塊，在1994年首次出讓後，也閒置十多年才開始大面積開發。對於閒置時間長的問題，有市民認為，其中不乏一些房地產開發商在取得土地後，為賺取最大的利潤，故意不及時開發，等待升值後再進行開發，而等到可以銷售時，土地使用年限已經過了很長的時間。對此，市國土部門有關負責人表示，近幾年來，我市國土部門已經採取了多種措施，加大處置閒置土地力度，有效抑制了土地閒置的現象。
房地產開發時間周期較長也是造成「縮水」的一個主要原因，房地產開發商對此有同感。他們認為，從開發商獲得土地使用權開始，正常的房產規劃、開發和銷售等過程，一般需要兩到三年的時間，有的甚至會拖上三四年。遇到經濟不景氣，或者開發商資金不到位、相關證件未辦齊等因素，開發周期可能延遲得更久。
還有的房地產項目是分多期進行開發的，等到開發第三期、第四期時，相應的土地使用年限肯定會縮水較多。
7三通一平：是指地塊的水通，電通、路通、場地平整。
8七通一平：是指上、下水通、排汙通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。
建築工程的「三通一平」
補充說明：土地開發整理建設用地三通一平的規定如下：三通指的是水通、電通和路通。即業主要提供施工用水、用電和進出場地的道路。一平指的是紅線範圍內的土地平整。操作模式一般是業主到供水公司、電力公司辦理開戶，並施工一條進出場地的簡易道路，達到三通一平和條件後，與乙方（開發方）進行三通一平驗收，並報國土局建工科備案，以申請施工許可證。
三通一平：通電、通路、通水、土地平整。
五通一平：通電、通路、通水、通訊、排水、土地平整。
七通一平：通電、通路、通水、通訊、排水、熱力、燃氣、土地平整。
房地產開發、新建工廠、住宅小區、文化體育場館、工業園區、科技園區、經濟開發區、商業街區以及涉外賓館飯店、寫字樓、構築物等。公共建築與民用建築工程，投資方首先要委託做好落實工程場地即紅線內的「三通一平」。（水通、電通、路通、場地平整）。這也是招標工程，必須具備的條件中重要組成部分。
水通——施工企業、根據建築規模、結構、簷高、工程地點（城近郊區以內不允許現場攪拌混凝土）計算出生產用水，根據民工進駐工地施工的人數計算出生活用水，以及消防用水等累計出日須用水量，要求建設單位提供幾吋（直徑多少毫米）的水管安裝到紅線以內，施工企業的項目經理（建造師）依據施工工程的實際需要以及擬定的施工組織設計（施工方案）安裝臨時管網、在安裝臨時水管時，儘量利用紅線內的正式管網，如果可以利用異取而代之，應在破土動工之前先把紅線內室外管線鋪設到室外檢查井再接通臨時管網，以便節約現場管理費中的臨時設施費用。
電通——施工企業在施工組織設計中，根據施工工期，建築物的高度和跨度，建築構配件或設備的最大重量，確定安裝幾臺什麼型號的大型垂直運輸機械以及施工現場需要設置的中小型機械和施工方案中計劃使用的施工電動機具，施工照明計算出生產用電，根據施工企業進駐施工現場辦公，操做（幹活）人數計算照明，生活用電等累計出多少千瓦供電量，要求建設單位提供滿足需求的變壓器或電閘總表，施工企業項目負責人按照標後設計（中標後的施工組織設計），布線接通電源安裝臨時電線或電纜，亦可把紅線的室外線路鋪設安裝到位，再接通臨時線路，節省費用開支。臨時線路要用合格產品防止漏電確保生產安全。
路通——公路交通（汽車或火車）能否直通施工現場以滿足施工機械、建築材料、設備的運輸以及施工勞務的進出廠。如果建築物建在山丘上或半山腰或湖泊中，公路不能直通，施工組織設計中就要充分考慮不通距離的運輸方案。如果通往施工現場有段道路鬆軟，難以載重車輛通行，得在開工前將鬆軟地段採取加固技術措施滿足道路通暢。以上諸多因素造成的活動物化勞動的消耗，施工企業要在商務標（經濟標）的開辦費中或在投資方登記的技術經濟洽商中給予量化並用貨幣形式計取出來。
場地平整——場地內的障礙物已經全部拆除，滿足施工企業在標後設計中（中標後的施工組織設計）的生產區、生活區在施工活動中的平面布置，以及測量建築物的坐標、標高、施工現場抄平放線的需要
9房地產市場：分一級市場、二級市場、三級市場：
一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場。
二級市場是指土地使用權出讓後，由房地產經營者投資開發後，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押kk等房地產交易。
三級市場是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易。
10銀行按揭：是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業主先付一部分樓款，餘款由銀行代購房者支付，購房者所購房屋的所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱銀行按揭。
商業地產貸款首付款為房款的50%。
11五證：《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建築工程施工許可證》《商品房預售許可證》
12佔地面積：經城市規划行政主管部門劃定的用地範圍內的土地面積，即建設用地。
補充說明：對於建築物而言佔地面積是指建築物所佔有或使用的土地水平投影面積，計算一般按底層建築面積。通常用於計劃地塊的建築密度，計算公式是：建築密度=佔地面積/用地面積。
對於平地而言
可以指到手的空白地皮的平米麵積，即地塊總面積。
在最初進行報批立項時，會經常用到「佔地面積」這個詞，就是這個意思。
用地面積乘以容積率等於建築面積。
13.總建築面積：
是指在建設用地範圍內所有建築物各層建築面積之和。
補充說明：在住宅建築中，計算建築面積的範圍和方法是：
(1)單層建築物不論其高度如何，均按一層計算，其建築面積按建築物外牆勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建築面積。
(2)多層或高層住宅建築的建築面積，是按各層建築面積的總和計算，其底層按建築物外牆勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外牆外圍水平面積計算。
(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建築面積，按其上口外牆(不包括採光井、防潮層及其保護牆)外圍的水平面積計算。
(4)用深基礎做地下架空層加以利用，層高不足2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建築面積。超2.2米的，計算全面積。
(5)穿過建築物的通道，建築物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建築面積。大廳內迴廊部分按其水平投影面積計算建築面積。
(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附牆囪等均按建築物自然層計算建築面積。
(7)住宅建築內的技術層(放置各種設備和修理養護用)，層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建築面積。
(8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建築面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建築面積。
(9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。
(10)兩個建築物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建築面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建築面積。
2012年8月1日起施行的《住宅設計規範》（GB50096-2011）規定，套型總建築面積等於套內使用面積、相應的建築面積和套型陽臺面積之和。住宅樓總建築面積等於全樓各套型總建築面積之和
14容積率：
是指總建築面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建築總面積，其容積率為2.0）
補充說明：容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱建築面積毛密度，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。對於開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中佔的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。
容積率項目用地範圍內地上總建築面積（但必須是正負0標高以上的建築面積）與項目總用地面積的比值。
容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建築物的總建築面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。附屬建築物也計算在內，但應註明不計算面積的附屬建築物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
一般情況下指某一基地範圍內，地面以上各類建築的建築面積總和與基地面積的比值。可以根據規劃和管理需要對地下建築面積計算地下容積率。其實，一直以來都是地方政府自行規定的，關於地下室是否算容積率[1] ，地下商業建築（商業用房）算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節約用地，鼓勵開發地下空間，計入容積率是規範房地產市場，防止不良房地產開發商有漏洞可鑽。容積率將直接關係到建築用地的大小。
15.綠化率：建設用地範圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。（如：在10萬平米的土地上有3萬平米的綠化面積，其綠化率為30%）
補充說明：綠化率是一個不準確、不規範的用詞，準確的提法應為「綠化覆蓋率」。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區用地的比率，相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。項目規劃建設用地範圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。綠化率只是開發商宣傳樓盤綠化時用的概念，並沒有法律和法規依據。
法律法規中明確規定的衡量樓盤綠化狀況的國家標準是綠地率， 綠地率是指小區用地範圍內各類綠地的總和與小區用地的比率,主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，其計算要比綠化率嚴格很多。
計算公式：
綠地率=綠地面積/土地面積
綠地率通常以下限控制：並不是長草的地方都可以算做綠地率，距建築外牆1.5米和道路邊線1米以內的土地或地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。綠地率所指的「居住區用地範圍內各類綠地」主要包括公共綠地,宅旁綠地,配套公建所屬綠地和道路綠地等。公共綠地內佔地面積不大於百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建築可視為綠地。
16.套內建築面積：房屋按套計算的面積，是指房屋內的使用面積、牆體面積及陽臺的建築面積之和。套內建築面積由套內房屋使用面積，套內牆體面積，套內陽臺建築面積三部分組成。
17.套內使用面積：房屋內的淨面積，即地板面積，不包括牆體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以下規定：
室內使用面積按揭購牆體內表面尺寸計算，牆體有複合保溫、隔熱層、按複合層內皮尺寸計算：
煙囪、通風道、各種管道堅井等均不計入使用面積：
非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積：
住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。
18.淨高：是指層高減去樓板厚度的淨審剩值。
生活中，比如人的身高的淨高=整體身高—鞋子高度—頭髮的高度，淨高指的是去掉影響高度的因素外，真正的高度值。生活中稱量物品等的絕對高度值。工程上的淨高，指的是樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。《建築工程建築面積計算規範》GB/T50353-2005中計算規則中多用淨高，後《建築工程建築面積計算規範》GB/T50353-2013計算建築面積更改為結構淨高，結構淨高指樓面或地面至上部結構層下面之間的垂直距離。
19.公攤面積：
商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積。
補充說明：公用建築面積[1] 是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。
共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）以水平投影面積一半的建築面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。
公用分攤建築面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建築面積。公用建築面積和分攤的公用建築面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任
20.得房率：是指套內建築面積與套（單元）建築面積之比。
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積=陽臺建築面積
套（單元）建築面積=套內建築隊面積+分攤的公用建築面積
補充說明：得房率：是指可供住戶支配的面積（也就是套內建築面積）與每戶建築面積（也就是銷售面積）之比。
得房率是買房比較重要的一個指標。計算房屋面積時，計算的是建築面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。
一般多層的建築物得房率為88%，高層的建築物得房率為72%，而辦公樓為55%。