房地產飛速發展這些年，涉及到買房糾紛的事兒屢見不鮮，即便是明星也不例外。這回，成龍大哥「攤上事兒」了！
01.
他在北京的兩套房被司法拍賣，上了頭條。
最為弔詭的是，雖然成龍實際使用已經達13年，但至今都未拿到這兩套的產權證書。
成龍拿了相關的付款記錄，各種繳費清單去申訴，但法院駁回成龍訴求，依據是，沒有產權，房子依然屬於開發商。
開發商現在欠債了，他的資產就得被執行。至于成龍方的損失，則是成龍方和開發商之間的問題。
洋房姐姐簡單梳理一下這事的來龍去脈：
2004年預售，成龍2006年購入。兩套房總價3360萬，成龍為該項目代言，代言費2060萬，衝抵房款，成龍實際支付1300萬。實際支付房款為成龍旗下中泰成龍公司，但中泰成龍公司是一家境外企業，在境內沒有分支機構，不能購買商品房，無法取得房產證。2014年開發商御嘉置地陷入財務糾紛和訴訟糾紛，旗下Naga上院房產頻繁被查封拍賣，法院在執行過程中才發現其中有兩套房是由成龍在居住使用。假如成龍以個人名義取得房產證，實際是OK的，因為當時政策並沒有限制港澳臺人士在京買房。顯然開發商是知道這種產權辦理方式的，所以成龍這兩套房有可能打水漂，核心其實是開發商一直拖著不配合辦房產證。有媒體調查發現，之所以一直拖著，原因有二，一是成龍實際付款額計算，房價才1萬多，其他房子都是3萬多，備案價差太多，不太好辦；二是這家開發商在之後的經營中頻繁出現問題，比如公司更名，欠稅等等，進一步拖延了辦證。資料顯示，開發商御嘉置地目前被列入失信名單，實控人李建國被限制高消費。
成龍買的這個小區，Naga上院一共有99套房，現在19套房被司法拍賣，開發商的問題可謂不小。
基本可以確定，這家開發商資金鍊出了大問題。
假如房子最終被執行，成龍損失可真的還不小，這套房購買時市值3360萬，但現在市值已經超過1.2個億。
成龍以自身損失計算，可以認定的只有1300萬實際支付資金和2060萬的代言費，至於房子的增值部分，成龍是否能分到，依然是個問號。
02.
這些年，開發商坑購房者的事屢見不鮮。
很大程度上跟房地產長期處於賣方市場有關。
對房企來說，賣房子，賣給誰，其實並不是最重要的，最重要的是上遊的融資環節。
過去，房地產開發，可以稱得上是空手套白狼。
拿地的錢是借的，拿到地之後還沒開工，房款就通過預售全部收上來了。
等到真正開工的時候，還可以抵押借錢。
很多項目一期就把所有的成本都賺回來了，後面二三四期全部都是利潤。
所以，與其說關心房價漲不漲，開發商更關心的是能不能借到錢，買到足夠多的地，賣更多的房子。
這在房地產發展初期，人均居住面積比較低，居民負債率不太高，購房需求還比較旺盛的時候，並沒有太大問題。
但現在，房地產市場化已經走過了30年，只有部分城市存在住房結構性短缺問題，絕大部分城市都是不缺房子的，像鶴崗，阜新，個舊這些個城市，幾萬塊就能買一套房。
這種情況下，很多開發商還在大舉增加負債，瘋狂拿地，瘋狂開發，重「量」不重「質」，搞高周轉，希望用規模，用速度來搞定一切，試圖一舉奠定自己的江湖地位。
恆大，碧桂園以及中梁地產是典型代表。
以中梁地產為例，2014年還是一家名不見經傳的溫州小房企，但通過抓住2015年至2017年的貨幣寬鬆政策和棚改貨幣化安置機會，迅速崛起，至2019年，以1526.5億元銷售額躋身top20。
但這背後，卻是不斷增長的債務，財報顯示，2015年中梁流動負債為103.87億元，2017年猛增至796.81億，2018年更是增長至1680.7億。
今年爆出債務危機的泰禾集團，一家擅長高槓桿高負債高周轉的閩系房企。
旗下泰禾北京院子二期，價值2000多萬的「限競房」別墅，因為泰禾資金鍊問題，而陷入停滯，部分業主的房子本來今年就要竣工，但現在甚至連坑都沒挖。業主提供的資料顯示，被挪用資金總量達到了70億。
泰禾北京院子二期的業主，不乏各大網際網路公司的高管，2000萬購房款，也得all in加借款，因為開發商的問題，這些實打實的中產階級，他們當中不少人陷入了債務危機。
泰禾現在債臺高築，截至8月15日，已到期未還借款金額高達349億元。而泰禾上半年僅營收24.63億元，同比下降83.02%。
截至現在，不僅在北京，泰禾在上海、杭州及昆明等地的項目都面臨延期交房甚至爛尾風險。
03.
三道紅線來了。
8月底，12家房企參會，央行和住建部設定關於增加有息債務的「三道紅線」：
剔除預收款後的資產負債率大於 70%；淨負債率大於 100%；現金短債比小於 1 倍。3中3，紅色預警，有恆大、融創和綠地，
3中2，橙色預警，有中梁、陽光城，
3中1，黃色預警，有碧桂園、萬科和新城控股
3中0，綠色安全，是保利、中海、華潤、華僑城。
根據要求，這12家房企要在9月份拿出整改方案，必須實現3中0，否則不得增加債務。
而「三道紅線」明年要覆蓋至全國所有房企，這條規定可是狠，直指房企的七寸——融資。相當多的開發商有可能就此倒下，買房尤其要慎重。
房企的命脈就是資金，融資是不能停下來的，一旦停下來，資金鍊就會驟然緊張。為了回款，各種招數都得上，比如恆大國慶搞的7折全國促銷，在今年春節還只是75折，雖然噱頭味道更大，但其目的是很明顯的，就是儘可能多賣房子多回款多還債，力求達標，這樣明年才能獲準融資。直接對接房企，避免走樣。地方城市總有自己的小九九，導致落實過程中走樣，影響全盤，現在高層直接對房企進行調控，不會打折扣。遏制「大而不能倒」思維。靠債務迅速擴張的房企，自己賺的盆滿缽滿。如果倒閉破產，損失的是業主，是銀行，是上下遊的企業等等。到底救不救？救，意味著你自己挖的坑，要我們所有人幫你填，憑什麼？ 三道紅線的影響很大
1、大搞負債擴張的房企，不會再出現了，未來要想活下來，蓋好房子，以產品力打動購房者，才是出路。
2、加速中小房企出清，這些房企同樣靠債務驅動，沒有太多能力降負債，一兩個項目玩不轉就只能賣身或者破產。
3、大房企之間的天價併購再難出現。比如2018年融創以創紀錄的632億元併購萬達文旅城，背後資金正是靠舉債。未來這種併購很難了，大家都只能耕耘好自己的一畝三分地，穩步發展，別挖坑，坑大了，也沒人救你。
4、央企的日子未來會更滋潤。這次綠色檔的都是央企，他們舉債成本天然很低，比如中海，常年融資成本位居全行業最低，2019年僅有4.21%，對應民企中梁地產，則高達9.4%。央企融資成本低，意味著後續融資等方面不受影響；意味著同樣價格拿一塊地，我能賺錢你可能虧錢，意味著央企的競爭力整體會更強。
洋房姐姐想說，今年這形勢，五證已經不夠了，買現房才安全；即便是買期房，資金雄厚，穩健的開發商應該是首選。
如果能確認購房款進入項目的專用監管帳戶並用於工程建設，那才能吃下這顆定心丸。
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我是洋房姐姐，關於豪宅，你想看什麼，有什麼問題，歡迎留言告訴我。