我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選
提問：你好廣叔，首問，現在有二套住房均在東莞常平：常平東田麗園134平方自住，常平東莞東火車站對面卓越蔚藍城邦76平方在二樓，小高層電梯房純投資，月租1500，11年買的；大朗碧桂園首座公寓96平方一次性付款，6月份剛收樓，準備辦房產證，暫時未出租，也沒有配家電;東莞戶口，在大朗上班，現在想賣掉蔚藍城邦投資房價值110w，身邊子彈230W，年收入200w左右，另外購買一套東莞房產，請問有什麼樓盤可以推薦，適合長線投資，必要時也可以考慮自住，升值潛力大
回答：你好。常平東田麗園自住可保留。卓越蔚藍城邦，近常平東站，但高鐵不是地鐵，市內的出行要更重要的多，靠近常平立交，周邊多工業廠房，而且還是二樓，視野不是很好，投資價值不大，可出手。碧桂園首座，一樓底商，旁邊是新世紀長盛廣場，二期全是公寓，公寓漲幅慢，流動性弱，稅費高，建議置換成住宅。子彈230，可參考選籌：東莞投資回報率高的板塊，詳見內部！
提問：廣叔，你好，東莞南城區江南第一城的房子和寮步即將開盤的萬科金域東方怎麼樣？如果從升值潛力來說，建議留哪一套？因為目前孩子五歲，換房考慮投資潛力，萬科旁邊小學中學比較近，感覺周邊環境也還不錯，但是又覺得南城也還是比較有發展潛力，猶豫不決，還望指點。謝謝
回答：你好。寮步靠近松山湖，有松山湖的外溢，但外溢片區還是沒有領漲片區價值高。萬科金域東方新盤配套也還可以。江南第一城居住安靜，宜居，小區綠化好，景觀強，缺點就是離未來的地鐵不是很近，在南城CBD附近，未來有潛力的。詳見內部分享。
提問：廣叔您好，東莞戶口，在東莞南城西平金色華庭有一套154平房子（雙證），惠州龍門富力養生谷一套118平公寓，均無貸款，但東莞已無購房資格，現手頭現金約50萬，家庭年收入約80萬，有什麼好投資建議嗎？
回答：你好。雙拼的流動性不是很好，不過金色華庭近地鐵西平站，區位不錯；惠州供應量大，公寓也一直不建議，建議你把公寓換成住宅，或者DY貸出資金來買其他地方。廣州新塘可以入，南沙現在也放開條件，也可創造條件入，中長期持有。考慮50的話，4成能買130左右的房子，買不到什麼好的產品，看看怎麼再多湊點子彈。
提問：你好廣叔，請問目前子彈65，目前未婚，深圳沙井東莞黃江兩地工作，深圳社保滿4年，月收入2W，想考慮投資東莞，後續子彈夠了，在資金夠的情況下深圳繼續買一套帶學位的。或者資金不夠就3-5年賣掉。是否建議合適？另外塘廈目前樓盤地勢不好，臨深幾個樓盤都是高壓線，墓園圍繞。直線距離都能看見。偏遠樓盤，又離深圳太遠，長安房價已經很高，個人看好黃江，2021年開通地鐵找地鐵附近的上車，求參考！
回答：你好，你的思路大體還是正確的。子彈65，當前無法上車深圳，可以先投資東莞，用資產追資產，實現風險對衝，後期也可以進行置換。黃江位於東莞南部，地處塘廈、松山湖之間。
深圳「北拓」已成為深圳發展的必然趨勢，龍華的大熱就是最好的證明。再向北，由與深圳地緣性最強的鳳崗、塘廈、黃江組成的「深圳北臨深一線」佔據最有利地位。黃江區位優勢突出，處於深圳中部發展軸延長線上，依託這個優勢黃江將成會為莞深科技創新走廊橋頭堡。
在一線臨深中是比較有價值的區域。黃江對接好深圳，有可能實現彎道超車，從東莞的中等生迅速變成優等生。黃江鎮二手房熱點比較高，主要是因為黃江相對中樞的地理位置以及性價比較高，其距深圳較近 但價格與鄰近的塘廈相比差價達到5000元/平，這裡也成為了很多深圳客購買二手房的首選之地。子彈65可以選擇黃江上車，提前淘地鐵盤，等待未來利好兌現，持有幾年後再置換深圳。
提問：廣叔好，我和女朋友倆人都在羅湖老街地鐵站附近工作，倆人加一塊月工資穩定收入3w，公積金7k，現在首付有100w，羅湖老街站附近有什麼推薦嗎？或者羅湖區的合適的也行，謝謝廣叔。
回答：你好，羅湖目前300w總價可選擇面很廣，15年之內的樓齡、塔樓標準兩房，避免樓齡過老或者戶型奇葩。 一、考慮自住，就近在地王、老街、黃貝附近買即可； 二、考慮投資，可以關注筍崗、水貝、湖貝舊改輻射區，並且帶有深圳小學、翠園東曉、螺嶺這些名校的學區房，增值潛力更大； 三、如果眼界或者行動力更強一點的，可以「投住分離」，目前羅湖的房產大概率會跑輸大市，投資可以關注更有發展潛力的板塊。
提問：你好廣叔，現在有子彈60，戶口在深圳，現在在蘇州工作，最近看了蘇州太湖度假區的龍湖大境天成的高層108平（搖號，基本靠搶）。現在糾結是繼續攢錢買深圳（後期不會在深圳發展），或者買深圳1室小戶型，還是買蘇州。想問下廣叔我該如何計劃？謝謝廣叔。
回答：你好，龍湖是站崗盤，投資角度太湖匯景不是更好嗎？ 子彈60去深圳也買不到性價比高的產品了，建議深耕蘇州。 用優質資產追深圳的漲幅也是不錯的思路。
提問：您好廣叔，目前在糾結幾個區域，主要訴求是：自主且有升值潛力，小區管理和素質相對好些，樓齡不超過20年，最好15年內吧。 預算是不超過500萬，兩房、三房皆可，不考慮學位。 以下幾個小區怎麼排序？ 1.市二宮中海名都 兩房 2.赤崗北泓景花園 兩房 3.新港路江南新苑 兩房 4.車陂駿景花園 小三房 謝謝！
回答：自住部分結合通勤和喜好，增值部分參考板塊、增量、接盤俠、未來發展增量、產品戶型等，綜合以上：濱江路、市二宮、新港路海珠西板塊大致發展已定格，且是兩房產品，駿景臨近廣州金融城規劃，匹配三房，赤崗板塊及泓景花園周邊規劃也不錯，不過只能匹配兩房，建議考慮駿景三房，三房vs兩房，三房也是未來接盤需求持續擴大的點
提問：您好廣叔，請問光明樂府花園與龍崗京基御景半山哪個盤更適合投資？打算持有10年以上。還有，為什麼西部比東部價格高那麼多呀？
回答：你好，樂府花園消費自住可以買，投資性價比一般，還有很多選擇。 京基御景半山 去年深圳西部南山、寶安、光明漲了不少，按照板塊輪動來講，現在深圳東部還沒怎麼漲，現在是不是應該去買東部龍崗、坪山？ 去年深圳西部房子的價格為什麼會上漲？主要原因還是西部產業強，購買力強，市場需求量大。
而西部南山、寶安、光明無論是新房還是二手房供應量都非常有限。深圳房子的價格是買上去的，是需求推動價格上漲的。所以去年深圳西部房子價格的上漲還是供需關係推動的。 去年深圳東部房子的價格為什麼沒怎麼漲了？主要還是東部產業弱，購買力弱，市場需求相對來說會小。
去年深圳東部的房子不是沒漲，只是漲得少一點。事實上東部也已經漲了，不存在再輪動的。從供需關係講，未來也是深圳西部漲的會比深圳東部多一點。 所以這2個區域長持，也是優先光明。但是現在光明也漲上去了，建議淘淘二手筍。
提問：廣叔你好，請問惠州大亞灣龍光城二手房目前適合入手嗎？均價多少比較合適呢？另外，龍光城的發展前景怎麼樣啊？
回答：你好，買惠州真的很可能會住不上，租不出，賣不掉，還佔用了你的名額和資金，錯失了買深圳的機會。如果你是很有錢的土豪那隨意，如果是剛需就要慎重了。如果你是後者，可以和我們聊聊！也許會讓你迷途知返。買惠州最大的痛苦來自我們不只有買惠州的能力，彼時卻只有買惠州的認知！珍惜你的名額和子彈，遠離惠州吧！
提問：廣叔你好，我在坪山萬科緹香已有一套房子了，現在想離市區中心近一點，所以想再買一套來當作投資，請問：萬科和風軒自住和投資性價比怎麼樣啊？謝謝。
回答：你好。這盤價格上看去比二手有些許優勢，但是長期看居家和投資角度都不是最佳標的。區域沒有比較大的增量導入，一牆之隔的橫嶺舊改算一個小小利好，但是它的硬傷一直存在：首先離地鐵太遠，除非公共運輸非常完善的市中心，軌交是不得不考慮的因素，何況這個盤處於"英雄難過梅林關"的尷尬位置。還有梅觀高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就會競相拋盤，戶型又不稀缺的話就賣不起價。這個盤的小區地塊太狹長，沒有舒適大花園，生活也不是那麼便利，試想想買個東西從南邊跑到北邊1000米，繞著操場走兩圈是什麼概念。
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