來源：創事記
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文/Ellie
來源： PropTech研習社（ID:cv_seal）
五一節後上班第一天，阿里巴巴以約16.8億新元（折合84億人民幣）的價格收購了新加坡一座寫字樓50%的股權。
這也是阿里巴巴在海外市場上迄今為止最大的一筆房地產交易。
根據新交所公告，由鵬瑞利置地集團牽頭的財團將向阿里巴巴新加坡子公司出售新加坡安盛保險大廈(AXA Tower)50%的股權，該交易預計將在今年6月份左右最終完成。在出售股份的同時，該財團還將把未償還股東貸款的50%轉讓給阿里巴巴新加坡子公司，但並未透露貸款規模。
安盛保險大廈（來源：鵬瑞利置地集團官網）
被阿里巴巴看上的究竟是一棟什麼樣的大樓呢？
據鵬瑞利置地集團官網顯示，安盛保險大廈位於新加坡中央商務區，是一座包括商業裙樓的50層甲級辦公寫字樓的地標項目，總建築面積約102.9萬平方英尺（折合約9.56萬平方米）。
安盛保險大廈目前正進行產業增資工程，整修項目包括強化商用業務、增設一座約3萬2千平方英尺的兩層樓高的醫療套房裙樓以及整修辦公樓大廳和落客點。整修工程預計在2021逐步完成。
官網顯示，安盛保險大廈的主要租客包括安盛保險、中銀航空、紅帽軟體、Lazada等。
據彭博社報導，目前阿里巴巴是該棟大樓的主力租戶。而Lazada是一家由阿里控股的東南亞電商平臺，阿里巴巴對Lazada的投資額高達40億美元。
安盛大廈物業資料（來源：鵬瑞利置地集團官網）
84億元的交易對價，9.56萬平方米的建築面積，粗略計算，該筆交易每平方米的均價約為8.79萬元。
新加坡商業時報還披露了一些重要的交易細節。
比如，阿里巴巴所需支付的、50%股權的交易對價將根據交易結束時Perennial Shenton Holding（PSHPL）的資產淨值（PSHPL間接擁有安盛大廈）和16.8億新元的協議價格來確定。同時，該筆貸款的對價將是交易結束時未償還本金的50%。
由鵬瑞利置地集團牽頭的財團包括新加坡報業控股（SPH）、HPRY控股公司和Piermont控股公司，該財團也被稱為Perennial Shenton Investors（PSI）。
其中，鵬瑞利置地集團（Perennial Real Estate）間接持有安盛大廈31.2%的股份。鵬瑞利置地集團表示，這筆交易的淨收益約為1.964億美元，該公司在出售收益中的份額將近4500萬美元。
新加坡報業控股（SPH）在另一份文件中表示，該公司出售其通過全資子公司PE One持有的5.29%股權，將獲得約3320萬美元的收益。
與此同時，PSHPL剩餘的一半股份以及剩餘的一半貸款將被轉移到一個名為PRE 13的新財團，該財團與PSI財團的投資人完全相同。
鵬瑞利置地集團將間接擁有PRE 13 20％的股份以及安盛大廈10%的股份。在重新投資於新財團PRE 13後，鵬瑞利置地集團的資產收益預計為1.376億美元左右。
新加坡報業控股（SPH）表示，PE One將再投資590萬美元以獲得新財團2％的股份，這相當於安盛大廈1％的有效股份。而在2015年，PE One出資1930萬美元收購了安盛大廈5.29%的股權。
據了解，在先決條件均得到滿足的前提下，出售給阿里巴巴和轉讓給新財團的股份都有望在今年6月左右最終完成。收購完成後，PRE 13和阿里巴巴新加坡子公司將成立一家合資企業，以重新修整安盛大廈。
鵬瑞利置地集團方面表示，政府已經批准將該建築物的總建築面積從105萬平方英尺增加到124萬平方英尺。此外，如果該重建項目根據新加坡中央商業區獎勵計劃(CBD Incentive Scheme)將酒店和住宅用途整合在一起，那麼該項目的總建築面積將進一步增加至155萬平方英尺。
如果該筆交易順利完成，則阿里巴巴海外置業首站將花落新加坡。
阿里巴巴發言人對彭博社表示：「新加坡是阿里巴巴的一個重要市場，隨著我們繼續加強在新加坡的業務，這筆投資將有助於滿足我們對整個阿里巴巴數字經濟的預期商業需求。」
新加坡國立大學房地產與城市研究所副所長李乃嘉（Nai Jia Lee）表示：「大多數科技公司都尋求在中央商務區選址，但可能受到可用空間和租金水平的限制。收購安盛大廈可能有助於阿里巴巴抵消寫字樓租金的（任何）波動，這或許也有助於他們未來的擴張計劃。」
而參與此次出售的新加坡財團的牽頭方鵬瑞利置地集團是新加坡證券交易所主板上市的綜合性房地產和醫療健康公司。鵬瑞利置地集團主要投資於大規模的綜合性房地產開發項目，投資組合遍布於中國、新加坡、馬來西亞、印尼、緬甸、斯裡蘭卡和加納，物業總建築面積超過6500萬平方尺。
在中國，鵬瑞利置地集團擁有包括北京通州綜合項目、瀋陽龍之夢綜合項目、珠海橫琴綜合項目、佛山鵬瑞利季華廣場、成都鵬瑞利青羊廣場在內的16個項目。
安盛大廈出售後，鵬瑞利置地集團在該大廈的持股比例將從32％減少至10％，新加坡報業控股在該大廈的持股比例將從5.29％減至1％。
鵬瑞利置地集團執行長Seck Guan指出，出售部分股權符合公司的資本回收策略，同時保留其通過物業重新開發參與創造價值的權利。
新加坡報業控股（SPH）執行長吳逸忠（Ng Yat Chung）表示：「此次出售符合我們審慎的資本管理和資本回收策略，使我們能夠將收益重新部署到我們的核心業務中，為股東創造更多價值。」
仲量聯行在此次收購中擔任阿里巴巴新加坡子公司的獨家顧問。
仲量聯行亞太地區資本市場研究負責人雷吉娜·林（Regina Lim）表示，這家科技巨頭的投資意味著其對新加坡投下的信任票，顯示了新加坡對科技和電子商務公司的吸引力。
雷吉娜·林補充道:「由於他們的服務需求增加，資本狀況良好，他們在擴張和投資計劃中仍然很活躍，像新加坡這樣的全球門戶城市被證明是一個有吸引力的投資目的地。」