2020年的二手房市場，除了小陽夏行情外，沒有什麼值得讓人興奮的。
「趴窩」、「掛倒擋」……年底翹尾，也失約了。
算不上哀鴻遍野，但也舉步維艱。
不管是賣房還是買房，就透著一個字「難」，買賣雙方的價格博弈已經「刺刀見紅」了。
賣房人，先別提賣價虧不虧，能不能賣出去還是回事。
買房人，真正的好房子都被「雪藏」了，市場上劣幣驅逐良幣，走遍全天津也沒幾個稱心的。
其實2017年調控之後年年如此，但是今年二手房市場分化的更為明顯。
先說扛得住價格的，都是尖貨。這裡面有兩類，我們逐一說明。
第一，重點學區房。
這很好理解，學區房是相對比較獨立的市場。
受行情影響並不大，不管是老破小還是次新房，都是家長們競相追逐的目標。
上三區沒問題，尤其是和平，單價十幾萬的學區房比比皆是。
最關鍵的是，學區房的抗跌性簡直是太強悍了。
舉個例子，誠基商貿中心幾乎月月都有成交，從今年1月-12月，我們找到了相同樓層、相同戶型的房源。
對比一下，1月份的成交單價是36910元/平米，12月份的成交單價是41534元/平米，單價增幅近13%，不但沒跌，反而還漲價。
誠基商貿中心隸屬於耀華小學學片，還不算是「超神」的重點學區房。
府上和平隸屬於天津市實驗小學學片。
同類型房源，4月成交單價為85594元/平米，11月成交單價為86537元/平米，微漲1%。
在這個行情下，要什麼自行車，不降價才是王道。
第二，核心地段的次新房。
相比舊社區，次新房社區戶型不過時、物業跟得上，而且在顏值上更貼合當前的改善人群。
可以說，品質好的次新房和新房的差距很小。
尤其是核心地段的新房供應少，次新房是最優選擇。
像保利大都會，133平米中樓層房源，3月的成交均價51327元/平米，半年時間單價增長了4%，達到了53520元/平米。
都說真金不怕火煉，逆勢總能成就英雄。
不得不承認，想要在市場中站住腳，必須要有跳脫大勢的「殺手鐧」。
地段是基礎，學區和品質是保障。
有漲就有跌，有跌的狠的，有跌的比較柔和的。
跌的狠的有兩類，一種是沒有重點學區光環的老破小，另一種是新房供應充足板塊的二手房。
老破小如果沒有學區屬性和地段價值的話，買房人會越來越疏遠這樣的房源。
沒物業、沒品質，只為落戶過渡。
一旦有了改善需求，老破小一定會被拋棄。
紅橋的龍禧園，同類房源1月份的成交單價26470元/平米，12月的成交單價24009元/平米，跌幅達到了9%。
這是一個什麼概念，一年的時間虧了20萬。
比老破小更悲催的是老破大。
一方面，老破大與老破小面臨的問題一樣，就是沒品質；
另一方面，買老破小至少還能圖總價低當做過渡，可老破大在總價上沒優勢。
最重要的是，房地產十年一代戶型，老破大的空間布局已經滿足不了買房人的需求了。
比如120平米可能就做個兩室，南向開間很小……
負擔得起總價的改善人群根本看不上，沒人接盤，房主只能不停「割肉」。
像南開冬雲裡的這套老破大，房主既想「割肉」出讓，卻又心有不甘。
地段沒毛病，但房齡、戶型、總價段，這些都是「硬傷」。
當然，比這更悲催的還有一種。
一些環城板塊，因為新盤供應量大，打起了價格戰，造成一二手房出現倒掛。
對於買房人來說，相同的預算有新房為什麼要買二手？
津南辛莊的首創城，98平米房源成交單價從年初的16252元/平米降到了年底的14644元/平米，降幅達到了約10%。
旁邊天津悅府高層均價才14500元/平米，二手房要想賣出去，唯有降價一條出路。
還有一種屬於跌的比較柔和，因為持續有成交量。
比如王頂堤和華明鎮。
王頂堤老破小多，總價在150萬以內。
有地鐵3、6號線，出行方便；城市界面說得過去，破而不舊。
最重要的，有南開學籍，很多西青區的業主，會回流到這裡買房。
雖然市場不好，但是板塊的房價還算扛得住。
林苑北裡1月與12月的降幅幾乎可以忽略不計，穩定的維持在25000元/平米。
這很好的印證了，老破小成交量在有支撐的前提下，價格會比較安全。
綜上所述，可以得出以下幾點結論。
1、重點學區的老破小短期內還是很堅挺的。
但是長期來看，在教育集團化的背景之下，學區房的價值將會被稀釋，前景難料。
2、成交量高的板塊，二手房「問題不大」，價格就算是能扛一些，而且好出手。
3、老破大無人接盤。
賣不上價總比賣不出去好，攥著大把的預算儘量不要把錢放在「死局」裡。
傻大戶型，環境差，物業差，有錢真不如買新房。
4、環城新房供應量大的板塊，二手房不扛價。
二手房要看新房臉色，新房一降價，二手房肯定受拖拽。