要問臨沂現在哪個區域最火？西部新城當數第一！上周，臨沂市高規格舉行西部新城重點項目集中簽約儀式，書記、市長等領導悉數出席，重視程度可見一斑。北上東進，西拓南下，北上有綠地搶佔的高鐵片區，南下有產城融合的百花湖片區，西部新城的商貿物流相當火熱，唯獨東進的國際生態城，靜地出奇，讓人生畏；難道要涼涼嗎？
民間傳言山東將臨沂邊緣化，這話也不盡然，雖然近幾年臨沂發展有所放緩，與省裡的整體規劃不無關係，但山東對臨沂的定位還是相當明晰。那就是闖出新舊動能轉換新路徑，打造鄉村振興齊魯樣板，在魯南經濟圈發展中勇當排頭兵。
西部新城是臨沂重要的產業新城區，承載著打造商貿服務型國家物流樞紐和省級「一帶一路」綜合試驗區，推動商城轉型、物流升級、木業發展，以及拉開城市框架、提升城市品質的重任，對臨沂城市開發建設具有重要意義。
從籤約的項目不難看出，物流服務業成主流。其中有中通快遞魯南（臨沂）智能電商產業園、圓通山東臨沂智創園、魯南製藥醫藥創新研發中心、榮慶冷鏈物流園、京滬高速臨沂陸港互通立交、金蘭國際智慧物流港、華苑智慧倉儲物流港、木業科技眾創園以及木業智能機械眾創園項目等，也符合了當初西部新城規劃的產城融合、國際陸港的定位。
從定位看發展，那麼，臨沂的東西南北四個方位，未來發展及房產升值潛力在哪個區域呢？在今年的兩會上，市委書記講話指出，堅持城鄉統籌、全域規劃、一體建設，中心城區要讓北城更靚、老城提升、南部加快轉型、西部產城融合、東部留足高質量發展空間，縣城要提升品質、擴大規模，做到中心城區、縣城協調發展，提升輻射帶動能力。
具體分析為，現在北城新區已經成為臨沂中心城區，進一步提升中心城區的輻射帶動能力，而蘭山老城區進一步提升改造，下一步的重點可能就是棚戶區改造；南部以蘭山羅莊交界處縱深發展，沂蒙路中軸線打通連結嵐羅高速，將進一步提升和帶動羅莊發展，而羅莊的基礎設施建設以及火車站、百花湖片區的規劃也算得上大手筆，改變了羅莊髒亂差的形象，不再提及南工重地這一口號。唯獨東進，東部留足高質量發展空間讓人揣摩不透，留足空間難道就是暫時先緩一緩嗎？
從政策看房價，政府思路已經非常明晰。民間有句話叫「住不起的北城，買不起的河東，攀不起的西城，回不去的縣城」，有些道理；從土地來看，北城一期二期基本無地，剩下的旮旮旯旯形不成太大氣候，地價太貴，也入不了開發商的眼睛，畢竟利潤空間在壓縮，銷售也很棘手，北城新區一期二期房價基本到頂，動戈三四百萬的價格，難以短時間內找到接盤俠，已成中產階級的噩夢，顯然，再繼續帶北城的節奏已經不可能。
從名校進北城複製名校進西城，蘭山區有這個條件。四中、九中、人民醫院悉數到場；理工大學城全面開建。以中南置地、房源集團為主的品牌開發商先後入駐，中南更在西城先後拿下三地塊，創下臨沂拿地紀錄。如此節奏頻繁拿地，無形之手推動也在意料之中。相比於河東區的國際生態城，也是以職業院校為主的大學城項目，則推動遲緩，相比來說，西城房產升值的空間未來可期。
羅莊百花湖片區乃至羅莊濱河板塊，以其低廉的價格，良好地生態，產城相融合的絕版位置，除了剛需必選之外，也是投資絕佳，升值旺地。北城新區房價升值空間壓縮嚴重，東進的大學城片區寸土寸金；北上的高鐵片區因高鐵線阻擋，繼續北上已無發展空間，唯有西拓和南下，南下的羅莊火車站片區、百花湖片區已經成熟，加上年底沂蒙路整體貫通，未來的羅莊濱河板塊發展也是可圈可點；稀缺資源板塊。（西城南湖）