「那個時候呀，家家都裝個地鎖，小汽車亂停，下水道堵了都沒人管。年輕時樓裡樓外的事兒還可以找單位解決，但職工們老了，企業也沒了，小區可以說是『三不管』。」說起改造前的種種，家住北京市西城區祿長街頭條19號院的一名老住戶頗有感觸。
而如今，這個有近40年房齡的小區終於摘掉了「三不管」的帽子，取而代之的是專業化物業管理。值得一提的是，專業化之中的特色化讓祿長街頭條19號院成為破解失管老舊小區難題的樣本以及北京老舊小區精細化治理的代表之一。
從沒人管到有人管
「九龍治水」不再
步入小區，路面平坦整潔、車輛停放有序，這樣的小區內景讓人很難想像，這裡曾違建遍地、環境髒亂，是讓居民頭疼不已的「老大難」小區。
2016年到2019年，通過老舊小區改造工程，祿長街頭條19號院的硬體設施得到持續改善。
樓改好了，如何讓它不再走失管的老路是關鍵問題。據相關負責人介紹，除了基礎設施陳舊老化，祿長街頭條19號院存在的最大問題就是各產權單位物業服務能力嚴重不足，小區居民參與協商自治管理、購買專業服務意識不強，管理、服務和環境現狀與廣大居民多樣化的生活需求存有很大差距。
「11棟樓分屬三家產權單位，一家產權單位用一個物業公司，『九龍治水』，最後互相扯皮誰也不作為。」祿長街社區居委會書記閻晨說。
中國建設報社老舊小區改造調研組了解到，西城區祿長街頭條19號院地處天橋附近，共有6棟多層非經資產房屋和5棟多層央產「三供一業（即供水、供電、供熱和物業管理）」分項移交房屋，面積約3.9萬平方米，636戶居民，建設於1976年至1990年間，原為中國汽車工業控股有限公司總部、北京汽車摩託車聯合製造公司、北京對外經貿控股有限責任公司、中國通用機械工程公司多家產權單位共存的老舊小區。
專業的事交給專業的人。2019年5月，天橋街道對祿長街頭條19號院開展精細化治理提級工作，明確提出了黨建引領「1+5」多元主體協商的治理路徑，首開集團北京天嶽恆房屋經營管理有限公司（以下簡稱「首開天嶽恆公司」）經街道選定成為5個主體之一，2019年12月30日，首開天嶽恆公司接受街道邀請正式進駐19號院，與「19號院精細化治理臨時黨支部」「同祿坊樓院管家」「19號院居民自治停車自管會」等主體，在街道的帶領下「抱團」工作，「九龍治水」的歷史遺留問題終於得到解決。
從有人管到有費收
物業「管家」身份終確立
從沒人管到有人管，居民們樂開了花，可一提到收物業費，問題就來了。「物業管理權雖然得到整合，但必須徵得小區居民同意，不然主體身份不合規。」首開天嶽恆公司項目負責人楊進講出了當時的困難。
如何解決問題？只能挨家走訪。據楊進介紹，2019年11月到12月，社區人員和物業服務人員組成入戶小組通過挨家走訪，徵求了636戶居民的意見。
其中辛酸非常人可以體會。他回憶說，敲開住戶的家門，聽到最多的就是這兩句話——「這麼多年沒交過錢，咱這院也有人打掃衛生。憑什麼要給你交錢？」「你說能提供入戶維修，那是無償的麼？交錢可不幹！」
經過一遍遍向居民解釋溝通，以及反覆協商調整收費方案後，2020年1月1日，經過「雙過半」（即專有部分佔建築物總面積過半數且總人數過半數）居民同意，首開天嶽恆公司終於以專業物業「管家」的身份進駐祿長街頭條19號院。
值得一提的是，自2019年起，街道執法部門拆除了祿長街頭條19號院內的70多處違建，將清理出來的區域分別改為綠地和停車位。首開天嶽恆公司藉助屬地政府力量，在小區內通過成立「業主自治停車自管會」等一系列措施，調動廣大黨員、業主自主參與老舊小區改造的積極性、主動性，順利完成祿長街頭條19號院改造整治提升工作。此外，還清理了院內廢舊飛線、放置垃圾分類箱，2020年1月，購置了智能垃圾分類箱，配合社工團體組織了「鄰裡節」，拉近了與居民的距離。
2020年前四個月，首開天嶽恆公司又採取各種便民舉措，為即將開展的收費工作打下堅實基礎。
相關負責人表示，一是在小區宣傳欄內張貼防疫宣傳照片、倡議書、繳費流程、物業費構成要素等內容，大力宣傳收費工作；二是從2020年1月起，免除該院居民家中日常維修人工費；三是藉助疫情防控工作，持續提升居民對物業的粘稠度，工作人員每天對園區進行兩次消殺，日常生活垃圾一日消納清運兩次，將原有垃圾桶升級為240升大號分類桶，園區綠化綠植養護逐步開始實施。
讓居民「嘗試」了4個多月的物業服務後，今年5月1日，《北京市物業管理條例》正式實施後，首開天嶽恆公司根據「三供一業」分項移交協議內容，率先對中國通用機械工程公司「三供一業」分項移交的5棟樓收取物業費。不僅如此，項目部還在重要節日開展專題宣傳活動，積極開展物業收費工作。截至目前，祿長街頭條19號院「三供一業」完成物業費收繳率75.32%。
在屬地政府的帶領下，經過前期物管會成員申報審批、公示等程序後，祿長街頭條19號院物業管理委員會於2020年8月29日正式成立。成立後，物業管理委員會召開了第一次會議，圍繞居民文明公約、老舊自行車棚改造實施方案進行集體協商，並向住戶公示《祿長街頭條小區車棚改造方案公告》，廣泛徵求業主對自行車棚實施改造的意見建議。同時，加強與社區黨委有效溝通，制定行之有效的物業費收繳方案，對產權性質為非經資產的6棟樓逐步開展收費工作，以點帶面廣泛宣傳，引導居民轉變思想。9月12日祿長街頭條19號院正式啟動非經物業費收繳，截至2020年11月底，祿長街頭條19號物業綜合收繳率達到66%。
從有人管到管得好
建立長效機制是關鍵
事實上，失管老舊小區一直是北京社區治理工作中的短板。
據了解，北京2700多個老舊小區分為市級直管公房、市屬企業非經營性資產、在京央企的「三供一業」等類別。其中市級直管公房、市屬企業非經營性資產、在京央企的「三供一業」都是帶有深深歷史烙印的職工住宅：職工當初以承租人身份入住，每月只需交納3.05元/平方米的租金，物業服務由產權單位負責，沒有交納物業費的歷史，隨著產權單位滅失，部分老舊小區淪為失管小區。
而根據新實施的《北京市物業管理條例》，短板想要補齊，建立物業管理長效機制是不二法門。然而，更多老舊小區仍處於達成共識的階段：是否同意引入物業？引入物業後的物業費如何收繳？在這方面，祿長街頭條19號院的經驗做法確實有值得借鑑之處。
從接管物業、提供服務到完成確權、實現收費，整整一年時間，首開天嶽恆公司始終堅持黨建引領，在屬地政府的大力支持下，傳承紅色基因，以百姓需求為中心，與社區政府、業主共同探索共商共治共享社會基層治理新模式，實現物業服務良性循環，不斷提高業主的獲得感、幸福感和安全感，為首都城市更新建設貢獻力量。
「失管老舊小區要想真正建立起長效管理機制，必須要突破產權分散、業主無付費意識兩道坎，並就物業服務方案努力與居民達成共識。」一位物業專家分析，確權收費只是建立長效機制的第一步，只有物業服務企業持續提供質價對等的服務，才能讓老舊小區真正走向「管得好」。