| 時間：2020年06月12日 16:02:00 中財網 |
原標題:
15市北債: 上海
市北高新股份有限公司及其發行的
15市北債與
18高新01跟蹤評級報告
上海
市北高新股份有限公司
及其發行的
15市北債與
18高新01跟蹤評級報告
上海新世紀資信評估投資服務有限公司
Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.
編號：【新世紀
跟蹤
[
20
20
]
10
0
195
】
跟蹤評級概述
評級對象：
上海
市北高新股份有限公司及其發行的
15市北債與
18高新01 15市北債 18高新01主體/展望/債項/評級時間
主體/展望/債項/評級時間
本次跟蹤：
AA+/穩定/AA+/2020年6月11日
AA+/穩定/AAA/2020年6月11日
前次跟蹤：
首次評級：
AA+/穩定/AA+/2019年5月27日
AA/穩定/AA/2015年9月15日
AA+/穩定/AAA/2019年5月27日
AA+/穩定/AA+/2018年4月20日
主要財務數據
項 目
2017年
2018年
2019年
2020年
第一季度
金額單位：人民幣億元
發行人母公司數據：
貨幣資金
1.90
7.34
2.69
1.83
剛性債務
19.64
60.66
72.19
71.94
所有者權益
52.33
52.43
53.30
52.78
經營性現金淨流入量
-1.80
-5.89
-9.96
0.09
發行人合併數據及指標：
總資產
126.99
163.31
182.13
194.98
總負債
65.74
89.98
106.63
109.06
剛性債務
47.18
74.80
86.04
89.45
所有者權益
61.25
73.32
75.50
85.91
營業收入
21.91
5.08
10.90
7.09
淨利潤
3.05
2.69
2.68
1.67
經營性現金淨流入量
-7.31
-39.92
-2.92
-1.73
EBITDA
7.44
6.82
7.98
－
資產負債率[%]
51.77
55.10
58.55
55.94
長短期債務比[%]
59.18
256.88
130.96
114.07
營業利潤率[%]
20.31
76.44
34.61
33.77
短期剛性債務現金覆蓋
率[%]
94.63
172.80
84.91
94.23
營業收入現金率[%]
59.87
93.73
75.85
75.19
非籌資性現金淨流入量
與剛性債務比率[%]
-18.64
-64.36
-3.88
－
EBITDA/利息支出[倍]
3.23
2.54
2.10
－
EBITDA/剛性債務[倍]
0.16
0.11
0.10
－
擔保方數據：
所有者權益
79.75
82.05
84.18
85.81
權益資本與剛性債務餘
額比率[%]
82.42
62.80
54.36
49.91
擔保比率[%]
17.48
1.95
1.25
1.22
註：發行人數據根據市北股份經審計的2017-2019年及未經審計
的2020年第一季度財務數據整理、計算。擔保方數據根據市
北集團經審計的2017-2019年及未經審計的2020年第一季度
財務數據整理、計算。
分析師
李娟 lijuan@shxsj.com
陳茜 cx@shxsj.com
Tel：(021) 63501349 Fax: (021)63500872
上海市漢口路398號華盛大廈14F
http://www.shxsj.com
跟蹤評級觀點
上
海新世紀資信評估投資服務有限公司（
以下
簡
稱
「新世紀評級」或
「
本評級
機構
」
）對
上海市
北高新股份有限公司
（
以下
簡稱
「
市北股份
」
、
「
發行人
」
、
「
該公司
」
或
「
公司
」
）及其發
行的
15
市北債與
18
高新
01
的跟蹤評級
反映了
2
01
9
年
以來
市北股份
在
外部環境
、
收入
持
續性
、物業
價值
及融資渠道
等方面
保持優勢
，同時也反映了
公司在
投資收益、
資本支出
等方面繼續面臨壓
力
。
主要優勢：
. 良好的外部環境
。
跟蹤期內
，
靜安區經濟實力
進一步
增強；同時
得益於顯著的
品牌效應、
區
位優勢及產業集聚優勢，
市北高新園區
招商引
資情況良好
，市北股份經營的外部環境
良好
。
. 主營業務
收入較有保障
。
跟蹤期內，
得益於產
業載體壹中心項目完工實現租售，公司營業
收
入實現
大幅
增長；同時，公司項目儲備充足，
未來收入較有保障
。
. 物業資產具有較高
的變現價值。
市北股份持有
較大規模
的
優質物業資產，具有較高的變現價
值
，必要時資產變現可為到期債務償付提供較
好保障
。
. 融資渠道較為暢通。
市北股份作為上市公司，
能夠在資本市場上直接募集資金，外部融資渠
道
較為
暢通，為債務的償付及循環提供了一定
支撐。
. 擔保
增信
。
18
高新
01
由市北集團
提供全額無
條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。跟蹤期
內，
市北集團
業務發展態勢良好，產業載體租
賃業績顯著提升；且市北集團貨幣資金較充
裕，資產變現價值較高
，
有效提
高了
18
高新
01
償付的安全性
。
主要風險：
. 投資收益存在不確定性。
市北股份以參股形式
投資了部分商業房產項目，長期股權
投資
規模
相對較大，投資
回收
存在一定不確定性。
. 資本支出壓力。
受園區產業載體項目投入增加
影響，
跟蹤期內，
市北股份剛性
債務
規模
進一
步擴張
；
且
在建項目投資規模較大，公司
將
面
臨一定
的資本支出壓力
。
. 未來展望
通過對
市北股份
及其發行的上述
債券
主要信用
風險要素的分析，本評級機構
決定維持
公司
A
A
+
主體信用等級，評級展望為
穩定
；認為
1
5
市北
債
還本付息安全性
很強
，並
維持
1
5
市北債
A
A
+
信用等級。
1
8
高新
0
1
由市北集團提供全額無條
件不可撤銷的連帶責任保證擔保，
認為
1
8
高新
0
1
還本付息安全性
極
強
，
並
維持
1
8
高新
0
1
A
A
A
信用等級
。
上海新世紀資信評估投資服務有限公司
上海
市北高新股份有限公司及其發行的
15市北債與
18高新01跟蹤評級報告
跟蹤評級原因
按照
上海
市北高新股份有限公司
2015
年
公司債券
和
2018
年公開發行
公司債券
（
第
一期
）
（
分別
簡稱
「
15
市北債
」
及「
18
高新
01
」
）信用評級的
跟蹤評級安排，本評級機
構根據
市北股份
提供的經審計的
201
9
年財務報表、未經審計的
20
20
年第
一
季度財務報
表及相關經營數據，對
市北股份
的財務狀況、經營狀況、現金流量及相關風險進行了動
態信息收集和分析，並結合行
業發展趨勢等方面因素，進行了
定期
跟蹤評級。
該公司
分別
於
201
5
年
12
月
和
2
018
年
11
月發行了
9
.00
億元
15
市北債
和
9
.00
億元
18
高新
01
，
發行時
票面利率分別為
4.00
%
和
4
.
33
%
，期限
均
為
5
年
，
附第
3
年末公司調
整票面利率選擇權和投資者回售選擇權
，募集資金全部用於
償還銀行借款
。
截至
2
0
20
年
3
月末，上述債券募集資金扣除發行費用後已全部按照約定用途使用完畢。
截至
評級報告出具日
，該公司待償還債券本
金
餘額為
31.35
億元。
目前公司對已發
行債券均能夠按時還本付息，沒有延遲支付本息
的
情況。
圖表 1. 截至
評級報告出具
日公司
已發行
待償債券概況
債券簡稱
起息日
期限（年）
票面年利率（%）
發行規模（億元）
待償金額（億元）
15市北債2015-12-21
5（3+2）
4.00/4.331
9.00
8.35
18
市北高新MTN001
2018-07-30
5（3+2）
4.49
5.00
5.00
18
市北高新MTN002
2018-08-27
5（3+2）
4.60
9.00
9.00
18高新012018-11-22
5（3+2）
4.33
9.00
9.00
合計
--
--
--
32.00
31.35
1 「
15市北債」發行時票面利率為4.00%，在債券存續期第3年末發行人回售0.65億元，並選擇上調票面
利率至4.33%。
資料來源：市北股份
業務
1. 外部環境
（1） 宏觀
環境
2020年以來，在新冠肺炎疫情全球爆發、原油市場動蕩影響下，境外金融市場劇烈
震蕩，全球經濟衰退概率大幅上升，主要經濟體貨幣和財政政策均已進入危機應對模式，
全球流動性風險暫緩但債務風險將有所抬頭。受境內外疫情的衝擊，國內經濟增長壓力
陡增，宏觀政策調節力度顯著加大。在國內疫情基本得到控制的條件下，我國經濟秩序
仍處恢復狀態，經濟增長長期向好、保持中高速、高質量發展的大趨勢尚未改變。
2
020
年以來，在新冠肺炎疫情
全球爆發和原油市場
動蕩影響下
，境外金融市場特
別
是美、歐等主要經濟體的股票、能源及化工產品價格均出現大跌，全球
經濟衰退概率
大幅上升。
本輪
金融市場
暴跌
的
根本原因是全球金融危機後發達經濟體貨幣政策長期寬
松下，槓桿率高企、資產價格大幅上漲，而實體經濟增長明顯放緩，導致金融脆弱性上
升。主要
經濟體貨幣
及
財政政策均已進入危機應對模式，
其中美聯儲
已將
聯邦基準利率
下調至
0
且重啟了量化寬鬆政策、歐洲央行和日本央行也推出了巨量的資產購買計劃。
空前
的全球性政策寬鬆有利於暫時緩解流動性風險和市場的悲觀情緒，
但高槓桿下的
資
產價格下跌
以及經營受阻
引發
的
全球性債務風險將有所抬頭
。
境內外疫情的發展
對國內經濟
增長造成了
明顯衝擊
，供
需兩端
均大幅
下滑，就業和
物價
穩定
壓力
上升
。
在國內疫情基本得到控制的條件下，我國經濟秩序正有序恢
復，
消
費有望在需求
回補
以及
汽車
等促
消費政策支持下
逐步
回穩
；製造業
投資與房地產投資持
續承壓，基建加碼
將有力
對衝
整體
投資
增長
壓力
；對外貿易
在海外疫情未得到控制前面
臨較大壓力，
貿易
衝突
仍
是長期
內
面臨的不穩定
因素
。
規模
以上
工業企業的
復工復產
推
進
較快，
工業
結構
轉型升級
的大趨勢不變，
而
工業企業
面臨
的
經營
壓力較大
。在高槓桿
約束下
需
謹防資產泡沫風險以及
中央堅定
發展實體經濟的
需求下
，
房
地產調控政策總基
調不會
出現較大
變化但
會
呈
現一定區域差異
。我國「京津冀協同發展」、「
長三角一體化
發展」、「粵港澳大灣區建設」等區域
發展
戰略不斷落實
，
區域協同
發展持續推進
。
為應對國內外風險挑戰驟升的複雜局面，我國各類宏觀政策調節力度顯著加大。積
極的財政政策更加積極
有為
，財政赤字率的
提高
、特別國債的
發行以及
地方政府專項債
券規模增加為經濟的穩定增長和
結構調整保駕護航；地方政府舉債融資機制日益規範
化、透明化，穩
增長需求下
地方
政府
的
債務壓力上升
但風險總體可控。穩健
貨幣政策更
加靈活適度，
央行
多次降準和下調公開市場操作利
率，市場
流動性合理充裕，為經濟
修
復
提供
了寬鬆的貨幣金融環境；
再貸款再貼現、大幅
增加信用債券市場淨融資規模
以及
貸款延期還本付息等定向金融支持政策有利於
緩解實體經濟
流動性
壓力，
LPR
報價的下
行也將
帶動實體融資成本
進一步下降。前期
的金融監管強化以及
金融
去槓桿為金融市場
在疫情衝擊下的
平穩
運行提供了重要保障，
金融
系統資本補充
有待
進一步加強
，
從而提
高
金融
機構支持
實體
經濟
的
能力和抗風險能力。
同時
，
疫情並未改變我國深化對外開放和國際合作的決心，中美
第一階段協議
框架
下的金融
擴大
開放
正在付諸行動
，
商務領域「放管服」改革進一步
推進，外商
投資環境
持續優化
，將
為經濟
高質量
發展提供重要動力。
資本
市場中
外資持有規模持續快速
增長，
在主要
經濟體利率水平
較低及我國資本
市場開放加快的情況下，
人民幣計價資產對
國際
投資者的吸引力
不斷
加強
。
我國經濟已由高速增長階段轉向中高速、高質量發展的階段，正處在轉變發展方式、
優化經濟結構、轉換增長動力的攻關期。
2020
年，是
我國
全面建成小康社會和「十三
五」規劃收官之年，「堅持穩字當頭」將是我國經濟工作以及各項政策的重要目標。短
期內
，
疫情
對
我國
經濟造成
的衝擊在
一攬子
宏觀
政策推動下
將
逐步
得到緩釋
。
從中長期
看，隨著我
國對外開放水平的不斷提高、創新驅動
發展
戰略
的深入推進
，我國經濟的基
本面有望長期向好並保持中高速、高
質量發展
。同時，在地緣政治、國際經濟金融面臨
較大的不確定性以及國內槓桿水平較高的背景下，我國的經濟增長和發展依然會伴隨著
區域結構性風險、產業結構性風險、國際貿易和投資的結構性摩擦風險以及國際不確定
性衝擊因素的風險。
（2） 區域經濟環境
閘北區與靜安區合併後，在「一軸三帶」發展戰略2帶動下，兩區資源聯動、產業
互補效應逐步顯現；新靜安區商貿服務業、金融服務業和信息服務業等支柱產業發展態
勢良好，產業集聚效應明顯，區域內經濟實現穩步發展。
2 即打造一條貫通南北、共享互融的複合發展軸，建設南京西路兩側高端商務商業集聚帶、蘇州河兩岸人
文休閒創業集聚帶、中環兩翼產城融合發展集聚帶。
3 如未特殊註明
，以下靜安區
均
指
兩區
合併後
設立
的新靜安區。
2015
年
10
月，國務院批覆上海市原閘北、原靜安兩區「撤二建一」，設立新的靜
安區
3。新靜安區地處上海市中心，下轄
13
個街道、
1
個鎮和
2
68
個居（村）委會，全
區總面積為
37
平方公裡，截至
201
9
年末全區常住人口為
1
05.77
萬人，較上年
末
略降
0
.
48
%
。「撤二建一」有利於靜安區在更大範圍內統籌資源配置，統一產業規劃和功能布
局，實現優勢互補，進一步提升中心城區品質和能級；同時也有助於提升區域整體供給
服務水平，推進中心城區供給服務均衡化，促進民生改善。
201
9
年，靜安區經濟發展態勢良好，全年實現
地區生產總值
2298.74
億元，同比增
長
5.8
%
，增速較上年下降
1.1
個百分點
；其中，第二產業實現增加值
71.71
億元，同比
下降
3.8
%
；第三產業實現增加值
2226.80
億元，同比增長
6.1
%
；第三產業增加值佔全
區地區生產總值的比重達
96.9
%
，產業結構較優。同期，靜安區完成全社會固定資產投
資
（含市直管項目）
235.40
億元，同比
下降
15.6%
，主要系受
基建和
技術
改
造投資下滑
拖累所致。同時，受房地產市場調控及土地供應減少等因素影響，當年商品房投資仍呈
下降態勢，但降幅明顯收窄，全年全區
實現商品房投資
214.8
8
億元，同比
下降
3.0
%
，
降幅較上年收窄
10.6
個百分點
；
其中住宅投資
98.47
億元，同比增長
5
.
4%
，商業辦公
用房投資
116.42
億元，同比下降
9.2%
。全年
實現社會消費品零售總額
747.94
億元，同
比增長
6.8
%
。
圖表 2. 201
7
-
201
9
年
靜安
區主要經濟指標及增速
（單位：億元，
%
）
項 目
2017年
2018年
2019年
金額
增速
金額
增速
金額
增速
地區生產總值
1703.68
7.0
1833.27
6.9
2298.74
5.8
第二產業增加值
99.97
3.5
105.04
-1.9
71.71
-3.8
第三產業增加值
1603.71
7.2
1728.23
7.5
2226.80
6.1
全社會固定資產投資
316.81
0.5
255.24
-19.4
235.40
-15.6
社會消費品零售總額
720.37
15.6
700.36
-2.8
747.94
6.8
進出口總額
376.60
2.7
379.40
0.7
385.71
1.7
人均地區生產總值（萬元）
15.98
--
17.25
--
21.73
--
資料來源：靜安區2017-2019年國民經濟和社會發展統計公報
兩區合併後，
靜安區提出「一軸三帶」的發展戰略，以進一步統籌區域發展，實現
資源聯動、產業互補等重要功能。
201
9
年，靜安區加快推進「三帶」區域發展，
全年
「三帶」共實現稅收總收入
491.13
億元，同比下降
2.2%
，佔全區稅收總收入的
69.9%
；
其中南京西路兩側高端商務商業集聚帶、蘇州河兩岸人文休閒創業集聚帶、中環兩翼產
城融合發展集聚帶分別實現稅收總收入
296.44
億元、
71.03
億元和
123.67
億元。從產業
結構看，靜安區以高端化和國際化為導向，重點發展商貿服務業、金融服務業、專業服
務業
、文化創意產業和信息服務業五大產業，推進產業梯度合理分布和能級全面提升。
201
9
年，上述五大重點產業實現稅收總收入
521.43
億元，同比
下降
4.3
%
，佔全區總稅
收的
74.2
%
；其中商貿服務業、專業服務業和金融服務業分別實現稅收總收入
213.37
億
元、
123.11
億元和
98.16
億元
。
此外，
雲計算、大數據產業優勢加速形成，
2017
年上海
大數據聯盟靜安服務中心正式運營，大數據應用創新研究中心掛牌成立
；
2
018
年成功
舉辦
2
018
世界人工智慧大會
—
靜安國際大數據主題論壇、
2
018
年首屆
R
FC
機器人創始
人影響力峰會、
上海
B
OT
數據智能創新應用大賽等活動；
2019
年靜安區繼續推進大數
據產業基地建設，
9
家企業入選
2019
年上海市大數據服務商，佔全市總數
20.45%
，並
成功舉辦上海靜安國際大數據論壇、
區塊鏈全球生態大會
等活動，大數據產業基地的品
牌影響力不斷提升。
201
9
年，靜安區加大招商引資力度，健全招商模式，全年引進重點招商項目
90
個，
其中稅收千萬級以上項目
24
個
；引進大數據企業
98
家，累計達
300
餘家
。
同時，靜安
區
總部經濟不斷集聚，全年引進跨國公司地區總部
6
家，截至
201
9
年末全區跨國公司
地區總部累計達
82
家；總部經濟
實現稅收總收入
108.69
億元，佔全區稅收總收入的
15.46
%
。同期，靜安區涉外經濟保持良好增長態勢，外商直接投資合同金額
12.02
億美
元，涉外經濟實現稅收總收入
382.46
億元，佔全區稅收總收入的
54.40
%
。靜安區樓宇
經濟發展優勢進一步鞏固，全區收入超億元樓宇達到
75
幢，
2
01
9
年
樓宇經濟實現稅收
總收入
439.0
1
億元，佔全區稅收總收入的
62.44
%
。
市北高新園區作為張江國家自主
創新示範區的重要組成部分，目前已形成以總部經
濟為主導，以雲計算、大數據為支撐的產業發展格局；近年來，園區積極對接全球科技
創新中心建設，且隨著上海首家大數據產業基地落戶園區，其品牌效應顯著增強。跟蹤
期內，得益於顯著的區位優勢及產業集聚優勢，
市北高新園區整體招商引資情況良好，
該公司外部環境進一步優化。
市北高新園區（原市北工業新區，
2008
年更為現名）成立於
1992
年，規劃四至範
圍為：
東至西泗塘
—
俞涇浦，西至成億花園小區
—
永和教師苑
—
上海市第三康復醫院
—
永和東村，南至汶水路，北至
走馬塘
—
共和新路
—
場中路
，
佔地
面積
為
3
.31
平方公裡
。
市北高新園區位於上海市中心城區，具有顯著的區位優勢。
園區設立之初承載著上海市汙染企業「三廢轉移」的功
能
，
後隨著市、區經濟的發
展，傳統高汙染工業的外遷和企業升級換代的要求，園區企業的組成結構不斷變化，服
務性企業數量不斷增加，先後搭建了產業、信息、人才、黨群、孵化器、融資、服務外
包等服務平臺。
2009
年
以來
，園區獲得了國家發改委授予的「國家高新技術產業基地」、
上海市經信委授予
的
「國產基礎軟體園」
及
「上海市雲計算產業基地」
等
稱號。
2011
年，上海市政府正式下發「大張江」擴區批覆，
市北高新園區成為張江國家自主創新示
範區的重要組成部分。
2015
年，園區主動對接上海科創中心建設，對聚能灣國家級科
技企業孵化器著力實施空
間優化、運營優化戰略，打造了
8
萬平方米「眾創空間」，聚
能灣孵化器首次獲評「國家
A
級科技企業孵化器」。
2016
年
4
月，上海首家大數據產業
基地在
市北高新園區掛牌，並先後引進了浪潮、晶贊、科眾恆盛等優秀企業，成為市北
高新園區大數據產業發展的核心競爭力
；此後
市北高新美國創新中心
於
2017
年
在矽谷
揭牌成立。
2019
年，
市北高新園區品牌輻射效應進一步增強，
園區成功複評「國家級
生態工業示範園區」，首批榮獲「上海市超高清視頻產業示範基地」
。
市北高新園區作為張江國家自主
創新示範區的重要組成部分，基本形成了由總部經
濟帶動，以
軟體信息、檢驗檢測、節能環保、人力資源、金融衍生等為特色的產業發展
格局
；
同時，園區結合自身大數據產業集聚優勢，著力推進大數據、雲計算、人工智慧
等新興產業領域
。
2
01
9
年，園區共引進企業
2
0
6
家，其中科技型企業
157
家，佔比達
76.2%
；
大數據企業
102
家，佔比
49.5%
；目前，園區不僅擁有
浪潮、寶尊等行業龍頭
企業
，還擁有
小鵬汽車、洋碼頭等備受資本市場關注的獨角獸企業
。
作為全市
首家
大數
據產業基地
，
園區目前已吸納
300
餘家大數據相關企業入駐，佔全市總數的近
1/3
，形
成了高度集聚的產業發展生態
，
實現了從「數據
採集、數據存儲、數據處理、數據分析、
數據展示應用」的大數據全產業鏈布局；數據應用行業涵蓋了金融、交通、旅遊、醫療、
零售、智慧城市等多個領域
。此外，園區總部經濟發展良好，目前已入駐包括
固瑞克、
科勒研發中心等跨國公司地區總部達
21
家，具有總部型特徵的企業
60
餘家，園區稅
收
超
億元辦公樓已達
16
棟
。
在創業孵化平臺方面
，
園區依託聚能灣國家級孵化器、靜
安大數據加速器、亞馬遜
AWS
聯合創新中心、中航聯創上海創新中心，已經形成了「苗
圃
+
孵化器
+
加速器」的全孵化體系
，
入孵成功率
達
9
5
%
以上
。得益於顯著的區位優勢及
產業集聚優勢，
目前園區
在全市開發區單位土地利潤和稅收排名中繼續保持前列。
為配合國家「調結構、促轉型」發展戰略實施的深化，在原閘北區政府的支持下，
2010
年
市北高新園區與江蘇南通市合作在南通港閘區規劃建立了「上海
市北高新（南
通）科技城」（以下簡稱「南通科技城」或「科技城」）
4，為園區招商和服務平臺的後
續延展開闊了地理上的空間
；
目前，南通科技城建設已見成效，融生態、健康、人文於
一體的高品質園區正逐漸形成。
近年來，
科技城重點圍繞智能駕駛、集成電路、大數據
和雲計算等新一代信息技術產業開展招商
，
2
01
9
年陸續引進並
推動
富美時尚科技、斌
助
智能科技、貝恩科技
和
上海勢航網絡科技
等項目的落地。截至
2019
年末，科技城已
集聚各類企業
198
家
；此外，
科技城已成功引進南通名校
—
啟秀中學，以優質教育資源
帶動科技城產城融合發展。
4 南通科技城位於南通市通寧大道以西、長泰路以東、城北大道以南、永興大道以北。
2. 業務運營
該公司以
市北高新園區內產業載體的開發和經營為主業，同時從事產業孵化及股權
投資等業務。跟蹤期內，受壹中心項目完工投入運營等因素影響，公司營業收入實現大
幅增長；且公司儲備項目充足，未來收入較有保障。但公司在建項目投資規模較大，仍
將面臨一定的資本支出壓力。
該公司是
上海
市北高新（集團）有限公司（以下簡稱「
市北集團」）
旗下的一家以
「產業地產開發運營、產業投資孵化、產業服務集成」三大核心業務為主的上市公司。
其中，產業地產開發運營業務主要立足於「一區一城」（即
市北高新園區和南通科技城），
同時努力拓展外延空間，通過自行開發、參股合作等方式開發和運營產業載體、商業配
套和商品住宅，運營方式主要採用的是租售結合的方式；產業投資孵化業務主要依託園
區的優勢產業和豐富的企業資源，通過對優質企業的股權投資，獲取未來溢價退出的投
資收益；產業服務集成業務主要是憑藉公司多年形成的「市北特色產業服務體系」，實
現品牌輸出和管理輸出，獲取服
務增值收入。
跟蹤期內
，
受
新增產業載體壹中心項目完工投入運營
等因素影響
，
201
9
年
該
公司
營業收入
實現大幅增長
，
當年
實現營業收入
10.90
億元
，
同比
增長
114.70
%
；其中園區
產業載體銷售和產業載體租賃業務收入佔營業收入的比重分別為
55.25%
和
40.51
%
，是
公司收入的主要來源。此外，公司
其他服務收入主要是
其
向市北集團收取的委託服務費
及向承租企業收取的電費
5等，
201
9
年該項業務收入為
0.
33
億元，較上年下降
39.16
%
，
主要系園區內部分入駐企業當年自行繳納電費，不再由公司統一代收代付所致
；同年，
公司實現其
他業務收入
0.13
億元，
較上年大幅增長，
主要系公司
收取
的
拆借
上海垠祥
置業有限公司（以下簡稱「垠祥置業」）
、上海雲中芯企業發展有限公司等
合營及
聯營企
業的資金佔用費
。
2
0
20
年第一季度，公司實現營業收入
7.09
億元，由於壹中心項目銷
售結轉收入規模較大，使得當期營業收入較上年同期實現大幅增長。
5 該公司作為
市北高新園區物業的業主，因園區企業電費統一結算而產生了電費收入，屬於非盈利性業務。
6 以下表格中合計項與各分項之和存在尾數差系四捨五入所致。
7 由於當年該公司住宅銷售僅確認了部分尾款收入，且調整了以前年度預估成本，故當年該業務營業成本
為負數，毛利率超100%。
圖表 3. 201
7
年以來公司營業收入構成及毛利率情況
6（萬元，
%
）
業務類型
2017年
2018年
2019年
2020年第一季度
金額
佔比
金額
金額
金額
佔比
金額
佔比
營業收入
219139.53
100.00
50785.62
100.00
109038.24
100.00
70854.66
100.00
園區產業載體銷售業
務
80276.15
36.63
8666.37
17.06
60239.04
55.25
59753.98
84.33
園區產業載體租賃業
務
22130.67
10.10
33108.34
65.19
44167.93
40.51
10133.49
14.30
住宅銷售業務
105468.69
48.13
3490.64
6.87
52.31
0.05
--
--
其他服務業務
7259.50
3.31
5421.57
10.68
3298.35
3.02
869.80
1.23
其他
4004.54
1.83
98.70
0.19
1280.61
1.17
97.39
0.14
毛利率
39.93
42.52
51.10
51.74
園區產業載體銷售業
務
62.52
11.64
51.42
52.65
園區產業載體租賃業
務
21.08
47.20
51.63
47.66
住宅銷售業務
29.02
121.647
2.17
--
其他服務業務
9.31
11.30
19.76
31.49
其他
33.85
100.00
100.00
100.00
資料來源：市北股份
（1） 園區產業載體開發經營
該公司從事園區產業載體開發業務的模式主要有兩種：一是公司自行購拍土地進行
載體開發建設和租售；二是公司選擇與合作方共同成立項目公司，由相應項目公司獨立
運作。目前，公司從事產業載體開發與經營的主體主要包括公司本部及其下屬子公司上
海開創企業發展有限公司（以下簡稱「開創發展」）、上海市北生產性企業服務發展有限
公司（以下簡稱「市北發展」）和
上海
市北高新南通有限公司（以下簡稱「南通公
司」）
等。
A. 園區產業載體銷售業務
201
9
年，該公司實現產業載體銷售收入
6.02
億元，
較上年大幅
增長
，主要系
壹中
心項目
完工部分實現銷售所致
；另外，
受項目周期、土地成本、項目所在區域和類型等
因素影響，該業務
毛利率各年間存在較大波動，其中
2
01
9
年
毛利率
較上年大幅增長
39.78
個百分點至
51.42%
，主要由於
2018
年
結轉項目僅為南通地區的雲院項目，該項目盈利
水平低
所致
。
2
0
20
年第一季度，公司實現產業載體銷售收入
5.98
億元，均為壹中心項
目銷售收入。目前，
公司在售產業載體項目主要包括雲院項目
和壹中心項目
，
其中
壹中
心項目
位於
市北高新園區東南角
，包括
高層辦公建築兩棟、多層辦公建築七棟、商業綜
合辦公樓兩棟、獨立商業建築一棟
，項目
周邊交通發達，南邊臨近中環高架，西邊緊鄰
地鐵
1
號線和
7
號線，距地鐵
1
號線彭浦新村站和汶水路站各約
800
米，距離上海火車
站約
5
千米
，項目區位優勢較明顯。截至
2
0
20
年
3
月末，
上述
在售
項目累計
完成
投資
25.55
億元，可售面積合計
10.39
萬平方米，已售面積
7.95
萬平方米，累計回籠資金
10.27
億元。
圖表 4. 截至
20
20
年
3
月
末公司產業載體項目銷售情況（單位：萬平方米，億元）
經營業態
物業名稱
經營主體
地區
累計投資
可售面積
已售面積
累計確
認收入
累計回籠
資金
工業
雲院項目
南通公司
南通
1.91
4.90
4.69
2.65
2.78
商辦
壹中心項目
欣雲投資
靜安
23.64
5.49
3.26
11.95
7.49
--
合計
--
--
25.55
10.39
7.95
14.60
10.27
資料來源：市北股份
B. 園區產業載體租賃業務
該公司從事園區產業載體租賃業務的主體主要為公司
本部
、開創發展、市北發展、
越光投資管理（上海）有限公司（以下簡稱「越光管理」）和上海創越投資有限
公司（以
下簡稱「創越投資」）。其中，公司本部、開創發展和市北發展出租的物業均為公司自行
開發載體；泛業投資、越光管理和創越投資則主要通過承租整幢物業後再向第三方轉租
的形式獲利。
截至
20
20
年
3
月
末，該公司主要租賃載體可出租面積合計
4
5.30
萬平方米，其中
已出租面積
34.47
萬平方米，出租率
約
為
7
6.09
%
。主要承租人包括上海品天信息技術服
務有限公司、成都
鵬博士電信傳媒集團股份有限公司、威士伯（上海）企業管理有限公
司、德凱質量認證（上海）有限公司等。
201
9
年，公司實現園區產業載體租賃業務收
入
4.42
億元
，
較
上年
增長
33.40
%
，主要系壹中心項目完工投入運營及新中新項目當年
出租面積增加所致；
同期
，
該業務毛利率為
51.63
%
，
較上年上升
4.43
個
百分點
。
2
0
20
年
第一季度，公司實現園區產業載體租賃業務收入
1.01
億元
，較上年同期增長
14.95
%
；
當期該業務
毛利率為
47.66%
，
仍
處於較高
水平
。
圖表 5. 截至
20
20
年
3
月
末公司主要載體租賃情況
8（單位：萬平方米，
%
）
8 表格中可出租面積與已出租面積各細分項之和與合計數存在尾數差，系各載體面積四捨五入所致。
9 未包含地下車庫。
10 靜安市北國際科創社區主要包括17-02、21-02 和22-02地塊項目，項目內含1.8萬平方米的保留建築—
老廠房，計劃作為會展中心打造成地標性建築，該項目將集辦公、精品酒店、會展及文化休閒中心為一體，
打造「數智產業集聚區」、「人文創新活力區」和「智慧城市先導區」。
地塊
物業名稱
經營主體
總建築
面積
可出租面積
已出租面積
出租率
12號
總部經濟園北園
市北發展
2.98
2.79
1.88
67.33
開創發展
6.66
2.44
1.45
59.32
13-1號
總部經濟園南園
市北發展
4.15
2.93
2.02
68.76
開創發展
3.49
0.38
0.38
100.00
13-2號
--
市北發展
0.26
0.26
0.10
40.49
7號地塊
亞太數據中心
開創發展
1.58
1.32
1.32
100.00
16祥騰房產
祥騰財富廣場
開創發展
0.67
0.67
0.59
87.59
395號
--
市北發展
0.67
0.67
0.59
87.62
10號地塊
--
市北發展
1.18
1.18
1.18
100.00
9號地塊
--
市北發展
0.11
0.11
0.11
100.00
澳門路房產
--
市北股份
0.50
0.50
0.50
100.00
西藏路房產
--
市北股份
0.01
0.01
0.00
0.00
--
光通信大廈
越光管理
0.95
0.88
0.54
60.78
--
長江
新能源創越投資
0.98
0.94
0.83
88.71
--
新村路辦公樓
創越投資
0.16
0.16
0.16
100.00
--
東寶興路辦公樓
創越投資
0.12
0.12
0.00
0.00
上水地塊
雲立方
開創發展
6.30
6.30
5.01
79.50
--
智匯園
開創發展
7.31
7.31
6.76
92.51
--
新中新項目
市北發展
16.38
4.60
4.47
97.16
--
南通科技城辦公
樓項目
南通公司
1.45
0.88
0.88
100.00
開創地塊
創業產業園
開創發展
0.04
0.04
0.04
100.00
13-05地塊/2-6#
--
啟日投資
1.36
1.35
1.35
100.00
--
中鐵時代廣場
聚能灣
0.12
0.12
0.12
100.00
14-06地塊
壹中心
欣雲投資
20.96
9.279
4.23
45.62
合計
--
--
78.39
45.30
34.47
76.09
資料來源：市北股份
C. 在建產業載體項目
截至
20
20
年
3
月
末，該公司自行開發及由公司控股合作開發的在建產業載體項目
主要包括西岸壹號
、
聚能灣創新社區
和
21
-
02
地塊
，概算總投資
119.67
億元，已完成投
資
73.95
億元。其中投資規模較大的
21
-
02
地塊
承建主體為
上海雲盟匯企業發展
有限公
司
（以下簡稱「雲盟匯」）
，該
地塊由公司本部和子公司泛業投資、股東市北集團聯合競
得，公司本部和泛業投資出資比例合計
70%
；該項目是近年
市北高新園區重點打造的
「靜
安市北國際科創社區」
10的核心產業載體項目之一，項目位於園區東部地區，緊鄰南北
高架與中環，建設內容主要包括商業、辦公、地下停車庫及輔助用房等；項目規劃總建
築面積
27.09
萬平方米。
西岸壹號項目（楔形綠地地塊）由開創發展負責開發和運營，
該項目位於
市北高新園區西側偏北，規劃總建築面積
16.51
萬平方米，定位為集高端商
業、智慧辦公、生態綠地、高端養老為一
體的「產城融合」示範項目，該項目也是公司
首次涉足養老地產。
聚能灣創新社區項目位於
市北高新園區共和新路以西的成熟核心區
域內，項目整體由兩棟高層塔樓和配套商業裙樓組成，是
市北高新園區創新創業辦公的
新集聚區，規劃建築面積
6.91
萬平方米。
圖表 6. 20
20
年
3
月
末公司主要在建項目情況（單位：萬平方米，億元）
項目名稱
經營業態
建設單位
建築面積
概算投資
累計投資額
預計完工時間
西岸壹號
商辦
開創發展
16.51
31.86
25.21
2020.12
聚能灣創新社區
商辦
聚能灣
6.91
18.01
15.74
2020.12
21-02地塊
商辦
雲盟匯
27.09
69.80
33.00
2025.08
合計
--
--
50.51
119.67
73.95
--
資料來源：市北股份
此外
，該公司通過參股的形式
投資了部分商業
地產項目，
計入「長期
股權投資
」科
目，
20
20
年
3
月
末長期股權投資餘額為
17.30
億元
。
目前
公司
非控股的合作開發項目主
要包括南通香溢紫郡苑項目、嘉定區徐行鎮
06
-
04
號地塊
（莫裡斯花源）
和青浦區盈浦
街道勝利路西側
03
-
04
地塊
（盛譽世家）、
1
7
-
02
地塊
等；其中，公司對嘉定區徐行鎮
06
-
04
號地塊的權益佔比為
34.62
%
11，
此外對其他項目的權益
佔比均
在
20
%
-
30%
區間，公司
對上述項目均不參與具體經營管理，僅以投資額為限獲取投資回報
。
11 嘉定區徐行鎮06-04號地塊開發主體為垠祥置業，該公司原通過上海市北祥騰投資有限公司（以下簡稱
「祥騰公司」）對垠祥置業間接持股比例為50%，但由於無控股權，故不合併報表；2018年祥騰公司將持
有的垠祥置業50%股權轉讓，其中將持有的34.62%的股權轉讓至公司。
12 松宏置業系該公司下屬子公司祥騰公司全資子公司，祥騰公司由公司、上海祥騰投資有限公司（以下簡
稱「上海祥騰」）及市北集團共同出資設立，持股比例分別為45%、35%和20%；由於市北集團將其持有
的20%股權委託公司管理，故公司對祥騰公司享有65%的表決權。
該公司下屬二級子公司上海松宏置業有限公司（以下簡稱「松宏置業」）
12開發的松
江區永豐街道新城主城
H
單元
H14
-
08
號地塊商品房住宅項目（祥騰麓源項目）
已於
2
017
年
竣工銷售，該項目累計已投資
6.72
億元，可售面積
4.94
萬平方米，截至
20
20
年
3
月
末，已售面積
4.0
6
萬平方米，累計回籠資金
11.
46
億元。
目前，該項目銷售已基本完成，
2
01
9
年
僅實現部分車
位銷售收入
52.31
萬元，
2020
年第一季度公司未實現住宅銷售收
入
。
2020
年
2
月，
公司
下屬
子公司
上海
市北高新欣雲投資有限公司（以下簡稱「欣雲
投資」）
與公司控股股東市北集團聯合競得了
位於
靜安市北國際科創社區
區域的「
靜安
區
市北高新技術服務業園區
N070501
單元
22
-
02
地塊」國有建設用地使用權，
並設立
項目公司
上海雲置禾企業發展有限公司
（以下簡稱「
雲置禾
」）
負責該地塊的開發運營
，
其
中欣雲投資出資比例為
60%
。該地塊土地用途為商住辦
，土地
面積為
3.99
萬
平方米
，
成交總價為
21.08
億元
。
（2） 產業孵化和股權投
資業務
該公司旗下的國家
A
級科技企業孵化器由子公司上海聚能灣企業服務有限公司（以
下簡稱「聚能灣」）負責運作，目前聚能灣已建立了較為完善的「苗圃
+
孵化器
+
加速器」
的全孵化鏈體系。截至
201
9
年末，聚能灣累計孵化苗圃項目
2
95
項，孵化企業達
300
餘
戶，
目前在孵企業
102
戶，
加速器企業
59
家，並獲評「國家級
中小企業公共服務示
範平臺」稱號，
並順利通過了「全國創業孵化示範基地」複評
；
同時，聚能灣還積極推
進孵化品牌的輸出，首個「聚能灣」品牌在南通科技城落戶。此外，聚能灣積極與英特
爾、上海超級計算機中心等合作夥伴聯合，進
一步做大做強產業孵化平臺。
在產業投資方面，
2016
年該公司成功參與設立了上海火山石一期股權投資合夥企
業（有限合夥）（以下簡稱「火山石基金」）
13，積極推動與知名投資機構和大數據企業
合作成立產業投資基金，構建覆蓋企業全生命周期需求的投資體系。
截至
201
9
年末，
公司參股投資企業共
1
6
家，
帳面價值合計為
3.56
億元，
產
業投資逐步從以房地產開發
經營為主轉變為「原始股投資
-
天使投資
-
風險投資
-
股權投資」企業全生命周期的投資體
系。
13 截至2019年末，火山石基金募集資金規模為15.52億元，該公司認繳出資額為2.00億元，佔募集資金規
模的12.89%，實繳出資額為2.00億元。
管理
跟蹤期內，該公司股權結構、管理制度及機構設置等未發生重大變化；公司及主要
子公司償債記錄良好，跟蹤期內未發現公司存在重大異常情況。
跟蹤期內，該公司控股股東仍為
市北集團
，
實際控制人
仍
為靜安區國資委
；此外
，
公司組織架構、內部管理制度
等
均未發生重大變更。
根據該公司本部
20
20
年
6
月
3
日
的《企業信用報告》，
公司歷史償債情況良好
，無
銀行信貸違約、遲付利息情況
。根據
20
20
年
6
月
4
日查詢國家工商總局、國家稅務總
局、人民法院等信用信息公開平臺信息查詢結果，未發現公司存在重大異常情況。
財務
跟蹤期內，該公司產業載體租售情況較好，營業毛利實現大幅增長，綜合毛利率
仍處於較高水平。受產業載體項目投入增加影響，跟蹤期內公司剛性債務規模進一步擴
張，負債經營程度仍控制在較合理水平。公司資產主要集中在存貨和以租賃物業為主的
投資性房地產，考慮到存貨中產業載體項目開發成本較大且物業具有較高的變現價值，
公司資產質量較好，必要時資產變現可為到期債務償付提供較好保障。
1. 公司財務質量
中審華
會計師事務所（特殊普通合夥）對該公司
201
9
年度的財務報表進行了審計，
並
出具了標準無保留意見的審計報告。公司執行企業會計準則及相關規定。
2019
年
，
公
司
根據財會
[201
9
]
6
號
和財會
[2019]16
號
規定的財務報表格
式編制
201
9
年度財務報表，
並採用追溯調整法對比較財務報表的列報進行了調整
，並於當年執行
新金融工具準則
對
相關科目進行重分類調整。
截至
201
9
年末，該公司納入合併範圍的子公司共
13
家
，
較上年末未發生變化；
其
中一級子公司共
9
家
，較
2018
年末增加
1
家，系
聚能灣
於
2019
年
11
月
進行工商備案變
更，股東由
開創發展
變更為公司
所致
。
2
020
年一季度末，公司納入合併範圍的子公司共
14
家，其中新設立二級子公司雲置禾，系公司
下屬
子公司
欣雲投資
與市北集團聯合競拍
取得的
22
-
02
地塊
項目公司。
2. 公司償債能力
（1） 債務分析
201
9
年末
及
2
0
20
年
3
月末
，該公司負債總額
分別
為
106.63
億元
和
109.06
億元
，
較上年末
分別
增長
18.50
%
和
2.28
%
，
其中
2
01
9
年末
增
幅
相對較大
，
主要
系隨著產業載
體項目投入增加，當年公司通過
銀行借款
融入資金規模較大
所致
；同期末資產負債率
分
別
為
58.55
%
和
55.94
%
，
分別
較上年末
上升
3.45
個
百分點
和下降
2.61
個百分點
。
從債務期限結構來看，
由於
「
15
市北債」將於一年內到期轉入流動負債科目及短
期借款
增加，
2
01
9
年以來
該公司流動負債
佔比
明顯
上升
，
201
9
年末
及
2
0
20
年
3
月末
公
司長短期債務比
分別
為
130.96
%
和
114.07
%
。
201
9
年末，公司非流動負債餘額為
60.46
億元，
同比
下降
6.65
%
，
其中長期借款餘額為
37.23
億元，同比
增長
11.42
%
，以信用借
款和抵押借款為主；應付債券餘額
22.95
億元，
同比
減少
26.60
%
，主要
系
15
市北債轉
入一年內到期非流動
負債
科目所致
。
同期
末，公司流動負債餘額為
46.17
億元，
同比
大
幅
增長
83.11
%
，主要
以
短期借款
、
應付帳款、其他應付款
和
一年內到期的非流動負債
為主
，
年末
短期借款餘額為
12.06
億元，全部為信用借款，
同比
大幅
增長
164.47%
；
應
付帳款餘額
8.
61
億元，同比增長
109.93%
，主要系
當期
在建
工程
項目暫估
款項增加所致
；
其他應付款餘額為
9.42
億元，
主要為與合營及聯營企業的往來款
，同比增長
5.26
%
，
主
要系
新增
應付
南通新城創置房地產有限公司
（以下簡稱「南通創置」）
往來款
2.20
億元
所致
；
一年內到期的非流動負債餘額
13.43
億元，同比
大幅
增長
157.89
%
，
其中
一年內
到期的應付債券
和長期借款分別為
8.34
億元和
5.09
億元
。
此外，
年末新增
其他流動負
債
0.34
億元，主要為
壹中心項目
預提
的
土地增值稅
；應交稅費較上年末下降
19.00%
至
1.26
億元，
主
要系繳
納上年房產銷售計提的土地增值稅所致
。
2
0
20
年
3
月末，該公司
非流動負債餘額為
58.12
億元，較上年末
相比變化不大。同
期末，公司流動負債餘額
50.95
億元，
較上年末
增長
10.35
%
，其中
短期借款較上年末下
降
4.64%
至
11.50
億元；應付帳款餘額
7.28
億元，較上年末下降
15.48%
，
主要系調整了
工程項目暫估款所致
；一年內到期的非流動負債較上年末增長
44.70%
至
19.43
億元，主
要系長期借款逐步到期所致。
除此之外，
公司
其他
主要
負債科目較上年末變化不大
。
圖表 7. 201
7
-
201
9
年末
及
2
0
20
年
3
月末
公司負債構
成情況（單位：億元）
資料來源：根據市北股份提供數據計算、繪製
201
9
年末
及
2
0
20
年
3
月末
，該公司剛性債務餘額
分別
為
86.04
億元
和
89.45
億元
，
其中
2
01
9
年末
較上年末增長
15.02
%
；
股東權益與剛性債務的比率
分別
為
87.75
%
和
96.04
%
，
隨著產業載體項目的投入，
公司債務融資規模上升，
2
01
9
年末
股東權益對剛
性債務的保障程度
進一步
下降
。
且
隨著
公司
長期銀行借款及債券的逐步到期及
短期借款
規模增
加
，
2019
年
以來公司
短期剛性債務規模
有所上升，
2019
年末及
2020
年
3
月末分
別為
25.86
億元
和
3
1.61
億元
，短期剛性債務現金覆蓋率
分別
為
84.91
%
和
94.23%
，
其
中
2019
年末
貨幣資金對短期剛性債務的保障程度
明顯下降
。
該公司主要通過銀行借款及發行債券的方式籌集資金，
201
9
年末公司銀行借款
和
應付債券
餘額
（不含應付利息）分別
為
54.37
億元
和
31.29
億元
。從擔保方式看，公司
借款以信用借款和抵押借款為主，
201
9
年末公司銀行借款中抵押借款和信用借款餘額
分別為
13.83
億元和
40.54
億元，佔銀行借款的比重分別為
25.43
%
和
74.57
%
，融資抵押
物主要為公司持有的房產。
從具體到期期限看，公司於
1
年內、
1
-
2
年、
2
-
3
年及
3
年以
上到期的債務規模分別為
25.86
億元、
25.23
億元、
5.46
億元和
29.48
億元，公司仍面臨
一定的即期
債務
償付壓力
；但考慮到公司產業載體租賃可為其帶來持續穩定的現金流，
且持有的產業載體具有較高的變現價值，公司外部融資渠道暢通，整體債務
償付
壓力尚
可
。
截至
20
19
年末，該公司對外擔保餘額為
1.05
億元，擔保比率為
1.39
%
，系子公司
祥騰公司對
上海
睿濤
房地產開發有限公司（以下簡稱「
睿濤房產
」）
提供的擔保
14，擔保
期限為
2017
年
7
月
-
2020
年
5
月。
除此之外，公司無其他對外擔保事
項
。
14 睿濤房產系祥騰公司、中垠（上海）房地產投資有限公司和上海新城萬嘉房地產有限公司共同投資設立
的項目公司，祥騰公司為其項目開發貸款按30%的持股比例提供擔保。截至2019年末睿濤房產已歸還該筆
擔保對應的全部貸款，但由於保證協議約定「獨立於主合同」，擔保協議尚未解除。
（2） 現金流分析
受園區產業載體開發周期、項目銷售進度及往來款收支等因素影響，
201
9
年
該公
司經營性現金流
仍呈
淨流出狀態，
且受產業載體銷售款項支付進度影響，營業收入現金
率有所下降，
2019
年
及
2020
年第一季度
公司營業收入現金率為
75.
8
5
%
和
75.19%
，其
中
2019
年較上年下降
17.88
個百分點
。
2019
年
，
公司經營活動產生的現金淨流
出
量為
2.92
億元
，
淨流出規模較上年大幅
減少
，主要系
2018
年
公司及下屬
子公司
泛業投資
競
拍
2
1
-
02
地塊
支付土地出讓金
2
2.37
億元
導致
2018
年淨流出規模較大
所致。
2
0
2
0
年第
一季度，公司經營活動產生的現金淨流出額為
1.73
億元，較上年同期
減少
69.66
%
，主
要系
當期
壹中心項目
銷售
回籠資金規模相對較大且
往來款
呈
淨
流入
所致。
該公司投資活動產生的現金流主要用於核算對外股權投資，
由於
2018
年轉讓子公
司鈞創投資收到現金淨額
3.89
億元
，使得
當年
投資活動產生的現金流轉為淨流入狀態，
除此之外，近年均呈淨流出狀態；
2019
年
公司
對外股權投資規模較
小
，投資活動產生
的現金
淨
流
出量僅
為
0.20
億元
；
2
0
20
年第一季度，公司投資活動產生的現金流量規模
亦
很小
。
公司主要依靠金融機構借款、公開發行
債券、發行股票以及重大資產重組配套
募集資金等融資方式彌補資金缺口，
2
01
9
年
和
2020
年第一季度公司
籌資活動產生的現
金淨流
入
量
分別
為
7.02
億元
和
9.61
億元，其中
2019
年淨流入規模較上年大幅下降，主
要系
2018
年
公司通過發行中期票據及
公司債籌集資金規模較大
所致；
2
0
20
年第一季度，
公司
吸收投資收到的現金
為
7.06
億元，主要系新增控股子公司雲置禾收到
的
少數股東
投資
款項
。
（3） 資產質量分析
201
9
年末，該公司所有者權益為
75.50
億元，
同比增長
2.96
%
；
同期末，公司
資本
公積為
30.83
億元，
較上年末未發生變
化
；實收資本
仍為
18.73
億元。
201
9
年末，公司
實收資本和資本公積合計佔所有者權益的
65.65
%
，資本結構穩定性較好。
2020
年
3
月
末，公司所有者權益較上年末增長
13.80%
至
85.91
億元，主要系當期公司新增控股子公
司雲置禾，公司通過子公司
欣雲投資
持有其
60%
股權，年末少數股東權益較上年末大幅
增長
68.83%
至
21.50
億元。
201
9
年末，該公司資產總額為
182.13
億元
，
較上年末增長
11.53
%
。公司資產主要
由流動資產構成，
201
9
年末流動資產餘額為
111.74
億元，較上年末
增長
3.69
%
，
以
貨
幣資
金和存貨
為主
。
其中，
年末
貨幣資金餘額為
21.41
億元，同比
增長
22.35
%
，其中受
限資金
146.90
萬元
；存貨餘額為
79.98
億元，
主要為經營性產業載體項目開發成本
，同
比
減少
8.34
%
，
主要
系
壹中心項目
完工部分
結轉所致
。此外，
年末
應收帳款餘額
4.15
億
元，同比大幅增長
529.27%
，主要系
應收壹中心項目
銷售
款增加所致
；
其他應收款餘額
4.5
0
億元，同比大幅增長
227.49%
，
主要系
應收
靜安區財政局
、
上海祥騰
及
垠祥置業
等
單位往來款
增加
所致。
201
9
年末，公司非流動資產餘額為
70.39
億元，同比增長
26.72
%
，
其中，投資性房地產餘額為
49.22
億元，主要系公司持有的用於租賃的物業資產，均以
成本模式計量，同比增長
38.30
%
，主要系
當期
壹中心項目完工，其自持部分由
存貨轉
入
該科目
所致
；
長期股權投資餘額
17.31
億元，
主要為對合營及聯營企業的股權投資
，
同比增長
7.90
%
，
主要系
當期對
睿濤房
產
和
南通創置
等
單位權益法下確認的
投資收益
增
加所致
。
此外，
公司自
2
019
年起執行新金融工具準則導致金融資產分類變化，將可供
出售金融資產調整至交易性金融資產和其他非流動金融資產科目列報，期末可供出售金
融資產餘額為
0
，交易性金融資產
和
其他非
流動金融資產餘額
分別為
0.55
億元和
3.01
億元。
截至
20
20
年
3
月末，該公司資產總額為
194.98
億元，較
上
年末
增長
7.05
%
，其中
貨幣資金餘額
29.26
億元，較上年末
增長
36.67
%
，資金主要用於償還到期債務及項目投
入；
應收帳款餘額
6.54
億元，較上年末增長
57.73%
，主要系
應收壹中心項目銷售款項
增加所致；
其他應收款餘額
3.24
億元，
較上年末
減少
28.02
%
，主要系
部分關聯方往來
款項收回
所致
。
除此之外，公司其他
主要
資產科目較上年末
相比
變化不大。
（4） 流動性
/
短期因素
201
9
年末及
20
20
年
3
月末，該公
司流動比率分別為
242.03
%
和
245.49
%
，速動比
率分別為
68.75
%
和
79.41
%
，現金比率分別為
47.55
%
和
58.48
%
。公司流動資產中存貨
佔比較大，考慮到公司存貨主要為產業載體項目開發成本，
其變現價值較高，
公司資產
流動性整體較好。
截至
20
20
年
3
月
末，該公司受限資產帳面價值合計為
53.27
億元，佔總資產的比
重為
2
7.32
%
。
圖表 8. 截
至
20
20
年
3
月
末
公司
受限資產情況
名稱
受限金額（億元）
受限金額佔該科目的比例（%）
受限原因
存貨
40.95
48.41
抵押借款
投資性房地產
12.32
25.25
抵押借款
資料來源：市北股份
3. 公司盈利能力
201
9
年，該公司實現營業毛利
5.57
億元，
較上年
大幅
增長
15
8
.
03
%
，主要由於當年
壹中心項目完工實現租
售
，使得當期公司收入
規模大幅
增加
所致
。同期，園區產業載體
銷售
和
產業載體租賃
業務
分別實現毛利
3.10
億元
和
2.28
億元，佔營業毛利的比重分別為
55.60
%
和
40.93
%
，
兩者
是
公司營業收入和毛利
的
主要的來源。
2
01
9
年，公司綜合毛利
率為
51.10
%
，較上年上升
8.58
個百分點。
201
9
年，該公司期間費用為
2.95
億元，
仍
以管理費用和財務費用為主
，
較上年
增長
59.06
%
，
主要系隨著公司融資規模增長，
利息支出
規模也相應增
加所致
；但由於當年營
業收入大幅
增長
，
公司期間費用率
同比
下降
9.48
個百分點至
27.10
%
。
此外，
2
01
9
年公
司營業稅金及附加較上年
增長
38.41
%
至
0.68
億元，主要系
當年
房產銷售
計提的稅
金增
加
。
同期，投資收益及公允價值變動淨收益等為公司盈利提供了一定支撐，當
年公司
實
現
投資收益
1.43
億元，主要是
系公司非控股合作開發項目取得的投資收益，較上年大幅
下降，主要由於上
年公司以
4.04
億元協議轉讓子公司鈞創投資產生投資收益
3.50
億元
，
但隨著
合作開發的部分項目逐步完工投入運營，當年公司實現權益法核算的長期股權投
資收益
1.30
億元，較上年大幅增長
132.43%
；此外，當年公司獲得政府補助
0.18
億元，
計入其他收益科目
。同期，公司實現淨利潤
2.68
億元，
與上年相比變化不大
；總資產報
酬率為
3.65
%
，淨資產收益率為
3.60
%
，
整體資產獲利能力偏弱。
20
20
年第一季度，該公司實現營業毛利
3.67
億元，
其中
產業載體
銷售業務
和產業載
體租賃業務分別實現毛利
3.15
億元和
0.48
億元，佔營業毛利的比重
分別為
85.81
%
和
13.17%
，
毛利率
分別為
52.65
%
和
47.66%
；當期公司綜合毛利率為
51.74%
。
同期
，
公司
期間費用為
0.80
億元
，
實現淨利潤
1.67
億元，較上年同期
實現大幅
增長
。
公司抗風險能力評價
1. 公司經營及財務實力
受益於新靜安區「一軸三帶」發展戰略的提出，
市北高新園區品牌輻射效應顯著增
強，同時上海首家大數據產業基地落戶園區，該公司業務發展的外部環境進一步優化。
公司作為
市北高新園區的開發運營主體，在多年的運營過程中積累了豐富的產業園區開
發經驗，
市北高新園區的成功轉型也為公司樹立了一定的品牌效應，為公司業務拓展奠
定了基礎。此外，公司持有的較大規模的優
質物業資產，其出租能為公司提供持續穩定
的現金流入，且具有較高的變現價值。
跟蹤期內
，
受新增產業載體壹中心項目完工投入運營等因素影響，該公司營業收入
實現大幅增長
，
且公司儲備項目充足，未來收入較有保障
；同時，
公司綜合毛利率仍處
於較高水平。由於
產業載體
項目
投入
資金需求較大，跟蹤期內
公司
剛性債務規模進一步
擴張，
但
負債經營程度
仍控制在較合理水平
；
公司資產主要集中在存貨和以租賃物業為
主的投資性房地產，考慮到存貨中產業載體項目開發成本較大且物業具有較高的變現價
值，公司資產質量較好
，
必要時資產變現可為到期債務償付提供較好保
障。
2. 外部支持因素
該公司為上市公司，能夠在資本市場上直接募集資金，外部融資渠道暢通；且公司
與各家銀行保持著良好的銀企關係，間接融資渠道也較通暢，為
公司債務的償付和資金
周轉提供了一定保障。截至
20
20
年
3
月末，公司合併口徑共獲得銀行授信額度合計為
92.30
億元，已使用額度為
49.40
億元。
附帶特定條款的債項跟蹤分析
1
8
高新
0
1
由
市北集團
提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。
市北集團為靜安區國資委直屬的國有企業，
業務領域以園區產業載體開發經營、租
賃式住宅建設、土地一級開發整理、動遷安置房建設等為主，同
時重點發展信息數據服
務、商務服務等服務業務以配合招商引資
。截至
2
01
9
年末，市北集團經審計的合併口
徑資產總額為
299.22
億元，所有者權益為
84.18
億元（其中歸屬於母公司所有者權益
39.62
億元）；
2
01
9
年實現營業收入
19.97
億元，淨利潤
2.79
億元
（其中歸屬於母公司所有者
的淨利潤為
0
.
53
億元）；經營性現金淨流量為
-
0.20
億元。截至
2
0
20
年
3
月末，市北集
團未經審計的合併口徑資產總額為
317.06
億元，所有者權益為
85.81
億元（其中歸屬於
母公司所有者權益
40.14
億元）；
2019
年第一季度實現營
業收入
9.05
億元，淨利潤
1.
63
億元（其中歸屬於母公司所有者的淨利潤為
0.5
2
億元）；經營性現金淨流量為
5.06
億元。
跟蹤期內，受
壹中心項目完工投入運營
等因素影響，
市北集團
營業收入
有所
增長
，
園區產業載體
銷售
、
產業載體租賃業務收入均實現
較
快
增長，
信息數據服務
收入有所下
降，但仍保持較大收入規模，園區開發與經營和
信息數據服務
是市北集團
主要且穩定的
收入來源；且
市北集團
綜合毛利率仍處於較高水平。同時，
市北集團
儲備項目充足，未
來收入亦較有保障。由於項目投入資金需求較大，跟蹤期內
市北集團
剛性債務規模進一
步擴張；在建產
業載體、租賃式住宅及數據中心項目投資需求較大，未來
市北集團
仍將
面臨一定的資本支出壓力；但
市北集團
資產主要集中在貨幣資金、存貨和以租賃物業為
主的投資性房地產，考慮到存貨中產業載體項目開發成本較大且物業具有較高的變現價
值，
市北集團
資產質量較好，必要時資產變現可為到期債務償付提供較好保障
。
跟蹤評級結論
閘北、靜安兩區合併後經濟實力大幅增強，
市北高新園區位於上海市中心城區，目
前
市北高新園區已形成以總部經濟為主導，以雲計算、大數據為支撐的產業發展格局；
且園區積極對接全球科技創新中心建設，上海首家大數據產業基地落戶市
北高新園區，
園區品牌效應顯著增強
。
跟蹤期內，得益於顯著的區位優勢及產業集聚優勢，
市北高新園區整體招商引資情況良好，該公司外部環境進一步優化。
該公司以
市北高新園區內產業載體的開發和經營為主業，同時從事產業孵化及股權
投資等業務。跟蹤期內，受壹中心項目完工投入運營等因素影響，公司營業收入實現大
幅增長；且公司儲備項目充足，未來收入較有保障。但公司在建項目投資規模較大，仍
將面臨一定的資本支出壓力。
跟蹤期內，
公司產業載體租售情況較好，營業毛利實現大
幅增長，綜合毛利率仍處於較高水平。受產業載體項目投入增加影響，跟蹤期內
公司剛
性債務規模進一步擴張，
但
負債經營程度仍控制在較合理水平。公司資產主要集中在存
貨和以租賃物業為主的投資性房地產，考慮到存貨中產業載體項目開發成本較大且物業
具有較高的變現價值，公司資產質量較好，必要時資產變現可為到期債務償付提供較好
保障
。
1
8
高新
0
1
由
市北集團
提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保
，極大提升了該
期債券償付安全性。
附錄一：
公司與實際控制人關係圖
上海市靜安區國有資產監督管理委員會
100%
上海
市北高新（集團）有限公司
100%
45.08%
市北高新集團（香港）有限公司
0.81%
上海
市北高新股份有限公司
註：根據市北股份提供的資料繪製（截至2020年3月末）
附錄二：
公司組織結構圖
註：根據市北股份提供的資料繪製（截至2020年3月末）
附錄
三
：
發行人
主要財務數據及指標表
主要財務數據與指標[合併口徑]
2017年
2018年
2019年
2020年
第一季度
資產總額［億元]
126.99
163.31
182.13
194.98
貨幣資金［億元]
21.64
17.50
21.41
29.26
剛性債務[億元]
47.18
74.80
86.04
89.45
所有者權益 [億元]
61.25
73.32
75.50
85.91
營業收入[億元]
21.91
5.08
10.90
7.09
淨利潤 [億元]
3.05
2.69
2.68
1.67
EBITDA[億元]
7.44
6.82
7.98
－
經營性現金淨流入量[億元]
-7.31
-39.92
-2.92
-1.73
投資性現金淨流入量[億元]
-1.55
0.66
-0.20
-0.01
資產負債率[%]
51.77
55.10
58.55
55.94
長短期債務比[%]
59.18
256.88
130.96
114.07
權益資本與剛性債務比率[%]
129.82
98.02
87.75
96.04
流動比率[%]
184.27
427.40
242.03
245.49
速動比率［%]
58.79
81.25
68.75
79.41
現金比率[%]
52.41
69.40
47.55
58.48
短期剛性債務現金覆蓋率[%]
94.63
172.80
84.91
94.23
利息保障倍數[倍]
2.65
2.03
1.66
－
有形淨值債務率[%]
107.91
123.18
141.95
127.47
擔保比率[%]
1.71
1.43
1.39
1.22
毛利率[%]
39.93
42.52
51.10
51.74
營業利潤率[%]
20.31
76.44
34.61
33.77
總資產報酬率[%]
4.78
3.75
3.65
－
淨資產收益率[%]
5.09
4.00
3.60
－
淨資產收益率*[%]
4.00
3.96
3.41
－
營業收入現金率[%]
59.87
93.73
75.85
75.19
經營性現金淨流入量與流動負債比率[%]
-16.90
-120.04
-8.19
－
經營性現金淨流入量與剛性債務比率[%]
-15.38
-65.45
-3.63
－
非籌資性現金淨流入量與流動負債比率[%]
-20.48
-118.04
-8.75
－
非籌資性現金淨流入量與剛性債務比率[%]
-18.64
-64.36
-3.88
－
EBITDA/利息支出[倍]
3.23
2.54
2.10
－
EBITDA/剛性債務[倍]
0.16
0.11
0.10
－
註：表中數據依據市北股份經審計的2017-2019年度財務報表及未經審計的2020年第一季度財務數據整理、計算。
附錄四：
擔保方
主要財務數據及指標表
主要財務數據與指標[合併口徑]
2017年
2018年
2019年
2020年
第一季度
資產總額［億元]
225.40
269.30
299.22
317.06
貨幣資金［億元]
53.28
35.27
37.92
55.27
剛性債務[億元]
96.76
130.65
154.86
171.93
所有者權益 [億元]
79.75
82.05
84.18
85.81
營業收入[億元]
30.36
17.31
19.97
9.05
淨利潤 [億元]
3.06
2.85
2.79
1.63
EBITDA[億元]
10.49
11.12
12.45
－
經營性現金淨流入量[億元]
25.86
-27.93
-0.20
5.06
投資性現金淨流入量[億元]
-4.84
-23.61
-15.42
-3.19
資產負債率[%]
64.62
69.53
71.87
72.94
長短期債務比[%]
107.71
138.30
98.09
94.13
權益資本與剛性債務比率[%]
82.42
62.80
54.36
49.91
流動比率[%]
215.91
214.27
151.77
153.52
速動比率［%]
95.28
65.28
53.68
63.84
現金比率[%]
75.98
44.88
35.43
46.84
短期剛性債務現金覆蓋率[%]
135.07
77.10
52.81
63.24
利息保障倍數[倍]
1.63
1.47
1.27
－
有形淨值債務率[%]
186.51
232.83
260.08
274.72
擔保比率[%]
17.48
1.95
1.25
1.22
毛利率[%]
35.28
29.49
40.65
46.72
營業利潤率[%]
15.41
26.19
19.94
26.73
總資產報酬率[%]
3.50
3.07
2.99
－
淨資產收益率[%]
3.98
3.52
3.36
－
淨資產收益率*[%]
1.48
1.23
1.34
－
營業收入現金率[%]
95.72
96.10
95.60
75.72
經營性現金淨流入量與流動負債比率[%]
36.45
-37.56
-0.21
－
經營性現金淨流入量與剛性債務比率[%]
25.40
-24.56
-0.14
－
非籌資性現金淨流入量與流動負債比率[%]
29.63
-69.33
-16.69
－
非籌資性現金淨流入量與剛性債務比率[%]
20.64
-45.33
-10.94
－
EBITDA/利息支出[倍]
2.23
2.15
1.86
－
EBITDA/剛性債務[倍]
0.10
0.10
0.09
－
註：表中數據依據市北集團經審計的2017-2019年度財務報表及未經審計的2020年第一季度財務數據整理、計算。
附錄五：
各項財務指標的計算公式
指標名稱
計算公式
資產負債率(%)
期末負債合計/期末資產總計×100%
長短期債務比(%)
期末非流動負債合計/期末流動負債合計×100%
權益資本與剛性債務比率(%)
期末所有者權益合計/期末剛性債務餘額×100%
流動比率(%)
期末流動資產合計/期末流動負債合計×100%
速動比率(%)
(期末流動資產合計－期末存貨餘額－期末預付帳款餘額－期末待攤費用餘額)/期
末流動負債合計)×100%
現金比率(%)
(期末貨幣資金餘額+期末交易性金融資產餘額+期末應收銀行承兌匯票餘額)/期末
流動負債合計×100%
短期剛性債務現金覆蓋率(%)
(期末貨幣資金餘額+期末交易性金融資產餘額+期末應收銀行承兌匯票餘額)/期末
短期剛性債務餘額×100%
利息保障倍數(倍)
(報告期利潤總額+報告期列入財務費用的利息支出)/（報告期列入財務費用的利息
支出+報告期資本化利息支出）
有形淨值債務率(%)
期末負債合計/(期末所有者權益合計-期末無形資產餘額-期末商譽餘額-期末長期待
攤費用餘額-期末待攤費用餘額)×100%
擔保比率(%)
期末未清擔保餘額/期末所有者權益合計×100%
毛利率(%)
1－報告期營業成本/報告期營業收入×100%
營業利潤率(%)
報告期營業利潤/報告期營業收入×100%
總資產報酬率(%)
(報告期利潤總額+報告期列入財務費用的利息支出)/[(期初資產總計+期末資產總
計)/2]×100%
淨資產收益率(%)
報告期淨利潤/[(期初所有者權益合計+期末所有者權益合計)/2]×100%
營業收入現金率(%)
報告期銷售商品、提供勞務收到的現金/報告期營業收入×100%
經營性現金淨流入量與流動負債
比率(%)
報告期經營活動產生的現金流量淨額/[(期初流動負債合計+期末流動負債合
計)/2]×100%
經營性現金淨流入量與剛性債務
比率(%)
報告期經營活動產生的現金流量淨額/[(期初剛性債務合計+期末剛性債務合
計)/2]×100%
非籌資性現金淨流入量與流動負
債比率(%)
(報告期經營活動產生的現金流量淨額+報告期投資活動產生的現金流量淨額)/[(期
初流動負債合計+期末流動負債合計)/2]×100%
非籌資性現金淨流入量與剛性債
務比率(%)
(報告期經營活動產生的現金流量淨額+報告期投資活動產生的現金流量淨額)/[(期
初剛性債務合計+期末剛性債務合計)/2]×100%
EBITDA/利息支出[倍]
報告期EBITDA/(報告期列入財務費用的利息支出+報告期資本化利息)
EBITDA/剛性債務[倍]
EBITDA/[(期初剛性債務餘額+期末剛性債務餘額)/2]
注1. 上述指標計算以公司合併財務報表數據為準
注2. 剛性債務=短期借款+應付票據+一年內到期的長期借款+應付短期融資券+應付利息+長期借款+應付債券+其他具
期債務
注3. EBITDA=利潤總額+列入財務費用的利息支出+固定資產折舊+無形資產及其他資產攤銷
附錄六：
評級結果釋義
本評級機構主體信用等級劃分及釋義如下：
等 級
含 義
投
資
級
AAA級
發行人償還債務的能力極強，基本不受不利經濟環境的影響，違約風險極低
AA級
發行人償還債務的能力很強，受不利經濟環境的影響不大，違約風險很低
A級
發行人償還債務能力較強，較易受不利經濟環境的影響，違約風險較低
BBB級
發行人償還債務能力一般，受不利經濟環境影響較大，違約風險一般
投
機
級
BB級
發行人償還債務能力較弱，受不利經濟環境影響很大，違約風險較高
B級
發行人償還債務的能力較大地依賴於良好的經濟環境，違約風險很高
CCC級
發行人償還債務的能力極度依賴於良好的經濟環境，違約風險極高
CC級
發行人在破產或重組時可獲得保護較小，基本不能保證償還債務
C級
發行人不能償還債務
註：除AAA級、CCC級（含）以下等級外，每一個信用等級可用「+」、「-」符號進行微調，表示略高或略低於本等級。
本評級機構中長期債券信用等級劃分及釋義如下：
等 級
含 義
投
資
級
AAA級
債券的償付安全性極強，基本不受不利經濟環境的影響，違約風險極低。
AA級
債券的償付安全性很強，受不利經濟環境的影響不大，違約風險很低。
A級
債券的償付安全性較強，較易受不利經濟環境的影響，違約風險較低。
BBB級
債券的償付安全性一般，受不利經濟環境影響較大，違約風險一般。
投
機
級
BB級
債券的償付安全性較弱，受不利經濟環境影響很大，有較高違約風險。
B級
債券的償付安全性較大地依賴於良好的經濟環境，違約風險很高。
CCC級
債券的償付安全性極度依賴於良好的經濟環境，違約風險極高。
CC級
在破產或重組時可獲得保護較小，基本不能保證償還債券本息。
C級
不能償還債券本息。
註：除AAA級、CCC級（含）以下等級外，每一個信用等級可用「+」、「-」符號進行微調，表示略高或略低於本等級。
評級聲明
除因本次評級事項使本評級機構與評級對象構成委託關係外，本評級機構、評級人員與評級對象不
存在任何影響評級行為獨立、客觀、公正的關聯關係。
本評級機構與評級人員履行了評級調查和誠信義務，有充分理由保證所出具的評級報告遵循了真實、
客觀、公正的原則。
本跟蹤評級報告的評級結論是本評級機構依據合理的內部信用評級標準和程序做出的獨立判斷，未
因評級對象和其他任何組織或個人的不當影響改變評級意見。
本評級機構的信用評級和其後的跟蹤評級均依據評級對象所提供的資料，評級對象對其提供資料的
合法性、真實性、完整性、正確性負責。
本跟蹤評級報告用於相關決策參考，並非是某種決策的結論、建議。
本次跟蹤評級的信用等級自本跟蹤評級報告出具之日起至被評債券本息的約定償付日有效。在被評
債券存續期內，新世紀評級將根據《跟蹤評級安排》，定期或不定期對評級對象實施跟蹤評級並形成結
論，決定維持、變更、暫停或中止評級對象信用等級。
本評級報告所涉及的有關內容及數字分析均屬敏感性商業資料，其版權歸本評級機構所有，未經授
權不得修改、複製、轉載、散發、出售或以任何方式外傳。
本次評級所
依據
的評級技術文件
. 《新世紀評級方法總論》（發布於2014年6月）
. 《園區類政府相關實體信用評級方法》（發布於2015年12月）
上述評級技術文件可於新世紀評級官方網站查閱。
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