今年深圳棚改大火。
幾個月的時間，先後有香蜜二村、華富村、南華村納入棚改範圍。
最近又有羅湖船步街片區納入棚改範圍。
這一次，涉及權利主體1700多戶，居住人口7000多人。
此外，還涉及海關、航運等32家機關企事業單位產權，12家物業管理服務單位。
其中，搬遷安置補償方案如下：
1、住宅按建築面積1:1.2置換，或套內1:1；2、選擇貨幣補償的按照項目市場評估價給與補償，住宅為4.5萬/㎡；3、每套可增購最多10㎡，按照同地塊安居房標準；4、按時籤約最高可獎勵8萬/套。
也就是說，如果是一套建築面積100㎡左右的住宅，選擇貨幣置換最多將獲得548萬元的補償款！如果選擇產權置換，還有拆遷安置費等補償。
眼瞅著棚改如火如荼，深圳其他「老破小」業主也不淡定了，紛紛拉起橫幅，一副「快拆我」的模樣。
01
深圳業主都有一顆「棚改心」
前有桃苑公寓業主拉橫幅求棚改，後有東樂花園拆遷遞請願，現在又有中房怡芬花園想舊改。
深圳的「老破小」業主們都有一顆棚改待拆的心。
桃苑公寓因摸底落選拉橫幅在深圳，棚改不是什麼新鮮事，但同名小區都被帶著飛，獨獨自個兒在棚改摸底的時候被落單，難免心裡一股「悽悽慘慘戚戚」油然而生。
最近位於南山區南頭的桃苑公寓成了「棚改孤兒」。
按道理，建設時間為1993年，樓齡接近30年，內部基礎設備已老舊嚴重，棚改機會不小。
但官方組織摸底調查，荔園-中興片區棚戶區內的9個舊小區，1個郵政支局都包括在內，僅一路之隔的荔苑小區、荔馨村、荔芳村都帶上了，唯獨沒帶桃苑公寓。
桃苑公寓的業主們一下就急了，覺得自己已經夠老夠破，憑什麼沒被選上？
於是，有人去領導留言板給領導留言：
明明周邊的小區條件都比桃苑公寓好，唯獨丟下這棟最老最破的樓，這是不合理。
請有關部門重新規劃將桃苑公寓例入片區棚改範圍，不要拋下我們。
也有人在自家陽臺掛橫幅，諾大的「我要棚改」字眼，紅晃晃：
但有人急，也就有人趁著小區熱點加價出貨。
既然棚改都無望了，至少在賣房上不能再吃虧。
據證券時報報導，有業主大幅度調價，目前34平方米左右的房源掛牌價達到288萬，均價超過每平方米8萬，比「鬧」棚改之前每平方米漲了1萬多。
而在今年4月，桃苑公寓的二手房成交價僅在每平方米5萬至6萬之間。
似乎不管棚改不棚改，桃苑公寓該漲的價，一分都不會少。
東樂花園只改「多」不改「高」同名小區棚改落單不少見，但同一小區，不同樓棟之間，多層和高層不同步棚改就比較不常見了。
位於羅湖區東湖街道老貴族區的東樂花園，這次成了「棚改差別對待生」。
小區樓齡接近30年，樓棟超過117棟，幾乎全都列入棚改範圍，但5棟32層的電梯房除外。
明明都是同屬一個住宅區，多層與高層之間僅以小區道路作為分界，所有的綠地和配套設施都是共用，現在要棚改，居然不帶高層玩？
好嘛，那我就寫申請。
於是被排除棚改的高層業主們聯名寫了拆遷訴求請願書。
寫請願書還不夠，各大論壇也要灌水一下：
請願書寫也寫了，論壇灌水也灌過了，但還不夠。
業主們又跑到領導留言板給領導留言。
訴求也還是一樣，如果拆遷棚改，希望多層和高層能被一視同仁。
時隔十幾天（8月5日），官方都一一回應了。
核心只有一個，就是勸業主們要放寬心態，棚改能成功固然很好，但如果訴求沒有成功，你們也要做好心理準備，坦然接受。
換句人話大概就是平常心對待，你們不要鬧太過，鬧到最後，也不一定給你拆。
因為這個事，東樂花園5棟高層業主們一起相約集資，一起拉橫幅，一起打算成為「羅湖一道美好的風景」。
中房怡芬花園「無預期只訴求」如果說桃苑公寓、東樂花園拉橫幅也算師出有名，位於龍崗區布吉大芬的中房怡芬花園拉橫幅就是自娛自樂了。
各種論壇，吐槽版面都找不到這些業主的身影，大家都相當低調。
村長私下了解，原來儘管目前並沒有舊改或者棚改預期，但中房怡芬花園業主們還是想單純地表達一下訴求，畢竟樓齡已經24年，外表看起來也不新了。
列入棚改範圍的，等著摸底調查；落選的，則自發請願拆除。
不僅桃苑公寓、東樂花園、中房怡芬花園業主想棚改，想被拆，深圳還有千千萬萬的業主也迫切的想被拆，自發申請棚改。
比如位於羅湖區東湖街道的鵬城花園二期，業主們集體申請加入棚改行列，自願籤字率達到95%；
位於寶安區西鄉街道的龍珠花園，請求棚改加快立項；
位於羅湖區太白路的松泉公寓，2018年底業主就集體申請過舊改。
這些都不是個案。
深圳隨著時間推移，早期建成的小區開始陸陸續續成為樓齡超過20年的「老破小」，村長相信，桃苑公寓、東樂花園、中房怡芬花園不會成為拉橫幅的最後一道風光。
02
為何這個小區遲遲不能棚改？
事出反常必有妖。
這些小區即便看起來很老很久，為什麼遲遲不能納入棚改？
因素是多方面的，也是綜合的。
歸納起來的話，村長認為無外乎以下幾個因素：其一，容積率過高；其二，外新內舊的尷尬；其三，過高的棚改成本。
容積率過高在深圳，容積率高的小區比比皆是。但如果要符合舊改棚改條件，除了樓齡超過20年以上以外，容積率還不能太高。
因為基於現有政策，「對現狀容積率超過2.5的小區，更新模式原則上以綜合整治為主」。
而桃苑公寓的容積率超過5.8，東樂花園的容積率是3.39，都超過了2.5，即便兩者已經破破爛爛，牆體開裂剝落，都不能被納入棚改的範圍。
外新內舊的尷尬
據深圳大件事報導，南頭街道辦於2011年對桃苑公寓進行了外牆裝飾，2018年又進行了電梯更換、設施提升，小區居住品質已經得到提升。
而東樂花園也在2019年進行了外牆翻新。
翻新過後，這些小區的樓況都比之前好不少，也就更難達到「存在住房質量、消防等安全隱患」、「使用功能不全」、「配套設施不完善」的棚改條件。
開發商棚改成本過高
對開發商來說，利潤才是驅使其和業主籤訂協議，進行棚改的動力。一旦這個動力不存在了，也就不會參與棚改的項目。
正常情況下，高層容積太高，拆除成本和回遷成本太高。
多層容積低，拆除容易，回遷安置成本相對較低。
比如東樂花園，小區共有業主3300戶左右，高層1100戶，多層2200戶，高層佔小區土地10%成左右，而多層佔地90%左右。
對開發商來說拆遷高層，就要比拆多層多付出80%的成本。
一向開發商算盤打得精響，自然也就不會願意參與棚改了。
除了這些問題，比如還可能存在大量房屋私下轉讓、繼承、贈與手續不能正常啟動舊改項目的問題。
比如寶安區西鄉街道的龍珠花園，2019年11月就完成了意願徵集工作，但到了2020年7月才真正被列入棚改計劃，就是因為存在大量房屋私下轉讓、繼承、贈與手續，造成證載人和實際控制人不一致的情況導致項目被耽擱。
03
幻想通過棚改暴富，可能得多等一等
棚改長期以來一直被用作概念推銷。
比如某二手中介網站，外掛房源如果已經有潛在棚改意向的，房源多少會帶「棚改小區」、「棚改在即」、「待拆遷」的字眼。
同樣樓齡，差不多配套的房源，價格相差明顯。
比如愉天小區兩室一廳房源，面積42㎡，打上待拆標籤，均價是138096元/㎡。
僅一路之隔，同樣是翠北深中學位的金麗豪苑，一房一廳，面積面積42㎡，均價是118829元/㎡。
中介在推銷房源時，也會有意無意的突出小區「棚改」信息。
村長在了解桃苑公寓的過程，中介就反覆提到「棚改」的字眼。
不得不承認一個問題，前期大規模的棚改和拆遷確實改變了很多人的命運。
在前面十年中國的城市化進程中，越來越多的人因為拆遷棚改，也一躍進入了暴發戶的行列。
知乎上，村長就曾看到一個提問：
知識、拆遷、娶老婆哪個可以改變命運？
回答問題的人不多，但這裡就透露出一種信號，在大家共識裡頭，拆遷是可以改變命運的。
在百度關鍵字搜索「棚改」，跳出約91,800,000個詞條。其中不乏關於棚改，拆遷致富的新聞。
但棚改拆遷就一定意味著「暴富」嗎？
「棚改」推進難落實眾所周知，棚改是個大工程，前期啟動棚改需要街道辦申請，然後再開始徵集業主意見。
可能徵集意見的時候需要一而再再而三的徵集，然後業主集體籤約率達到一定標準才能拆遷。
深圳棚改徵集的需要達到「雙95%」的標準，不同的區之間還有差異，想達到標準，幾乎需要全體業主一致同意。
但在利益面前，難免有人會懷有私心。
就算業主籤約率達到標準，推進的過程中也會出現各種各樣的問題。
比如福田區福安小區舊改反覆籤約，2015年籤約率達99.53%，但將近三年，項目至今難以推動拆遷。
南山區金桃園二期舊改快20年，至今房產證還是拿不到，業主只能幹著急。
所以一旦進入棚改，可能就意味著業主要進入漫長的徵集期和等待期。
有時候人的生命就是在等著等著的時候，香消玉殞。
2. 老舊小區縫縫補補是未來常態
不僅推進慢是一個問題，就算樓齡久，能不能拆還是個問題。
現在中國正慢慢從棚改時代進入到舊改時代，根據住建部的要求，2020年要嚴格把控棚改的標準及範圍，簡單說就是：能不拆，儘量不拆。
所以未來老舊小區會是縫縫補補的狀態。
古人有句話說的極好，曰：「一命二運三風水，四積陰德五讀書」。
如果不是出身命好，家裡有個好爹，那就看自己的運氣。運氣好的，能一朝成名，一夜暴富。
現在當年的煤老闆們暴富奇蹟已經轉移到拆遷身上。
但潮水終究還是會退去。如果還想著靠拆遷拿補償改變命運，可能願望要落空了~~