過去數十年的發展，中國各城市之間的地域邊界被打破，戶籍制度限制逐漸放開，城鎮化進入高階階段，人口跨區域、多元化的流動頻率增強，房地產市場發展格局也隨之變遷，且城市間分化現象愈加明顯。
那麼，人口變局之下各城市房地產市場購房需求潛力如何？對此，貝殼研究院構建城市置業動力指數模型，試圖橫向對比各城市發展差異特徵。
研究發現，一線城市整體購房規模潛力優勢突顯，深圳置業動力指數排名居於榜首，新一線城市成都進入前五行列；長三角、大灣區、京津冀、成渝四大城市群置業動力整體較高，TOP30城佔據17個；榜單前50城呈現四種特質，「績優型」城市如北上廣深等兼具人口潛在置業需求與城市發展潛力雙重優勢；高性價比城市如成都、武漢等，是年輕人定居的優選。
深圳置業動力指數居榜首，珠海、寧波等突圍衡量城市置業動力高低，需要同時考慮當下人口基數代表的潛在置業需求，以及基於城市發展潛力而吸引的未來增量人口住房需求，因此選取常住人口、小學生人數、經濟增長、產業發展、資源配套、創新能力等維度的細分指標，構建出城市置業動力排行榜。
分城市看，一線及新一線城市置業動力指數排名靠前。一線城市整體購房規模潛力優勢突顯，深圳置業動力指數最高，排名居於榜首，北京和廣州次之，上海排名第四位。新一線城市成都、杭州緊隨一線城市之後，重慶、武漢和南京亦躋身TOP10行列。
值得注意的是，二三線城市中珠海、寧波等強勢突圍，置業需求動力表現較優，躋身於TOP30行列。
珠海置業動力指數排名15，原因在於，地處一體化程度比較高的大灣區，疊加政策利好影響，珠海經濟和社會環境發展優勢顯現，對外來人口的吸引力較強，數據顯示，近5年來珠海常住人口和在校小學生規模增速分別達24%和22%，人口的快速增長帶來潛在住房需求的顯著增加。
與珠海較為類似，寧波適時出臺的人才引進政策成效顯著，近3年來常住人口增量53.7萬，全國排名第七，同時位於民營經濟發達的浙江地帶，且受上海、杭州等核心城市的輻射影響，城市發展潛力較大。
城市群對壘：集聚與分化並存城市群是中國區域經濟增長的重要引擎，也是潛在置業人群的主要集聚地。數據顯示，置業需求動力較大的城市主要集中在長三角、大灣區、京津冀、成渝四大城市群，TOP30城市中佔據17個。
但城市群內部各城市置業動力分化程度不同，這也折射出當下各個城市群發展格局的差異。
長三角和大灣區一體化程度高，呈現出「強核心+多極點」特徵。長三角城市群中有7城置業動力指數排名TOP30，核心城市上海購房潛在需求規模大，極點城市杭州、南京、蘇州、無錫、合肥、寧波購房需求也表現不凡。大灣區內深圳和廣州置業需求動力排名前三，東莞、珠海、佛山等極點城市均躋身TOP30行列。
京津冀、成渝、長江中遊城市群呈現「雙核」發展格局。京津冀城市群中的北京和天津、成渝城市群中的成都和重慶、長江中遊城市群中的武漢和長沙，置業需求動力在所處城市群中較為突出，但城市群內部協同發展能力較弱，周邊城市購房置業動力相對不足。
中原、關中平原等城市群以「單核強省會」發展模式為主導。中原城市群和關中平原城市群中各有鄭州和西安的置業動力指數進入TOP15行列，目前這兩大城市群中僅有省會單核城市優勢顯著，其他城市潛在購房需求較弱。
四種城市類型：績優型、潛力型、短板型、弱勢型如果從人口潛在需求指數和城市發展潛力指數兩個分榜單看，一些城市表現較為亮眼。
重慶、深圳和東莞人口潛在需求指數排名居前三，其中重慶人口基數大，2019年常住人口3124萬，在校小學生規模206.3萬，均居全國城市首位，由此支撐起樓市購房需求的增長。城市發展潛力方面，一線城市北京和廣州城市基本面發展較優，分別位列榜單一二；新一線城市南京和杭州城市發展潛力指數排名超越深圳和上海，位居第三和第四。
進一步將人口潛在需求指數與城市發展潛力指數做二維交叉，對綜合榜單TOP50城市進行歸類，得到績優型、潛力型、短板型、弱勢型四種不同特質的城市。
「績優型」城市具有人口潛在置業需求和城市發展潛力雙重優勢，不僅存量人口置業需求動力足，而且城市基本面發展向好，未來潛在人口流入吸引力較大，包括北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、武漢等12個城市。
「潛力型」城市包括南京、珠海、廈門、合肥等城市。這些城市雖然當下的人口潛在置業需求動力相對較弱，但在經濟增長、產業發展、資源配套、創新能力等方面的綜合實力高於整體平均水平，城市基本面支撐下未來潛在人口流入置業的機會更大。
「短板型」城市常住人口規模保持較高的水平，能夠支撐其短期的樓市購房需求，但在城市綜合發展實力方面有點「偏科」，對未來潛在人口流入的吸引力相對較弱，例如淮南、南陽、保定等，這些城市在產業發展上亟需解決之道，以提升經濟發展水平。
「弱勢型」城市在人口潛在置業需求和城市發展潛力方面均處於相對劣勢地位，TOP50城中佔據17個，主要以三四線城市為主，典型城市如瀋陽和哈爾濱，如今正處於產業轉型調整期，人口增長緩慢，城市綜合發展缺乏競爭力，房地產潛在置業需求相對不足。
城市實力與居住負擔下的抉擇：成都等6城是優選「良禽擇木，人才擇城」，自2017年人才爭奪的號角吹響以來，各城市以落戶、補貼、住房福利等為籌碼，相繼出臺各種優惠措施以招攬人才。值得一問：哪些城市性價比最高？當代年輕人應該選擇哪個城市安頓自己？
定居一座城，城市的綜合發展實力和住房負擔是最值得考慮的因素。貝殼研究院以置業動力指數來衡量城市的整體發展實力，以月供收入比來評估城市的住房負擔，通過交叉分析以對比50城的居住性價比。
北上廣深、廈門、杭州等城市位列雙高區間，雖然這些城市整體綜合實力較強，潛在購房需求旺盛，但較高的住房負擔也讓不少年輕人望塵莫及。以深圳為例，置業需求動力指數排名榜首，居住負擔亦居樣本城市首位，房貸月均還款金額佔到家庭平均月收入的8成以上。
高性價比城市包括成都、武漢、重慶、長沙、蘇州、濟南等6城。這些城市綜合發展實力較強，置業動力指數均在TOP20行列，購房壓力相對較小，月供佔收入比值均在40%以下，尤其是長沙，月還貸金額僅佔到家庭平均月收入的24%左右。
整體來看，對於無力背負過重房貸、且對城市綜合發展實力有追求的年輕人來說，成都、重慶、武漢等6個城市是優選。