一家房企的天花板，很多時候就是老闆的高度。老闆犯一個小錯誤，房企就可能出大問題。
那麼，地產老闆最容易犯的錯誤有哪些呢？
明源君近年和很多地產老闆、總裁有過長時間交流，聽他們講過一些自己或者別人犯的錯誤，歸納總結為以下8點……
不放權
有家房企，想衝千億，因此成立了幾個城市公司。
可是老闆的手，卻經常直接伸到項目上，繞過城市總，去過問項目的方案、乃至項目的用人，這樣一來，城市總就被架空了。
其中3個城市總，索性事事都向上請示匯報，老闆疲於奔命仍然忙不過來。
而另2個想自己有一番作為的城市總，乾脆直接離職了。
房企小的時候，老闆關注到具體項目，決策快、效率高。可一旦房企規模超過200億，老闆就不可能關注到每個項目的重要節點了。必須要通過制度、層級來進行管理。
如果老闆仍然事必躬親，結果就是：
企業規模上不去；真正有能力的人招不進來，因為有能力的人都想自己做主。
疑心太重
房企老闆不放權，有時候就是因為疑心太重，而疑心太重又會有一些別的表現和問題。
有一家房企，新到任的總裁帶領企業實現了業績的快速增長，可老闆卻擔心他失去控制，於是不斷繞過他去過問各個部門的事情，甚至在沒有和他商量的情況下，更換主要部門的負責人。他也只好離職了。
有的房企老闆，因為疑心重，就引進了其他行業「A、B角」互相監督牽制的打法。
所謂A、B角，就是說同一個崗位，有2個人。
如果甲總裁出差了、生病了，那麼乙總裁可以立刻接手他的工作，不至於耽誤事。
房企裡面搞A、B角的幾家，發展都出現了一些問題，這是為什麼呢？
第一，A、B角的2個高管，背後可能在勾心鬥角、互相拆臺。這就產生了大量的內耗。
第二，房企的中層、基層，都開始站隊，猜測高層的心思。
一個項目，如果按照甲總裁的打法去操盤，結果會不錯；按照乙總裁的打法去做，結果也會不錯。
可搞A、B角之後，項目一定是在甲、乙之間找了個平衡點，不上不下，特別平庸，市場反應也就很差。
地產行業，不同於銀行等別的行業。地產的競爭特別激烈，每天都在打仗，一旦軍令不能統一，隊伍不亂才怪呢。
自古就有一句話「 疑人不用，用人不疑」，疑心太重的老闆很難招到優秀總裁。一旦自己老了，富二代能力又不行，企業發展就會出問題。
心太軟
老闆心太軟，主要是表現在對員工中「老白兔」的態度。
老員工在企業裡呆的時間久了，一般都成為中層、高層。
有些老員工隨著企業發展，不斷進步。但也有一些老員工，固步自封，成為「老白兔」。
甲房企和乙房企都是從一個小建築公司起家的，在本地也都幹得比較大了。
2010年前後，2家房企的老闆都意識到自己企業的戰略有問題，都提出來「走出去、規模跳漲」。
新的戰略遭到了很多老員工的反對。有的老員工覺得「我們當初都沒想到有今天，現在都已經這樣了，都是千萬乃至億萬富翁了，你還要折騰什麼，要把我們累死嗎？」
乙房企老闆退縮了，和老員工們繼續過自己的小日子。
甲房企老闆卻很堅決地清理了自己屬下裡的「老白兔」，他先引進一些明星經理人，與老團隊並存，等到明星經理人熟悉企業以後，在一年內將權力逐漸從創業團隊手裡，轉移到明星經理人團隊手裡。轉移過程中，十幾個老部下去到他別墅門口站了一夜，他也沒有退縮。
目前，甲房企已經成為地產前三十強。老部下們因為手裡股份越來越值錢了，也不再有怨言，反而認為老闆當年的決定是對的。
而乙房企的規模近幾年不但沒有增長，還有縮減，因為他們深耕的幾個三線城市，市場容量有限，幾家龍頭進去搶飯吃，他們自己的規模就只能縮小了。
迷信過去
在有些時代、有些行業，經驗是寶貴的財富，可在今天中國的地產行業，過去的成功經驗經常是不能複製的。
早期的地產行業，有3年大周期存在，地拿貴了、偏了，房子賣不出去了？不怕！
等上2年，大周期一來，再差的房子也能高價賣出去！
於是，一些房企老闆就堅信，只要賭漲，持續加碼，就一定能贏！
早在2016年，很多地產大佬就警告大家，說行業邏輯變了，會長期橫盤，周期紅利消失了。可一些房企老闆就是不信這個邪！他們繼續賭漲，反周期操作。
樓市跌了，他們非但不避險，還大量拿地，想要抄底！有的還多次抄底！
直到今天，地產大周期也沒有回來，他們的房企就只能破產了。
還有一些地產老闆，沉迷於自己過去灰色乃至黑色的成功模式，不能自拔。
某省會城市，一家地方龍頭過往都是通過關係拿地，並標榜為自己的競爭優勢，不屑於學習市場化的拿地方式。
中央反腐力度加強以後，當地官場巨震，於是各種潛規則沒有了。這家地方龍頭的發展也就停滯了。
價值觀搖擺
一家房企的企業文化，往往根植於創始人團隊的價值觀。
舉例來說，比較根本的價值觀選擇有以下一些：
結果導向之外，有沒有一些底線，違法、造假的事情做不做。
到底是品質優先，還是利潤優先？
賺錢到底是賺快錢，還是賺慢錢？
分配利益，到底是看功勞，還是看親疏？
……
如果老闆自己價值觀搖擺，就不可能建立起真正的企業文化。比如，如果老闆對外崇尚做假，靠假數據、假業績、假材料欺騙投資人和買房客戶，他就很難要求下屬對自己真實。
如果價值觀搖擺，企業就不可能建立起真正的企業文化。
如果一家房企的企業文化足夠先進，那麼，不管它招多少空降兵，都會自動接受它的企業文化，不存在內鬥的問題。
而如果內部文化不夠先進，不同來源的空降兵仍然保有自己原來的企業文化，就會存在內鬥的問題。
任人唯親
少數房企老闆迷信血緣、親屬關係，總認為親戚是最值得信任的，不會背叛自己。
事實上，當房企發展到一定規模，親屬圈的利益，和企業的利益，一定是不一致的。
一位總裁空降到某房企做總經理，經常是和老闆開過會以後，就去找下屬傳達執行，結果卻發現，下屬知道的信息比他還多，而且繪聲繪色。
最後他才發現，自己的下屬都是老闆的親戚，或者朋友，老闆和他們接觸的時間，遠比和自己開會的時間要久。長此以往，他只好辭職了。而該企業的發展近幾年也是停滯的。
許多小開發商長期和一些價格高於市場、品質也不見得高的供應商合作，就是因為那些供應商和老闆本人是朋友。也就是說，老闆自己坑自己。
有家房企，現金流快斷了，唯一的資金來源，就是一線的銷售!
主管財務是老闆的親戚，他對公司的未來失去信心了，就把其他親戚投在公司的錢，取出來還給親戚們！
一個基層財務非常不滿這種做法，就把相關情況發在了內部群裡。
一線的區域總、項目總們，都有大量跟投！一看這個情況就炸了，全部回公司要求把錢取出來，一線項目的銷售自然也就停滯了。
走到這一步，公司想不垮都不行了！
小氣
楚漢之爭中，劉邦之所以能贏，有一個很大的因素，就是他表現得比項羽大方，拜韓信為大將，封他為齊王，都是很短時間就下了決定。
可項羽雖然捨得把自己的飯分給部下吃，但是等到部下有功勞的時候，卻捨不得封官加爵，手裡的官印磨圓了都不願意給別人。
對地產老闆來說，對下屬、合作開發的夥伴、乙方，是否捨得，也決定了自己的成敗。
對下屬，僅僅關心是不夠的，要捨得給錢、給權、給名、給股份。下屬成為小股東，實際等於有一群人幫你盯著企業，有一群人不用監督就在為你拼命。
對合作夥伴，捨得讓對方佔大股份，實際上是節省了自己的精力。一些合作中，千億房企出財務成本低的錢、出好的產品線，區域房企出地、出熟悉本區域的人才，雙方合作項目，就避免了競爭，比自己從頭開始拼得兩敗俱傷好多了。
對於乙方供應商來說，你把價格壓得太低，對方就只好偷工減料。最初可能看不出來，但幾年之後質量問題就可能爆發。
而那時候，你家房企規模進一步擴大，也更受公眾關注了，一旦品牌受到影響，就是全國性的損失，虧大了。而你捨得給供應商分錢，質量有保證不說，它也可以一直跟著你幹，戰略合作的供應商多了，你的開發速度也就上去了。
缺乏大戰略
有家區域龍頭房企的董事長，曾告訴明源君，他現在很後悔早年想具體事情想得太多，戰略思考不夠。
該房企在當地的項目，質量很高，設計切合客戶心理，開一個火一個，每個項目利潤都很高，口碑也是一流的，這和該董事長事必躬親是分不開的。
但該房企有2個問題：
一直沒能走出大本營。在樓市橫盤，各大巨頭到處開疆拓土競爭激烈的今天，可能很難走向全國了。
在本地持續深耕，但規模增長緩慢。之前他們認為本地市場可能就那麼大。但是某巨頭進入之後，其城市公司規模第二年就超過了該區域龍頭。
該董事長現在反思，自己當年想小問題想得太多，滿足於每個項目的完美和成功，沒有足夠的時間去思考該不該進入別的城市、規模能不能翻一番這樣的大事。
這些大事看起來是個簡單問題，好像就是拍一下板，但背後需要長時間的心理準備，準備不足就下不了決心。
就當下來說，地產下半場，傳統地產開發的各個環節如何完成模式進化？如何找到傳統開發之外，新的增長曲線？都是大戰略，需要深入思考。（作者：明源地產研究院 天風）