導 讀
2020銷售投資再新高，2021開工拿地將回落。
2020年樓市在疫情影響下短暫受挫後快速復甦，全年行業銷售規模再創新高。市場分化繼續加劇，東部一枝獨秀，中部、東北地區的部分二三線城市成交規模萎縮。房企融資收緊後，新開工、土地購置面積均「先升後降」，開發投資額增速收窄，在施工、竣工等建安投資下延續高位。
預判2021年，我們認為，「房住不炒」的主基調下穩定市場投資、銷售預期仍是首要目標。一方面改善需求釋放下商品房銷售規模預計將高位保持，一二線核心城市市場走俏，部分弱三四線回調壓力加大；另一方面，融資收緊下新開工與土地購置面積料將繼續保持低位，核心城市項目開工與熱點土地爭奪將是房企關注重點，受此影響下開發投資額增速預期將邊際收窄，但整體規模仍將維持在較高水平。
2020年總結
01
東部地區支撐全國新房全年銷售規模再創新高，局部城市下行加劇市場分化
2020年全國商品房銷售面積、金額在疫後體量逐月快速回升，增速則經歷了先升後降的總體趨勢。國家統計局數據顯示：前11月商品房銷售面積、金額達150834萬平方米和148969億元，累計同比上漲1.3%和7.2%。
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在整體逐步回升、局部分化加劇的特徵下，2020年全國商品房銷售規模再創新高。綜合上述觀點我們認為2020年全國商品房市場整體好於2019年同期，但受局部區域分化加劇、部分城市市場嚴重下行拖累，全年行業銷售規模難有大幅增長。預計全年銷售面積、金額預計將達到17.4億平方米、17.2萬億元，同比增長1.5%和7.7%。
02
開發投資額累計增速前增後穩，新開工、拿地收緊影響第四季度單月增速回落
國家統計局數據顯示：前11月，全國房地產開發投資額129492億元，同比增長6.8%。單月開發投資規模的收窄使得全年累計規模增速出現「降速」，前11月僅較前10月漲幅僅提高0.4pts。
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我們認為房屋施工面積為代表的建安投資的支撐與新開工與土地購置的收緊起到了一定對衝作用，從而使得開發投資額增速得以由增轉穩。對比近兩年來看，2020年前11月房屋施工面積累計達902425萬平方米，已超過2018年與2019年年底規模，同比增長3.2%。由於竣工節點的即將到來，2020年房屋施工面積維持在歷史高點。對比近年商品房銷售面積與竣工面積間仍存在較大差距，在建施工與竣工面積將持續提供高規模建安投資支撐房地產開發投資額整體規模。
綜合上述觀點我們認為2020年全國房地產開發投資額預計達到14萬億元，至近20年高點。但受新開工、拿地影響，增速或將回落至7%左右。
03
二季度新開工面積「先升」至歷史新高，後融資收緊、銷售遇冷開工面積悲觀「後降」
2020年房企新開工面積主要呈現「先升後降」兩部分變化趨勢。在經過第一季度疫情阻礙施工後，房企急於加快項目新開工進度彌補疫情停滯期延後的施工計劃，保障新房供應以延續疫後成交火熱行情。這一期間全國多個城市下調了項目預售許可標準，也從側面促使了第二季度房屋新開工面積激增。自3月起至6月房屋新開工面積逐月揚升，月開工規模均超過2019年月平均，至6月更是達到歷年新高，環比大增28.7%，同比增8.9%。
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04
土地購置面積依舊負增長降5%，房企聚焦優質地塊，地價上揚推動土拍價款增長超16%
從房企土地購置規模來看，2020年與2019年一致仍是「拿地小年」。據國家統計局數據顯示：前11月，房地產開發企業土地購置面積20591萬平方米，同比下降5.2%。在整體規模上仍處於歷史較低位置。
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05
疫情影響快速消化商品房庫存規模增後穩降，辦公庫存高企存較大風險
……略……
2021年展望
06
2021年銷售面積高位微降、金額繼續上升，一二線改善釋放，弱三四線回調壓力加大
2020年整體商品房市場銷售規模實現了正增長，一轉2019年同比微跌的勢態。這主要得益於疫後信貸資金寬鬆下改善及豪宅產品需求得以釋放。但同時局部區域、能級市場的分化也愈發明顯，可以看到下半年部分城市房價同環比回落與銷售去化遇難凸顯熱市下「冷場陪跑」本質。
我們認為2021年商品房銷售面積高位微降、局部分化加劇的特徵將延續。同時房企在資金壓力下對銷售回款需求迫切，2021年將繼續加大營銷力度，2020年集中出現的「以價換量、渠道導客」等現象均會延續，全國商品房銷售均價也將保持穩中微漲，商品房成交金額繼續小幅上升。
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07
融資收緊下房企拿地規模預期再收斂，聯動新開工將繼續保持低位
預判明年，我們認為土地購置面積增速仍會保持相對低位。在整體房地產行業融資環境沒有出現大幅寬鬆信號的情況下，資金面趨緊也會迫使房企拿地態度日趨謹慎。此外2020年下半年起商品房銷售表現不及預期也使得房企對後續拿地信心不足。疊加兩方面因素預計2021年房企拿地規模仍將繼續低水平。
2021年土拍市場的結構分化也將更加明顯，房企將更加熱衷於核心熱點地塊。核心一二線城市因基本面良好，新房市場供需兩旺，投資風險相對偏低，未來優質土地仍將出現高溢價、多輪次成交現象。而三四線城市投資風險逐步加大，資金不寬裕下房企將收斂低能級城市拓土計劃，僅關注少量核心地段低風險土地。
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基於以上因素我們判斷，2021年新開工面積規模將繼續低位，但相比於2020年同比有望正增長。主要由於2020年規模較低預計負增長，前值較低。
08
維持「竣工」大年判斷，建安投資抵消新開工、拿地下降支撐開發投資高位保持
從2020年房地產開發規模與增速的變化來看，「三條紅線」的融資收緊下新開工、拿地增速下降與施工、竣工帶動的建安投資持續對衝。預判2021年，我們認為房地產開發投資額在規模上仍將保持較高水平，增速上則將逐漸由升轉穩。
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本文為《2020年中國房地產總結與展望：行業篇》刪減版
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