2020-07-10 10:13:09 來源:騰訊 作者:佚名
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還有一個星期就是中梁控股港交所上市一周年。 騰訊房產查閱中梁控股上市後披露的首份財報獲悉，2019年，中梁合約銷售金額達到1525億元。過去四年間，從百餘億規模猛衝到千億陣營再到上市，銷售額增加約8倍。
高速發展是近年來中梁的特色，其提交香港聯交所的招股說明書顯示，2016年，該公司合約銷售額僅190億元。隨後三年時間從2017年649億元飆升至2018年的1015億元。按楊劍的話來說，中梁地產「寶馬mini完爆大奔，還是大有機會」。
但經濟發展疊加疫情影響，這一成績距離中梁2021年的3000億目標仍有一段距離，且充滿挑戰。 數據來源：中梁地產2019年年報 數據來源：中梁地產2019年年報
多數房地產企業是靠「高槓桿」維持著高速發展，負債率居高不下，但是中梁地產在以高槓桿著稱的房地產業依然罕見。其2016年-2017年淨負債率分別為1790.2%、339.5%。赴港交所上市前夕，在中梁左右騰挪術下淨負債率迅猛下降。2018-2019年分別降至58.1%和65.6%，但負債數額還是比較大，2019年，中梁的負債總額約2030億。
對於淨負債率陡然下降原因，中梁在招股書中解釋是，物業銷售產生現金大幅增加，減少對外部借款的依賴，以及保留盈利的增長。然而，彼時坊間傳言，其淨利潤的驟降或是存在較多的明股實債，以及大量說不清道不明的關聯交易。
信託資金池、吃緊的資金鍊、高增長與負債並存成為懸在中梁頭上的一把達摩克利斯劍。
中梁地產的狂飆突進擴張路徑能否複製過往同行昔日成功，經受住快速擴張帶來的資金考驗，輿論褒貶兩極。
增收不增利
7月6日，中梁控股發布公告顯示，6月單月，中梁控股合約銷售(連合營企業及聯營公司的合約銷售)金額約247億元。此外，今年1月至6月，其合約銷售額為677億元。
據悉，在此前的2019年業績會上，中梁控股披露其2020年的銷售目標為1680億元。按此計算，中梁控股前6個月完成其年度目標的40.3%。
值得注意的是，以此前2018年為例，在招股書中，中梁地產實現流量銷售額1015億元，權益銷售額841億元，而在第三方機構克爾瑞發布榜單顯示，同年流量銷售額和權益銷售額分別為1297.1億元和1288.7億元。招股書中的銷售額與克爾瑞披露的數據對不上，且大為縮水。 數據來源：中梁地產招股書
相差懸殊的數百億銷售額，是否是刷榜不得而知，但外界評論認為「做大流水再融資，滾雪球」是開通資本市場通道常規的做法。
此外，成立於1993年的中梁控股發跡於溫州，被稱為浙江三四線城市的「小霸王」。在迅速實現規模擴張過程中，中梁控股的銷售額從百餘億猛衝到逾千億。與業績暴增相始終的是中梁地產不斷疊加的槓桿魔力，中梁地產的資本化利息在三年間從1.47億元暴增至13.81億元，暴漲9倍，遠超銷售額增幅。
然而，業績的暴增並未給其帶來相應的利潤表現。2016至2018年末中梁控股的毛利率分別為21.1%、20.4%、22.9%，2019年末，這一數值增至23.3%，仍低於上市房企30%的毛利率均值。
中梁上市後的首份年報顯示，中梁包括應償還銀行貸款、其他借款以及優先票據在內的共計215.03億元的即期借款必須在一年內繳清。
業內評論認為，高成本的信託融資渠道是中梁控股較為依賴的途徑，此外，銀行開發貸、資產證券化、私募等也都存在成本，毛利率低意味著中梁控股的利潤會被這些金融市場的工具吞噬。
資本遊戲的隱憂
在外界眼中，中梁控股踏中了漲潮的浪尖。
除卻規模擴張的訴求外，中梁控股還試圖藉助上市打開包括境內外的債券市場、公司債及美元債等融資機會，以找到更加「便宜的錢」，優化債務結構。
資金來源是中梁所有謎團中最關鍵的一環。據招股書官方口徑，其主要通過內部所得現金流量(預售╱出售物業所得款項)及外部融資(商業銀行、信託融資、資產管理、其他融資安排的借款及來自非控股股東的資本供款)為經營提供資金。 中梁董事長楊劍
細究會發現其資金池遠並不簡單。中梁地產曾在的大量利用信託產品和私募債為通道的形式融資。此外，中梁自己的「隱形資金池」與其董事長楊劍密切相關。
騰訊房產查閱資料獲悉，幾乎所有信託計劃均以中梁地產董事長楊劍作為連帶責任保證擔保，神秘的忠信資本的資金運作平臺浮出水面。 忠信資本官方列出的投資項目，均系中梁旗下蘇州獨墅御湖、首府壹號院項目等樓盤。據了解，忠信資本兩年來攜手中梁推出的金融產品無一失敗，而基金配資撬動項目的資金槓桿模式，讓基金投資項目獲得驚人的投資收益率。
然而，近期多家信託機構收到窗口指導，要求嚴控地產信託業務，對於依賴於非銀貸款融資去「打江山」的中梁地產來說，無疑是致命打擊。
在失去信託的融資通道後，中梁只能通過上市發債融資暫緩資金之虞。
從債務來看，房企對資金的需求依然很大，國內融資渠道收緊，和很多房企一樣，中梁地產將目光轉向海外債券市場。
「中梁到底有多缺錢？上市不到1年發債4次」資深業內人士感慨。
6月18日，中梁再次發布公告，公司將發行2.5億美元2021年到期的優先票據，年化利率為8.75％，發售價格為票據本金的99.536％，這是上市以來第4次海外發債。
然而，對於房企海外發債規模的嚴控，也在很大程度上斬斷了中梁海外發債拿低成本融資的路徑，「借新還舊」的總量控制，使中梁海外債可以騰挪的空間極為有限。
值得注意的是，從路數來看，中梁試圖復刻閩系房企的擴張路徑，將總部遷往上海、以求走出浙江，布局全國、瘋狂擴張，直至通過玩轉資金來迅速提升量級。
高速擴張下的弊病
資本市場打開融資通道後，中梁開始對投資策略和整體債務「動刀」。
公開資料顯示，中梁投資策略調整為「三轉」，即轉二線、轉省會、轉都市圈核心城市。與目前大型房企重兵屯於一線城市和強二線城市的做法相背而馳。援引此前中國新聞周刊的報導，「中梁的策略是堅決下沉三四線城市，前期抓住了這些地方的棚改紅利，後期則利用當地居民信息不對稱，過度信賴品牌開發商宣傳的弱勢。」
援引稜鏡此前報導認為，押注三四線棚改的房企眾多，中梁之所以能夠彎道超車可能在於其極致的高周轉模式、隱秘且龐大的資金池，以及楊劍對於貪婪人性的把控。
專注小地塊、加注三四線城市的戰略與中梁控股本身的高周轉模式相得益彰。
中梁內部人士透露拿地後奉行的是「456」模式，即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入。這也某知名房企的高周轉模式如出一轍。
在言必論「高增長」，行必踐「高周轉」，以效率換現金的過程中，也伴隨著諸多爭議和質疑。
如此高速周轉之下，維權事件頻發。從業主買房到住房每一環都出現嚴重瑕疵。「合同問題、房屋質量、物業服務」是中梁地產被投訴的集中所在問題。甚至以每隔幾天的頻率在主流社交平臺上出現若干條直指背脊的投訴。
此外，安全責任事故也屢見不鮮，安徽蚌埠、河南信陽等地時有發生，其中以中梁徐州項目最為嚴重，這還被中梁以「風險因素之一」寫進招股書。
骨子裡有「3000億」夢的中梁已經成功登陸港交所，未來能否運用資本的規模扭轉口碑，及時補救，做中國房企之梁，唯有留給時間去檢驗。