來源：中國經營報
500億京滬項目擺上「出售」貨架？
李嘉誠的內地「尾盤」生意經
本報記者/張玉/方超/夏治斌/上海報導
在7月出售成都南城都匯項目後，長實集團（01113.HK）以及背後的李氏家族，因日前「甩賣」500億京滬項目，再度站在「風口浪尖」之上。
近日，市場傳出長實集團欲出售北京、上海兩地項目之事，財新報導顯示，起初該筆交易主要「資產規模約200億元」，但長實集團有意將上述資產打包出售，一度引發市場廣泛關注，而上海高尚領域此前已多次傳出相關傳聞。
不僅如此，此次被傳聞「出售」的上海高尚領域，近期也頗受市場矚目，相關信息顯示，該項目陷入虛假宣傳、違反銷售承諾、設立霸王條款等旋渦之中，而高尚領域A6地塊的去化，亦表現不佳。
對此，《中國經營報》記者致電致函長實集團相關負責人。9月17日，長實集團企業事務部回復稱，長實集團項目位置優越，吸引市場注意但並不代表其需要出售相關資產，而對於外界質疑有在內地「囤地」之嫌，長實集團回復稱，「並不存在囤地之情況」。
500億甩賣京滬項目？
日前，財新報導稱，長實集團擬出售北京市朝陽區逸翠園二期項目和上海普陀區高尚領域綜合體項目（以下簡稱「高尚領域」），對應價值達500億元，而融創中國（01918.HK）有意接手。
「我司項目位置優越，吸引市場注意甚至感興趣，但並不代表我司需要出售相關資產」，長實集團9月17日如此回復記者。
值得注意的是，這已經不是位於上海的高尚領域項目，第一次捲入出售風波了。
相關信息顯示，上海高尚領域項目地塊，位於普陀區真如城市副中心核心區域，由長實集團與和潤集團於2006年取得，建築面積約117萬平方米，集酒店、辦公、居住、娛樂等為一體，欲「打造大都市高尚生活樣本」。
2019年5月15日，針對外媒報導長實集團打算出售上海高尚領域項目，價值約為200億元人民幣，而長實企業事務總監班唐慧慈曾回應稱，公司經常有收到不同的出價建議，但有建議不代表公司接受及會出售項目。
彼時，就有專家對記者表示，在住宅熱銷不成問題的情況下，長實集團上述出售高尚領域項目在邏輯上站不住腳。
在否認出售項目一個月後，2019年6月14日，高尚領域A4地塊開盤，1108套房源中，前期收穫1181組有效認籌，但據悉整體棄號率超過3成，儘管如此，作為港資地產長實集團旗下項目，高尚領域開盤依然引發市場廣泛關注。
不僅如此，2020年1月份，面對是否有興趣收購上海「高尚領域」項目中和潤集團所持40%權益的提問，長實集團曾回復稱，「公司會有興趣作出研究。事實上，公司有優先購買權」。
天眼查顯示，高尚領域項目開發商為上海長潤江和房地產發展有限公司，雅富投資有限公司（以下簡稱「雅富」）持股60%，而雅富對外投資的四家公司中，法定代表人皆為鍾慎強，而後者正是長實集團高管。
頗為有意思的是，與今年年初「有興趣」研究收購高尚領域項目不同，當前傳出長實集團欲出售的高尚領域，在2020年並未能延續「熱銷」之勢。
相關信息顯示，高尚領域A6地塊房源數達到348套，但該項目在今年4月開盤時的認籌率低至3.16%，不僅如此，網上房地產數據顯示，截至9月16日，該項目仍然有218套處於可售狀態。
儘管如此，記者近日實地走訪發現，從11號線真如站1號口出來左拐數十米，即是高尚領域項目售樓處，而關於該項目的宣傳畫也隨處可見，但高尚領域售樓處人員表示，項目在周一到周五期間，只在下午對外開放，記者也注意到，物業開放時間安排「14：00—17：00」的標牌，也擺在售樓處門口，「五點以後就進不來了，可能是香港那邊的特色吧」。
對於長實集團此時甩賣項目，市場此前就有分析稱，或與其上半年的業績表現不佳有關，相關數據顯示，長實集團上半年利潤下降57.96%，而其在英國等的投資，因疫情衝擊，亦表現不佳，此前出售成都項目套現78億港元，及當下傳聞出售京滬項目，或為「自救」之舉。
陷維權風波
傳聞出售項目的同時，長實集團高尚領域項目正陷入維權旋渦。
「買房時承諾的商業配套至今全部沒有，周邊項目直到今天還在施工，根本沒有當初承諾的真如副中心。停車庫也一直都不開，我們沒地方停車，只能停在馬路上，由於停的混亂，經常發生剮蹭。我們也多次跟開發商、物業溝通，但都得不到回應。」9月17日，家住高尚領域A5地塊的李小林（化名）向記者憤慨道。
而像李小林一樣有車難停的業主，在高尚領域並不在少數，他們的憤怒緣於一份地庫租賃通知書（以下簡稱「通知書」），由家利物業管理（深圳）有限公司上海高逸尚城物業管理分公司（以下簡稱「高逸尚城物業公司」）。
天眼查顯示，高逸尚城物業公司，成立於2012年，總公司為家利物業管理（深圳）有限公司，由和記物業管理（中國）有限公司百分百控股。
「我們現在已經有700多戶的業主籤了聯名信，還有很多業主在外地沒聯繫上。」李小林表示，「8月高逸尚城物業公司突然貼出通知，將開放一小部分地下車庫，要求業主交1200元/月停車費，但這個價格已遠遠超出真如地段的正常車庫費用標準。」
記者獲取的上述通知書顯示，高尚領域率先投入使用的是A5地塊B3地下停車庫，車位以月租形式收費，每個月租金為1200元，不設置固定停車位的安排。月租則為短期安排，首次申請及之後的續期均以3個月處理，期滿前業主需前往管理中心辦理續籤和換證手續。
「我們旁邊的天匯是商業，停車是600元/月；星光域是『住宅+商住』，兩邊停車都是400元/月，另外上海同地段辦公樓（商住兩用）業主停車費400~600元/月，周邊的商業配套都完整。」李小林表示，「我們最開始是停在地面，後來開放過未裝修的A3地塊地下車庫，之後又去同樣未裝修的A4地塊地下車庫，停車需要走很長一段塵土飛揚的路，每天車上都有厚厚的灰塵。後來住宅區的業主維權堵車庫，我們又回到小區地面和馬路上停車。」
針對地下車庫的定價標準，記者聯繫高逸尚城物業公司方面，相關負責人向記者表示，「他們（業主）都屬於商業用房，產權是辦公性質，和周邊普通的住宅性質就不一樣，我們這邊定價是按照商業用房來定價，市場可以自由定價，不受市場管理，但要符合周邊行情。」
北京金訴律師事務所主任王玉臣則告訴記者，停車位的租賃價格一般不能按商業用房來定價，其定價也應當受相關部門的管理。
同樣使李小林氣憤的是，現在高尚領域的地下車庫都已經全部驗收完畢，但物業和開發商現在只開放A5地塊車庫，A5車位有限，還有很多業主是住在A3和A6地塊，生活很是不便。「我們希望能夠開放所有地下車庫車位，且價格定在合理區間。」
高逸尚城物業公司相關負責人則表示：「我們現在只開放A5地塊的地下車庫，其他地塊的地下車庫目前不開放。」
滬項目進度緩慢
積極「出清」項目的背後，近年來，長實集團地塊開發進度緩慢也飽受爭議。自1989年大舉進入內地以來，李嘉誠旗下長實系地產一些項目的開發周期甚至超過10年。
公開資料顯示，上海高尚領域項目是在2006年底，由長實集團下屬公司以底價22億元獲得上海普陀區真如副中心啟動區A3-A6地塊。2006年拿地後，該項目直到2011年才正式啟動，這亦使長實集團陷入了「囤地」風波。
根據彼時媒體報導，長實公關回應，當時長實集團副主席李澤鉅在2009年的動工儀式上就曾表示，該項目的預計竣工時間為2018年。仍處於打樁階段是由於項目面積達到幾百萬平方米，開工過程複雜，並稱實際上日日夜夜都有幾百工友在該項目開工，日日都有打樁機在運作。
不過，上述項目直到拿地13年後的2019年才傳出開盤消息。
上述項目開發較為緩慢的原因是什麼？是否有囤地之嫌？
9月17日，長實集團企業事務部相關負責人回應本報記者採訪表示：「我司所有發展項目均嚴格按照國家法規進行，並不存在囤地之情況。作為地產開發商，公司之主要業務為房地產買賣，我們一直按計劃完成發展及出售項目。公司所有開發項目均與地方政府保持緊密溝通，配合當地規劃及要求進行項目發展。」
除了高尚領域項目，公開資料顯示，2004年，長實地產在公開市場通過公開拍賣拿下上海陸家嘴世紀大道2-4地塊，折合樓板價為1.2萬元/平方米，項目總建築面積約36萬平方米。
據悉，地塊所處位置是上海多條地鐵線交匯的商業據點，人流密集。2016年，建好的世紀匯廣場被作價200億元賣給人壽保險，此時距離拿下地塊相隔12年。
從具體銷售來看，2011年，長實集團位於上海嘉定核心地段的樓盤湖畔天下高調地公布了案名。網上房地產顯示，截至今年9月16日，湖畔天下仍有754套未售出，其中包括56套住宅。其中瑞林路1280弄地塊，前8個月僅售出19套。此外，長江實業在上海的另一樓盤御沁園，自2012年開始銷售，截至今年9月17日，仍有18套住宅未售出。
對此，長實集團回應稱，上海嘉定湖畔天下項目之瑞林路1280弄地塊，網上房地產9月16日顯示可售總套數754 套，主要包括700個待售車位等非住宅類物業，因此不存在銷售較為緩慢的情況。