羅傑斯(左)與匯景控股主席倫瑞祥(右)
文/樂居財經研究院陳傳希
上市近50天，來自東莞的房企匯景控股有限公司(下稱「匯景控股」)股價仍徘徊在發行價（1.93港元/股）左右，截至3月6日開盤股價報1.95港元/股，期間最高也僅漲到2.12港元/股。
匯景控股2004年成立，項目集中在東莞，直到2016年才開始向外地擴散，截至2019年9月30日，匯景控股只布局了東莞、長沙、河源、衡陽、合肥五個城市。在銷售業績方面，公司2018年僅實現了25.62億元的銷售額。但此次上市，匯景控股上市發行卻博得了超過100億港元的市值。匯景控股創始人倫瑞祥夫婦憑藉85%的持股帶來的身家,踏入福布斯億萬富豪隊列。
這家「以小博大」的房企還與華爾街大佬「商品大王」羅傑斯有著某種牽連。2020年1月，匯景控股在認購不足的情況下依然選擇香港聯交所上市交易，股票代碼「09968.HK」，成為2020年第一家在香港上市的房企。董事會主席倫瑞祥赴港上市敲鐘，與倫瑞祥一起敲鐘就有羅傑斯先生。彼時，羅傑斯還擔任著匯景控股的榮譽顧問。除此之外，據媒體報導，羅傑斯還曾數次表示想要將中國的私人會所落地長沙匯景發展環球中心。
布局「莞」外，匯景控股業績過山車
羅傑斯口中所說的長沙匯景發展環球中心，是匯景控股的合資企業湖南發展開發的項目，目前項目正在開發中。匯景控股在合資企業中佔有49%的權益。
事實上，從創立初匯景控股一直專注於東莞開發住宅項目。2016年開始，匯景控股開始布局東莞以外的城市。
「對外擴張」並沒有及時為匯景控股帶來持續增長的業績，反而讓公司在2017年的業績大幅下降。直至2018年，東莞以外的項目交付，匯景控股的業績才恢復起來。
2016年、2017年、2018年及2019上半年，匯景控股錄得的物業銷售收益分別約為20.93億元、11.98億元、22.38億元、13.15億元。其中，2017年的收入較2016年同比減少42.8%，2018年的收入較2017年同比增長86.9%，2019年上半年的收入又同比減少4.3%。
反映在淨利潤上面，2016年公司實現淨利潤3.38億元，2017年便同比減少53.3%至1.58億元，2018年淨利潤同比回漲154.%至4.01億元。2019年上半年，匯景控股的淨利潤又同比降低11.2%至2.13億元。
野心擴張，淨負債率連續三年超200%
房地產行業是資金密集型行業，房企大多高負債，而匯景控股的負債問題顯得尤為突出。
據招股書，匯景控股淨資本負債比率連續三年超過200%，最高時達377.8%。2016年至2018年，其淨負債率分別為377.8%、278.5%、243.2%。Wind數顯示，截至2019年6月底，A股上市房企的淨負債率均值約為99.3%，而同期匯景控股的淨負債率為240.4%。
據招股書，匯景控股負債率高居不下主要因公司擴張業務。
於2019年6月30日，匯景控股的有息負債總額為38.86億元，其中短期有息負債總額約20.04億元。而公司的現金及現金等價物2.15億元，加上受限制的現金及等價物約5.12億元，匯景控股手握現金資源也僅約7.26億元。其現金短債比僅為0.36。即便加上於2019年10月31日未動用的銀行融資額度9.87億元，也遠不足以覆蓋短期有息負債。
融資的迫切性或促成匯景控股上市，此次匯景控股上市募資15.21億港元，但用作償還借貸僅20%。上市募資主要用途仍是收購土地或項目，佔集資淨額55%，其它20%用作開發及建設成本，5%為營運資金。
2019年12月30日，匯景控股管理層在記者會上表示，上市後淨負債有望降至100%以下。能否降負債？拭目以待。
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文章來源:樂居財經