杭州小區車位營銷方案範文1、開發商根據法律明文規定，負有義務建設的住宅小區公共配套設施。這類地下車庫是住宅小區在建設規劃時，由政府主管部門按《城市居住區規劃設計規範》規定，為滿足小區居民生活必須建設的，佔用的地下空間是在小區規劃的總體範圍內，不需要另外繳納土地使用費(即土地出讓金)，建設費用直接列入住宅小區的開發成本，沒有獨立的產權證明。
2、房地產開發單位利用人防工程改造修建而成的。根據我國《人民防空法》的規定，城市新建民用建築必須按照國家的規定，修建戰時可以用於防空的地下室。同時，為了有效利用稀缺的土地資源，我國隨後確定了人防建設的「平戰結合」原則，就是在不影響防空效能的前提下，在非戰爭時期賦予人防工程民用用途，使之在平時也能夠被有效地利用。住宅小區的人防工程是國家備戰設施，人和使用人都沒有產權，根據我國《人民防空法》誰投資誰使用、誰受益的原則，投資改造建設的單位或個人在向政府主管部門交納一定的人防工程使用費和相關的費用之後，就可以進行商業經營了。
3、開發商利用公共配套設施的規劃指標，修建的用於營利的地下車庫。這類地下車庫的產權證明一般都是由開發商持有，土地使用費雖然是由開發商繳納的，但是它的建設與住宅小區的開發建設是同步進行的，建設費用並沒有單獨列支，有的甚至佔用了住宅樓的地下空間。由於法律規定很不明確，因而在開發商和業主之間引起的不斷。
關於地下車庫、車位的法律性質，理論上存在建築物區分所有權專有部分、小區附屬設施、建築的添附物及從物等幾種不同的看法。對於這幾種認識，筆者的觀點是：首先，在我國的立法背景下，地下車庫明顯不具有構造上的獨立性，不可能構成建築物專有部分；其次，添附指的是不同所有權主體的物相結合而不可分離，而房屋與車庫並非分屬不同物權人而結合、不可分離的情形，而且學界對不動產與不動產的添附是否可能尚存爭議；後，從物指的是並非主物的成分，時常輔助主物的效用，而與主物同屬一人的物。從定義上似符合車庫與房屋的關係，然而學理上對於不動產能否作為從物尚存爭議，因此不能簡單做結論。
筆者認為，車庫界定為建築物的附屬設施是比較妥當的觀點，理由如下：首先，「附屬設施」是從功能上，而非所有權歸屬上進行界定的，這種界定符合《物權法》第74條第2採取所有權「約定歸屬說」的立法立場；其次，從物說在一定程度上抹殺了地下車庫、車位獨立的經濟價值與使用價值：後，「附屬設施」也意味著開發商在規劃時負有建設一定數量車位的法定義務。
有關地下車庫的產權歸屬問題，從現行房地產法律法規看，確認地下建築物所有權歸屬問題卻缺乏法律依據。我國《城市房地產法》和《城市房屋權屬登記辦法（修訂）》只是對土地上的房屋權屬登記作了規定，未包括地下建築物。
1、我國《城市房地產法》第二條："本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物"。這裡的"土地上"當指地表之上。房地產所有權證是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的合法憑證。要獲得權利證書，必須要到房地局登記，而根據《中華人民國立法法》第八條規定，民事基本制度只能由法律規定，規章和地方法規無權對此立法。
2、1995年9月8日建設部頒布的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》第八條"公用建築面積由以下兩部分組成：１．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和用房建築面積；"、第九條"凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。"等規定可看出，無論部門規章還是地方性規定，都沒有強制性規定地下車庫應列為需分攤的公用建築面積。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積，從而不進行公用建築面積分攤。
3、《物業條例》第二十七條規定：「業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。」第五十條：「物業區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業企業；物業企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。」、第五十五條：「利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。」等規定，業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分，同時對於物業共用部位、共用設施設備未經業主大會同意，不得改變用途或用於經營。
4、根據建設部發布的《城市地下空間開發利用規定》第二十五條規定：地下工程應本著「誰投資、誰所有、誰受益、誰維護」的原則，允許建設單位對其投資開發建設的地下工程自營或者依法進行轉讓、租賃。由此來看，地下車庫可作為一個獨立的建築部分，並可由開發商自行處分。