南都訊「2019年是近年來房地產運行狀態最好的一年。」1月17日，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在「國是論壇：中國經濟形勢分析會」上表示，2019年中國房地產業基本實現「穩房價、穩地價、穩預期」的調控目標，初步進入穩定健康發展的狀態。
倪鵬飛認為，房價向上因素始終存在，未來調控政策不會動搖。他提醒，2020年還要防止出現房價空間上過度分化、房企資金鍊斷裂等問題。
2019年基本實現調控目標
2019年房地產基本形勢如何？倪鵬飛認為，可以用三句話來總結：初步進入穩定健康發展狀態；基本實現「穩房價、穩地價、穩預期」的調控目標；空間上發生再度分化。
雖然目前沒有完整的全國房價的預算，但通過「房地產銷售額除以銷售面積」粗略計算，可以得出2019年新房房價達到每平米9310元左右、較2018年上漲6.6%的結論。倪鵬飛指出，房價6.6%的漲幅，處在經濟總量增長6.1%、全國人均可支配收入增長8.9%、城鎮居民人均可支配收入增長7.9%這幾組數據的範圍之間，是比較合理的。
2019年，商品房銷售面積約17.2億平方米，比上年下降0.1%。倪鵬飛認為，基於銷售面積已經處於非常高的水平，銷售面積小幅下降也是合理的表現。不過，倪鵬飛指出，期房的待售面積增加t是很快，2016年漲幅曾達到最高值3.1%，經過小幅下降後，2019年1至10月又達到了3.0%。「這實際上也是一個隱憂。」倪鵬飛說。
2017年和2018年，房價空間分化出現「熱門地區變冷、冷門地區變熱」的現象，因此總體上房價有所收斂。倪鵬飛觀察到，2019年房價再次出現分化，「熱的地方開始熱，冷的地方又開始冷，這是一個正常的分化。」倪鵬飛說。
值得關注的是，近年來出現擔心房地產投資下降的聲音。不過，倪鵬飛注意到，實際上近年來房地產投資並沒有下降，2019年房地產開發投資比上年增長9.9%。「我感覺它不是線性下降，而是臺階性下降，從20%下降到10%左右。」倪鵬飛預測到，2020年，房地產開發投資也不會下降。
房價向上因素始終存在
「在沒有重大政策轉向和意外事件衝擊的狀態下，房地產市場不會有劇烈波動。」倪鵬飛認為，2020年房地產市場會繼續保持降溫態勢。
「雖然棚改結束了，但是舊城改造、舊房改造、老區改造又開始了，所以總體上還是存在投資持續增長的動力。」倪鵬飛預測，2020年商品房價格增幅在5%到8%之間，銷售面積增幅在-1%到-2%之間，房地產開發投資增幅在7%到10%之間。
倪鵬飛強調，2020年房地產調控不會有所動搖，因為房價向上的因素始終存在。這個判斷主要基於三個方面：一是城市化進程還沒結束，二是存在新市民剛需、改善性需求、從職需求等三個方面的剛需，三是炒房機制雖有改變但未完全撤除。
值得關注的是，三四線城市房價在2018年過熱之後，2019年遇冷。倪鵬飛認為，從經濟的基本面來看，棚改政策、城市群規劃出臺等都會影響到房地產空間分化，這與人口產業的變化是相關的。不過，他同時指出要防止過度分化。
倪鵬飛提醒到，2020年房地產業發展還存在一些風險，需要加以防範。一是目前的穩定是在強烈調控下實現的，如果一些區域掉以輕心，可能會使該區域房地產市場超出合理區間。二是房地產企業面臨很大壓力，2019年已有一些企業發生資金鍊斷裂的情況，2020年如果持續收緊，要注意可能會出現的更多的破產、倒閉、資金鍊斷裂的情況。三是出現的資源在空間上錯配的問題，不僅在城市之間。甚至同一個城市裡也出現供需錯配的現象，這可能會帶來一些市場上的風險。
採寫：南都記者 馬嘉璐 發自北京
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