來源：丁祖昱評樓市
作者： 克而瑞研究中心
近年來，受產業衰退、經濟滯漲的影響，東北三省人口外流、城市收縮現象越發凸顯，業內對東北看法也較為悲觀。
但考慮到東北三省人口總量超1億，居住需求規模巨大，房地產購房需求還是不應被無視，再加之東北城市的城鎮化、中心化進程仍在推進，部分城市也依舊存在一定的購房潛力。
產業經濟的衰退加速「人口逃離」
縱觀2010年來東三省常住人口總量的走勢，自2014年之後，東三省常住人口總量就出現收縮趨勢。截止2018年末，東三省常住人口總量較2014年高峰時期減少了140萬人。
東三省常住人口的減少，除了由於生育意願下降、自然增長率低外，更主要的還是因為近年來當地經濟發展相對緩慢，導致年輕人紛紛離開家鄉到外地謀生。
東北的大多數城市產業結構單一，經濟發展主要依賴煤炭、石油等資源的開採等重工業，當這些產業出現衰退時，東北的經濟發展速度也明顯放緩。
結合GDP增速來看，黑龍江、吉林兩省的經濟增速長期低於全國平均水平，即使是東三省中的「老大哥」遼寧，其經濟發展也在2016年觸底，近兩年雖有提升，但仍落後於全國平均水平。
經濟的不景氣迫使當地居民向外遷移去尋找就業機會，其中吉林表現更加突出，近4年來常住人口總量減少了將近50萬。
不僅是常住人口，東三省的戶籍人口向外流失更加嚴重。根據各省公布的最新統計數據，2013年~2017年四年間遼寧、黑龍江和吉林三省的戶籍人口總量共計減少了283萬，其中黑龍江的人口流失最嚴重，四年間戶籍人口數量減少了179萬人。
人口的減少勢必會導致住房需求的萎縮，如鐵嶺等城市的商品房成交量近幾年來快速下降，內生購房需求難以支撐當地的市場繼續向前發展。
不過，哈爾濱和長春這樣的一省中心仍能從省內其他城市吸引人口。
哈爾濱城鎮人口仍有較大增長空間
由於經濟衰退，當地城鎮化推進速度緩慢，但基於早期的工業基礎，東三省的城鎮化水平還是相對較高的。
截止2018年末，遼寧、黑龍江和吉林的常住人口城鎮化率分別為68.1％、60.1％和57.5％，其中僅有吉林的城鎮化水平落後於全國平均水平2個百分點，遼寧和黑龍江的城鎮化率均超過了全國平均水平。鶴崗、伊春等一批中小城市的戶籍人口城鎮化率均在80％以上。
而對於朝陽、綏化這樣以第一產業為主力發展的城市來說，其城鎮化率僅在25％左右，遠遠落後於全國平均水平。
不過，城鎮化水平較低意味著當地的城鎮人口還有較大的增長空間，以哈爾濱為例，其戶籍人口在2018年仍有950萬左右，假設當地戶籍城鎮化率達到70％，其城鎮人口仍有將近200萬的增長空間。
大連、瀋陽等城市人口長期穩定
綜合經濟產業發展、人口、城鎮化水平等多方面因素來看，東北三省34個城市未來的人口格局將呈現為區域人口進一步向四個中心城市集聚，大多數中小城市的人口將會持續收縮。
四個中心城市中，瀋陽和大連經濟發展位居東北第一方陣，對東北人的吸引力比較強，近幾年的人口也均呈現為增長趨勢，未來也會保持長期穩定。
哈爾濱、長春等城市近年來的人口總量雖有所下滑，但下滑幅度並不大，並且作為一省中心，兩個城市還具備虹吸省內其他城市的人口的能力，未來人口總量仍然會保持在一個比較大的規模。
而對於鶴崗、七臺河、鐵嶺等大部分經濟發展緩慢甚至停滯的小城市，其人口總量本就不高，受少子老齡化的影響，未來的人口總量將會收縮得更加明顯。
不過，並不是所有中小城市的人口總量都會呈現出明顯的收縮趨勢，錦州、鞍山、盤錦、吉林、大慶、齊齊哈爾等這樣在省內經濟發展還不錯、人均收入也比較高的城市仍能在近幾年內維持在一個相對穩定的狀態。
房地產量價均明顯落後於全國
近些年，東北地區開發投資增速呈現收窄之勢，同時成交規模、成交價格也明顯落後於全國平均水平，房地產成交高度集中在中心城市，長春、哈爾濱在省內集中度高達六成，大連分食瀋陽市場份額。
總體來看，二線城市市場表現尚可，人口規模較小的三四線城市規模收縮明顯。
就成交規模變化情況來看，東北地區2018年商品房銷售面積同比2017年下滑了4.4％，在各區域中僅好於東部地區（-5％）。
而到了2019年，前11月東北地區商品房累計成交面積同比降幅在四區域中最大，降幅高達4.5％，市場景氣明顯落後於全國平均水平（0.2％）。
分城市來看，四個典型城市中瀋陽、長春兩城的商品房成交體量均超1000萬平方米以上，尤其是瀋陽，2019年前10月商品房成交量就已達1210.6萬平方米，在四城居於首位，同比2018年同期上漲了5.6％。
長春前11月商品房成交量達1115.3萬平方米，同比呈現下滑趨勢；大連前11月商品房成交量僅600餘萬平方米，同比降幅高達13.5％，這與大連嚴苛的調控政策有極大關聯，「限購限貸限價限售」均已集齊，是東北調控政策最嚴的城市，即使放在同類二線城市當中也偏「苛刻」，成交量下滑也在意料之中。
相比之下，成交景氣最差的城市當屬哈爾濱，一方面其政策調控不及大連那麼嚴，僅規定主城6區新購買商品住房限售3年，但其成交量卻呈明顯下滑趨勢。
大連房價水平遠高於沈、長、哈
就商品房成交價格來看，東北地區2019年前11月商品房銷售均價為7916元/平方米，同比2018年上漲了9％，漲幅在四大分區中居於首位。
至於商品房成交均價，在全國四大區域中，成交均價排在第二位，較中西部成交均價分別高出11％、9％，但遠低於東部地區成交均價12560元/平方米；即使與全國平均水平9335元/平方米相比，也低了15.2％。
從國家統計局公布的70城數據房價變動情況來看，2019年11月哈爾濱、大連、瀋陽、長春商品住宅均價同比2018年同期均價漲幅均在8.5％以上，其中哈爾濱漲幅最高，達10.2％。
從2018年省域商品住宅成交規模上看，遼寧居首，高達3555萬平方米，而從東北三省核心城市的集中度來看，長春居於首位，其商品住宅銷售面價佔全省的比重高達62％，其次是哈爾濱，高達55％，兩城在省內集中度在六成左右。
瀋陽佔遼寧市場份額僅有34％，副省級城市大連也佔到20％，分食了瀋陽的市場份額，兩個二線城市也推高了遼寧的房地產市場規模。
總的來看，大連、瀋陽、長春、哈爾濱四個二線城市商品住宅成交規模、成交均價在東北區域處於前列，總體市場表現尚可；而鶴崗、雙鴨山等城市不僅城市人口規模本身較少，而且人口還處於不斷流失之中，加之東北生育率低下，部分城市如鐵嶺、鶴崗等均已經步入負增長，未來房地產市場規模收縮十分明顯。
大連仍是東北「明星城市」
相比十年前，現如今的大連光環已然變弱。受經濟發展變緩拖累，大連對人才的吸引力不如過去，同時受生育率低迷影響，其人口總量也在2014年以後基本維持在699萬左右，增長極為緩慢。
但在東北區域來說，大連的經濟實力仍然是最強的，也是為數不多人口仍然正增長的城市。人口的增加會帶來購房需求的增加，就房地產市場來看，大連顯然還是東北最值得關注的城市之一。
2018年末，大連的常住人口總量為699.3萬，較2014年僅增長了0.9萬，年均增量還不到3000人，增長速度明顯不及往年。
這一增量對比屬於其他二線城市顯然屬於極低的水平，與其城市地位相當的青島2014年~2018年間常住人口的年均增量基本在9萬左右，幾乎是大連的30倍。
人口增長停滯的背後，一方面是近年來當地生育意願不高，新生兒出生率長期低迷，2018年戶籍人口的出生率僅為8.43‰。雖然在東北地區屬於較高水平，但放到全國水平來看還不及一些城市的自然增長率。
另一方面，也和當地的經濟結構有關。儘管大連近年來的經濟增速在東北地區仍然保持一個相對領先的速度，但其產業結構主要偏向石化、造船等這樣的重工業，以致當地難以留住人才，特別是高素質人才。
以大連理工大學的畢業生去向來看，2018年畢業的研究生中僅有13.5％的比例留在了大連，這一比例連續三年下滑。
從大連外來人口總量變化來看，大連的外來人口數量在2013年就達到100萬以上，是東三省所有城市中外來人口數量最多的城市。
近幾年來，大連的外來人口數量雖然微有回落，但基本還是穩定在104萬左右，並且大連也在2019年初降低了落戶門檻，未來一段時間內外來人口預計還會繼續流入。在此影響下，當地的剛需依舊有較強的支撐。
人口持續流入為大連的房地產市場帶來了大量的購房需求。結合近幾年的商品住宅成交規模來看，2017年以前大連的商品住宅成交量均呈現出快速的上升趨勢，2017年更是突破700萬平方米，創下歷史新高。
不過，2017年以後大連的商品住宅成交規模就開始呈現下行趨勢，2019年的成交量已經降至600萬平方米以下。
商品住宅成交規模的下行，主要由於2018年3月份大連市內四區及高新區開始執行限購政策（外地人購房需要連續繳納12個月納稅和社保方能購買1套住宅，本地家庭住宅擁有量超過2套後禁止購買），根據CRIC統計市內四區及高新區的商品住宅成交量佔到全市的比例高達57％，是全市商品住宅的主力成交區域。
因此，限購政策直接導致2018年商品住宅成交規模較上一年下降了15％。不過，這一降幅在2019年並沒有擴大，商品住宅成交量仍然比較可觀。
面積段選擇上，大連人更加青睞面積在100平方米以下的產品，合計佔比約62％；面積更大一些的產品，即面積在100平方米~120平方米之內的住宅，成交佔比僅有16.6％。對比青島來看，大連人對住宅面積要求明顯不高，主要以小面積住宅為主。
戶型上，大連人更多選擇一房、二房這樣相對較小的戶型，成交佔比合計高達62％；而其他地區鍾愛的「黃金」三房，成交佔比僅為25％。
再和青島對比來看，青島商品住宅中一房和二房的成交佔比合計才僅為20％，三房的比例則高達64％。由此可見，大連人對小戶型的偏愛程度之深。
小戶型在當地受到熱烈的歡迎，除了因為總價比較低，更主要是因為當地的家庭結構相對比較小。根據最新公布數據，大連2017年戶均家庭規模為2.77人/戶，而偏愛大戶型的青島戶均家庭規模為3.06人/戶。大連的家庭規模明顯小於青島，因此對小戶型的偏愛程度也高於青島。
謹防鐵嶺此類陷阱城市
如同東北大多數城市一樣，鐵嶺也面臨著嚴重的人口流失，2010年~2018年鐵嶺的戶籍人口數量減少了13.5萬。
長期收縮的人口總量也使得當地的購房需求明顯減少，商品房成交量斷崖式下跌，根據官方最新公布數據，2018年鐵嶺的商品房成交量已經不足100萬平方米。
人口的流動和經濟發展有著極大的關聯，經濟發展不好的城市也難以留住當地人，鐵嶺亦是如此。
從近幾年的經濟發展走勢來看，鐵嶺的經濟發展已經多年停滯，2015年觸底後雖然有所回升，但整體經濟增速仍徘徊在5％以下，2019年前三季度的GDP增速僅為2.5％，不足全省經濟增速的一半。
經濟的一蹶不振和當地的產業結構有密切的關係。長久以來，鐵嶺基本依靠農業和煤炭相關行業發展，產業結構較為單一。
近年來，由於煤炭行業的不景氣，鐵嶺的工業發展也隨之衰退，也使得全市的經濟發展長期停滯。
經濟的衰退導致當地的就業崗位缺失，本地人難以找到收入水平相對較高的工作，大量的年輕人開始向外逃離。
2010年鐵嶺的人口就開始不斷向外流出，近幾年鐵嶺的戶籍人口下降趨勢更加顯著，戶籍人口總量早已跌到300萬以下，是典型的人口淨流出城市。
人口的不斷減少還和當地出生率低迷有關。2018年，鐵嶺的戶籍人口出生率僅為5.34‰，即使在整個出生率都比較低的遼寧，也僅高於倒數第一的本溪。鐵嶺的戶籍人口自然增長率也已經多年為負，也進一步導致當地的戶籍人口逐漸減少。
在房地產市場方面，鐵嶺是一個完全依靠自身內生需求來發展的中小城市。人口的不斷流失意味著當地的住房需求在減少，並且棚改帶來的購房需求已經所剩不多，僅依靠本地的購房需求已經難以支撐當地的成交規模。
就此來看，鐵嶺未來的房地產市場也會持續萎縮。
2018年鐵嶺的GDP僅為617億元，在省內僅比阜新高。經濟發展的長期墊底也導致鐵嶺本地居民的收入水平也長期落後於省內其他城市。
2018年，鐵嶺市城鎮居民的可支配收入僅為24994元/人，排在全省倒數第二位，和第一名瀋陽相比差距接近2萬元。
較低的收入水平意味著當地居民的購買力也比較弱，因此當地房價也多維持在4000元/平方米以下，屬於全國較低水平。
根據機構公布的當前在售新房項目來看，即使在鐵嶺當前的主城區銀州區較為核心的位置，其新房價格也多在四五千一平方米左右。
由於人口不斷向外流失，當地居民的購買力又相對比較弱，因此鐵嶺的商品住宅成交量比較低，2018年其成交量還不足100萬平方米。和人口總量相差不多的安徽宣城相比，這一成交量僅為宣城的20％左右。
事實上，早在2014年的時候，鐵嶺商品住宅成交規模還幾乎是宣城的3倍，彼時鐵嶺的成交量還在330萬平方米左右，宣城則僅有122萬平方米，但其後由於人口的不斷流失以及棚改規模的逐漸縮小，鐵嶺的商品住宅成交量近五年來持續大跌。
根據鐵嶺市官方統計數據來看，2014年以來，鐵嶺的商品住宅成交量幾乎每年都呈現下降趨勢，2016年更是出現斷崖式下跌，成交跌幅都超過了80％， 至2018年當地商品住宅成交規模只有68.2萬平方米，僅約為四年前的五分之一。
這樣兩種截然不同的規模走勢充分說明了人口對於當地房地產市場發展的重要性。這些人口逐漸收縮的城市，其內生需求動力明顯已經不足，甚至難以支撐當前的商品住宅成交規模。因此，如鐵嶺一樣不斷收縮的城市未來的房地產市場也會逐漸萎縮。
二線城市依舊以二房最為暢銷
總的來看，人口的外流、產業的衰退使得城市活力不足，加之寒冷的氣候使得購房需求被嚴重抑制，機會點則在於城市人口規模較大的城市、中心城市。
至於城市未來的發展前景，總體上還是以瀋陽、大連、長春、哈爾濱等二線城市為主，齊齊哈爾、吉林、鞍山、錦州、大慶五城可適當考慮。
人口是一切經濟活動的基礎，城市的購房需求量更是受人口規模的影響，只有城市具有一定的規模，才能保證城市的需求量。
縱觀東北各城市規模，大部分城市都是人口總量在500萬以下的中小城市，人口總量超過500萬的僅有大連、瀋陽、哈爾濱、長春、齊齊哈爾、綏化6個城市。
六個城市中，僅瀋陽、大連、長春、哈爾四個二線城市人口規模在700萬人以上，它們或為省會，或為副省級城市，收入水平相對較高，存在一定的購房潛力。
從四城2018年商品住宅銷售規模來看，只有瀋陽、長春兩城成交規模突破1000萬平方米，尤其是長春商品住宅銷售面積達1288萬平方米。由此可見，人口規模對於購房需求的影響之大，較大的人口基數奠定城市的需求量。
大城市不僅僅人口規模大，人口集聚效應也更強。從東北三省核心城市的人口與購房集中度對比數據來看，長春人口集聚效應最強，其以28％的人口貢獻了62％的商品住宅成交面積。
究其原因，主要是由於吉林省其餘城市規模均較小，對於長春的霸主地位難以撼動，其對省內其餘城市人口的吸引力也最強。
從產品偏好來看，東北的二線城市依舊以80-100平方米二房最為暢銷，需求偏「剛性」。大連、哈爾濱、長春三城80-100平方米產品最為暢銷，佔比在32％-40％之間不等，80平方米以下產品次之，100-120平方米產品排在第三位。
而青島截然不同，100-120平方米產品最暢銷，佔比高達32％，其次是120-140平方米產品，佔比高達23％，80-100平方米、80平方米以下產品分別居於第三、四位。
造成這一現象的原因有二，第一，由於東北計劃生育執行較好，家庭規模普遍偏小，因此二房最為暢銷；第二，產業經濟的衰退造成大量人口外流，尤其是年輕人大量流出至東南沿海，使得需求偏剛性，二房就可以滿足家庭需求。
齊齊哈爾等五城可適當考慮
考慮到人口規模對於城市房地產起到的作用至關重要，我們在對各城市房地產購房需求綜合評價時僅考慮戶籍人口超過250萬的這些城市，並分為以三個梯隊，第一、二梯隊可歸為潛力城市，第三梯隊則歸為風險城市。
第一梯隊：分別為瀋陽、大連、長春、哈爾濱，這四個城市均為二線城市。值得注意的是，四城表現並不完全一致，各城均有自身優缺點。
相較而言，大連老齡化更嚴重，2017年老齡化率已達25％，較長春高出近5個百分點；哈爾濱人口外流較為突出，近5年戶籍人口減少了36萬；長春人均可支配收入水平相對較低，2018年僅有35332元，較瀋陽低8722元/平方米。瀋陽在各指標上表現均較優，市場前景最佳。
第二梯隊：分別是齊齊哈爾、吉林、鞍山、錦州、大慶五城。各城市的優勢點也各不相同，齊齊哈爾、吉林很大程度上受益於其較大的人口規模，尤其是齊齊哈爾戶籍人口達530萬人，僅次於四個二線城市，加上齊齊哈爾的老齡化水平在東北處於較低水平，人口結構相對較優。
鞍山雖然在人口指標上表現平庸，但其人均可支配收入達35619元，較吉林省會長春還高一些，其房地產投資額、成交量在東北三四線城市中表現較優，因此也可高看一樣。
錦州和大慶雖然人口規模不足300萬，但是受益出生率尚佳，另外錦州在房地產投資上、大慶在收入水平上表現也較突出，可一併歸為二類潛力城市，這類城市可適當關注。
第三梯隊的綏化、朝陽、松原、葫蘆島、四平、牡丹江、鐵嶺這7個城市則可歸為風險城市，這些城市經濟體量小，增速也較慢，尤其是鐵嶺、牡丹江2018年增速僅有1.3％，松原更是只有0.9％，朝陽、鐵嶺人均可支配收入均不足25000元，購買能力不足，在購買力的桎梏之下，房地產成交量在較低位也在意料之中。