來源：國際金融報
作者：孫婉秋 左宇
經歷了一個多月漫長的梅雨季後，上海終於入夏，連帶著樓市也火熱了起來。
7月，13個搖號項目超半數認籌率達100%，新房市場平均認籌率突破150%。更有高潮迭起，兩大新盤接連上演搶房大戰，刷新去年以來上海新房認籌紀錄。
進入8月，上海樓市的熱度尚未散去，27個項目摩拳擦掌等待入市，五大項目上演「撞車式」認籌，又給這個盛夏添了把火。
1 7月認籌率破150%
據《國際金融報》記者不完全統計，7月，上海地區共有16個新盤3284套房源入市，較6月的19個新盤3771套房源、5月的21個新盤超4000套房源、4月的29個新盤超7800套房源，推盤節奏再度放緩。
推盤數量減少對應的供應面積也相應下跌。
上海中原地產數據顯示，7月上海樓市供應繼續呈下滑態勢，供應面積為40.2萬平方米，環比減少22.4%。
上海中原地產首席分析師盧文曦表示，7月是傳統淡季，供應波動屬正常，預計8月上半月以盤整（上下小幅波動）為主，下旬或有部分項目提前入市，搶佔「金九」先機。
供應的減少並未減退市場高漲的認籌情緒。
《國際金融報》記者梳理發現，16個新盤中有13個已經取證，涉及的2729套房源共收穫4195組客戶出資認籌，平均認籌率高達153.72%，創下自2018年以來月度平均認籌率最高紀錄。
一片形勢大好下，也有酩悅都會、葛洲壩玉蘭花園和十裡江灣三個項目因認籌數較低，經有關部門同意採用不公開搖號方式開盤。
2 十人搶一房再現
153.72%認籌率的背後是過半新盤認籌率超100%的強力支撐。
其中，有兩大新盤創下2019年以來單個項目認籌率冠亞軍新高。
7月9日，浦東洋涇板塊的尚海酈景·馨瀾開盤推出了94套房源，最終收穫915組有效認籌，認籌率高達973.4%，「十進一」的概率不僅再現2018年十人搶一房的盛況，也躋身2018年以來單個項目認籌榜第三名。
尚海酈景·馨瀾作為內環項目，開盤均價約9.7萬元/平方米，戶型以82-114平方米剛需型2-3房為主，總價段在744萬-1149萬元之間，購房者不足800萬即可上車內環2房，價格優勢明顯。
此外，項目還有交通利好加持。小區距離現有的6號線民生路地鐵站不足一公裡，且右側民生路上有在建的軌交18號線，300米外有在建的14號線，兩軌交交匯在昌邑路站。
事實上，尚海酈景樓盤成名已久。早在2016年項目開盤時，其便創造了當年上海樓市「雙冠」（銷售面積和銷售金額）紀錄以及全國成交金額TOP 1樓盤紀錄。
二度開盤的普陀內環項目中海匯德裡盛況繼續。
7月15日，位於普陀武寧板塊的中海匯德裡開盤推出88套少量房源，最終收穫了746組客戶認籌，847.73%認籌率不僅超過一期，更秒殺去年新盤市場的認籌第一的福晟錢隆廣場（647%），成為2019年以來認籌率第二高盤，僅次於尚海酈景·馨瀾。
與前者頗為相似的是，中海匯德裡也是以價取勝，其推出了83-145平方米3-4房，總價段在832萬-1329萬元間，且帶裝修交付，這也意味著800萬+便可上車內環3房。
不難發現，兩個項目推出的房源數均未過百，基數小亦容易獲得較高認籌率。
此外，匯城南街裡、古北金鷹府一期、森蘭星河灣、祥源西康路989、四季都會曉風來5個項目認籌率均達到100%，市場追捧度較好。
尤其是匯城南街裡推出231房源，收到了667組有效認籌，近300%的認籌率也超過此前大熱的浦東碧雲尊邸（280%）和翠湖天地（272%）。
有現場消息傳出，項目開盤當日，231套房源叫到387號便實現清盤，這也意味著，後面近300組客戶尚未等到叫號便已經喪失選房資格。
也有森蘭星河灣位於森蘭國際社區，區域內改善盤居多，推出的156-239平方米3-4房，採用裝修交付，目前已基本售罄……
認籌火熱亦傳導至交易端。
上海中原地產數據顯示，7月上海新建商品住宅成交面積82.2萬平方米，環比增加1.1%。盧文曦認為，7月作為傳統樓市交易淡季，樓市成交不降反升有些超出市場預期。出現這一情況一方面與市場需求韌性有關；另一方面，7月以來多幅住宅地塊溢價率持續走高，有的甚至超過44%，提振市場信心。
3 郊區依然未「脫貧」
一房難求的火爆仍難掩遠郊盤的認籌「危機」。
從7月入市產品類型來看，遠郊盤依舊是供應主力，16個新盤中，有11個新盤位於外環外區域。除森蘭星河灣和四季都會曉風來外，其餘9個新盤或認籌率不足100%，或因認籌數較低而不公開搖號，在火爆的7月新房市場略顯成色不足。
其中，僅奉賢、崇明兩個區便有6個遠郊新盤推出，供應面積分別達到6.7萬平方米和6.3萬平方米，兩個區的供應佔比超三成。
熱追新盤優勢總是驚人相似，「落寞」項目卻各有各的不足。
以奉賢南橋新城板塊的銀河麗灣為例，該項目本次推出了59套房源，即便是這一小基數的房源依然未能實現快速去化，項目最終收穫41組認籌，認籌率69.49%。
這一認籌表現或與其得房率低有直接關係。
網上房地產顯示，該項目172.41平方米的房源，實際使用面積僅125.56平方米，這意味其公攤面積近50平方米，得房率約為72.8%，遠低於市場平均水平。
同時，該項目在價格上亦不佔優勢。據了解，銀河麗灣住宅項目最早於2012年入市，先後推出219套和212套住宅，新房均價約1.84萬元/平方米；隨後是5年空檔期，後才於近三年陸續開盤，均價翻了一番升至目前的3.7萬元/平方米。項目本次推出了205平方米4房大戶型，毛坯交付，這與區域內選擇眾多的3.6萬-3.7萬元/平方米且裝修交付的新房相比，並無價格優勢。
再如崇明陳家鎮板塊本月推出的中信泰富仁恆海和院和東灘雲墅，兩項目均有疊墅產品推出，互為競品。
崇明以自然生態美、環境宜居度高著稱，島上陸續開發不少疊墅、聯排別墅、獨棟別墅產品，同區域內競品較多，加上購房需求不足，認籌率普遍不高。
4 8月供應量回升
7月上海樓市的熱度尚未散去，8月又有一波浪潮即將來襲。
據《國際金融報》記者不完全統計，8月上海地區預計將有27個新盤超5200套房源（19個項目公示數據）入市，較7月的16個新盤3284套房源、6月的19個新盤3771套房源、5月的21個新盤超4000套房源，供應量回調明顯，創下近4個月來新高。
「一般而言，7月是樓市的淡季，但上海二手房成交了2.8萬套，比6月份還高一些，新房方面也在供應減少的情況下成交量上浮，整個市場淡、旺季落差並不明顯。」上海中原地產首席分析師盧文曦指出，開發商需要趁市場情緒好的時候加速推盤，以期彌補上半年疫情帶來的銷售缺口。
從區位來看，27個新盤分布在上海11個大區，松江和閔行各有5個項目入市，浦東新區和青浦各推出了3個，徐匯、奉賢和金山各有2個，黃浦、普陀、寶山和嘉定各有1個，虹口、楊浦、靜安、長寧暫無項目推出。
從產品類型來看，本月高端豪宅產品供應稀缺，依舊是遠郊剛需盤佔主導。
內環項目僅有綠地海珀外灘一個。作為滬上樓市鼠年頭陣，綠地海珀外灘今年3月首開均價13.8萬元/平方米，推出的203套房源，收穫323組客戶認籌，認籌率達159%。而後經過兩天的在線選房，203套房源被選走176套，去化率86.7%，這一認籌率和去化率，無疑提振了市場信心。
此次加推116-290平方米戶型共67套，但目前第二期房源尚未取證。
27個待入市項目中有13個已經取證，分別為陽光城青溪水岸、尚匯豪庭三期、金玥灣、佘山璽樾二期、璟雲裡、東苑古北尚公館、旭輝江山都會、虹廬灣、御瀾博翠、保利錦上、長風瑞仕璟庭、國貿·鳳凰原和中集金地美蘭城。
其中，奉賢金匯板塊陽光城青溪水岸、徐匯田林板塊的尚匯豪庭三期、金山新城板塊的金玥灣、松江新城板塊的佘山璽樾二期4個項目已率先開盤，除陽光城青溪水岸未公開搖號外，其餘3個項目認籌率分別為209.03%、96.94%、25.2%。
5 五盤同期打擂
供應量大不可避免的會出現同一時期內多個項目「撞車」認籌。《國際金融報》記者統計發現，僅8月5日-10日期間，滬上就有五大新盤同期認籌。
按照規定，上海市不支持購房者在認籌時段內（自項目認籌開始至搖號結果公布），至兩個及以上項目同時認籌。
所幸，這次擺在面前的選擇題並不難解，5個同期打擂的項目競品屬性並不強，目標客群也存在差異。
認籌金最高的項目是位於中內環間的長風瑞仕璟庭，項目認籌金50萬元，取證均價8.999萬元/平方米，在同期新盤中屬較高水平。
長風瑞仕璟庭地處普陀長風板塊，區域內供應稀缺，兩年間僅有沁和園一個大戶型產品入市，收穫認籌率不高，此次長風瑞仕璟庭開盤將一次性推出所有房源共380套，戶型涵蓋85-196平方米2-4房，可選擇性較強。
同期認籌的兩個位於閔行區的新盤虹廬灣和保利錦上，分屬華漕板塊與浦江板塊，認籌金同為30萬元，但兩項目相距超30公裡遠。
8月5日-9日期間認籌的虹廬灣位於虹橋純正國際墅區，周邊教育資源豐富，規劃設有7所集幼小初為一體的12年制公辦教育學校與12所國際學校。此次項目推出99平方米3房洋房與127-138平方米疊墅產品，共328套，項目均價6.6萬元/平方米，總價570萬元起。
交通方面，目前規劃的地鐵13號線延長線途徑虹橋國際墅區板塊的將有4個站點，其中，「芳樂路」（暫名）站距離虹廬灣距離不過500米。
晚一日開啟認籌的保利錦上首次入市將推出76-90平方米洋房及90-102平方米小高層，共計358套，項目位於浦江板塊，周邊配套成熟，容積率1.6屬低密度社區。
事實上，從拿地到開盤保利錦上尚未走完一年行程。2019年8月14日，保利以25.03億元總價摘得閔行區浦江6.5萬方34-1、34-6地塊（浦錦街道周浦塘南-9地塊），溢價率僅6%，樓板價24842元/平方米。一年時間，項目開盤，取證均價達到6.1萬元，利潤空間不小。
認籌門檻最低的國貿·鳳凰原與御瀾博翠分別位於松江新城板塊和青浦華新板塊，同為遠郊的兩項目單價均以「4」開頭，主打剛需產品，房源最小90平方米左右，上車門檻較低。
為了吸引購房者，御瀾博翠提出開盤當日認購可享受房源總價1%的優惠。
門檻更親民的還有位於寶山羅店板塊的中集金地美蘭城，最小戶型為77平方米的2室2廳，總價345萬元左右。雖然打著「北上海首個TOD」項目的旗號，中集金地美蘭城今年4月首開認籌表現依然不佳，推出的548套房源僅收穫192組認籌，認籌率35.04%。遠低於上半年新盤市場100.2%的平均認籌率，即便是寶山區50.23%的認籌率，中集金地美蘭城也脫了後腿。
此次項目已經取證，於8月8日開啟認籌，認籌金20萬元。