來源：觀點指數
摘要：「一個缺錢，一個缺地，所以有了這次的合作，這是各取所需的一場交易。」
觀點地產網赴港上市一年多時間，銀城國際的業績表現並不樂觀。
距離200億元目標差了「臨門一腳」後，2020年，這家南京老牌房企將目標定在了240億元，但截至前八月，銀城國際的銷售額為86.15億元，僅完成年度目標的35.9%。
如今，2020年僅剩不到四個月時間，銀城國際似乎越發焦慮，近日，這家企業試圖通過收購的方式實現規模的快速增長。
9月15日，銀城國際以11.97億元的代價收購廣州頤和集團杭州公司全部股權及債權，由此獲得杭州臨安80.59萬平方米的地塊。
在上述項目中，部分地塊已完成開發並未出售，部分地塊正在開發建設。也就是說，銀城國際在獲得上述項目後，減少了繁冗複雜的拆卸重建、規劃等步驟，可以直接開發、開售，這無疑對銀城國際的規模擴張帶來立竿見影的好處。
但在9月16日早間發布交易公告後，銀城國際的股價並未出現大幅拉升，反而呈現波動下滑的現象，截至收盤，報2.59港元/股，下跌0.38%。
資本市場總是最為敏感的。在這場看似利好的買賣當中，銀城國際能從中收穫多少？公司的規模能否取得新的突破？一切都太莫測。
12億抄底頤和地產
據悉，杭州青城房地產開發有限公司（即目標公司）由頤和地產、浙江華虹及兩位自然人（後者統稱為華虹方）分別持股67%、22.308%、8.712%及1.98%。
9月15日（交易時段後），銀城國際的全資附屬公司杭州澤洲企業管理有限公司與頤和地產、目標公司、擔保人及杭州鴻鈺源（有限合夥）訂立收購框架協議，杭州澤洲收購目標公司67%股權及1.27億元債權，代價約為10.91億元。
同日，杭州澤洲與華虹方、目標公司訂立收購框架協議，杭州澤洲收購目標公司33%股權及4136.09萬元債權，代價為1.06億元。
於收購事項完成時，目標公司將成為銀城國際的間接全資附屬公司，其財務業績將會綜合入帳至銀城集團的綜合財務報表，而收購的總代價為11.97億元。
資料顯示，目標公司擁有位於浙江省杭州市臨安區青山民主村的地塊，總面積約為80.59萬平方米。
分析人士告訴我們，頤和地產從去年開始不斷傳出資金鍊斷裂、資管產品逾期、債務違約等問題，這幾年，頤和地產就不斷在賣項目，「頤和地產很缺錢，賣項目能最快變現」。
至於銀城國際，該公司在公告中透露，收購目標公司股權是基於項目的發展潛力及該公司擴大長三角都市群的現有房地產開發業務的策略。
但分析人士則認為，銀城國際有規模上的需求，而此次收購的項目是個大盤項目，且項目地理位置比較優越，符合這家企業的長三角發展戰略。
「一個缺錢，一個缺地，所以有了這次的合作，這是各取所需的一場交易。」
有消息顯示，杭州地塊位於臨安青山湖片區，這裡聚集了大批高端別墅項目，而上述項目的案名為「青城·山語間」，一、二、三期由浙江華虹開發，總面積4.1萬平方米。
頤和地產於2013年通過入股的方式拿下上述項目的四、五期用地，總面積3.96萬平方米，共約600畝，容積率1.05，總投資額將超過35億元，計劃以別墅產品為主，搭配部分小高層，預計2014年推出市場。
目前，上述項目中，部分已開發完成未售，部分待開發。而銀城國際以不到12億元的價格拿下了上述項目的全部股權，一方面交易代價較項目總投資額大幅折價；另一方面，由於臨安區項目入手門檻低，加上輕軌等配套的規劃利好，這個片區近幾年越來越受到購房者的認可。
據觀點地產新媒體查閱多個中介平臺獲悉，上述項目的平均售價約為2.1萬元/平方米。與此同時，在上半年杭州商品住宅成交排行榜當中，位於臨安青山科技城的越秀西海岸項目獲得銷冠。也就意味著，項目所在片區有較大的銷售基礎和客群基礎。
對銀城國際而言，這似乎是一筆很划算的買賣。
一筆「不合時宜」的買賣
僅從交易代價來看，這筆買賣的確划算，如果結合銀城國際目前的財務狀況、市場因素來看，這場交易或許並沒有那麼「優惠」。
據觀點地產新媒體獲悉，近兩年，銀城國際因負債問題、資金壓力而頻繁出現在討論的話題當中。
數據顯示，截至2019年年末，銀城國際的有息負債為105億元，同比增長3.03%，其中，短期借款佔47%，長期借款佔53%。期末，該公司在手現金餘額40.31億元，現金與短期債務比例為0.82。
2020年中期，該公司的債務狀況有所改善，持有貨幣資金為65.8億元，較2019年底提升20%，現金短債比由2019年底的0.82倍大幅提升至1.57倍。
負債方面，2015年至2019年末、2020年中期銀城國際的淨負債率分別錄得113.51%、205.73%、218.99%、351.49%和160.64%、100.9%。其中去年下降了190.85個百分點，今年中期較去年年末下降59.74個百分點，不過，銀城國際的槓桿水平仍處行業較高水平。
業內人士告訴我們，今年是房企的償債高峰期，加上年初新冠疫情爆發，地產行業受到的影響較大，對中小房企來說，現在是回籠資金補足現金流渡過難關的時機，還是要優先考慮生存問題。
如此看來，這也算不上是一場合時宜的買賣。
此外，公告透露，目標公司結欠崑崙信託的崑崙債務為3.58億元；分別結欠頤和地產及華虹方債務1.27億元及人民幣4136.09萬元。
因目標公司未能償還營運應付款項人民幣4658.3萬元，頤和地塊約2.1萬平方米麵臨查封措施，而頤和地塊約28.5萬平方米已由目標公司抵押予崑崙信託，作為崑崙債務的抵押物。
此外，頤和地產集團結欠頤和債權人的總金額約人民幣10.5億元，頤和債權人已就債務收回針對頤和地產集團啟動了法律程序及申請凍結目標股權67%的股權。
目標公司的股權關係、債權關係盤根錯節，十分複雜，也就意味著銀城國際需要花費更多的心思去盤清。
據悉，在這場交易當中，銀城國際通過集團內部資源及向杭州鴻鈺源（有限合夥）借款撥付的方式來支付交易的代價。
但交易過後，銀城國際需要向杭州鴻鈺源（ 有限合夥 ）轉讓目標公司49%的股權作為貸款抵押，同時結欠杭州鴻鈺源最多9.9億元，該計息貸款金額應於2023年9月9日或之前償還予杭州鴻鈺源。
對銀城國際而言，交易完成後，項目公司將並表至銀城，未來雙方將「榮辱與共」。但在並表之後，且不論項目能為該公司帶來多少收益，短期來看，項目公司並表將增加銀城國際本身的負債，同時還需增加結欠杭州鴻鈺源的債務，這對原本槓桿率較高的銀城而言，無疑是在負重前行。
頤和的難題
一場12億元的交易，銀城國際有可能得以迅速擴大規模，但也有可能進一步拉高槓桿數據。但對交易的另一方而言，這筆大幅折價的買賣或許能使其獲得短暫的喘息。
事實上，頤和地產從最初的借款、抵押，一步步走到今天的資產出售，有市場因素，更有企業戰略導向。
頤和地產是粵系的老牌房企，成立的時間較富力、恆大要早一些，該公司的創始人何建梁原本做著國際郵輪酒店生意，在機緣巧合之下，何建梁回歸土地，開始做起了房地產的生意。
1999年，該公司獨立開發的第一個地產項目「頤和山莊」一戰成名，由此，頤和地產在廣東房地產市場聲名鵲起。
頤和山莊的成功為該公司奠定了發展的基因，隨後，頤和地產專注做特色豪宅。有消息顯示，頤和地產曾經一棟別墅賣出3個億，風光無兩，該公司曾計劃在2010年赴港上市，籌資19.5億港元至31.2億港元，但後來未完成上市計劃。
上市未果，這家企業的發展道路也越發坎坷。
據悉，2015年，頤和地產創建「頤和家園」子品牌，正式進軍養老地產，隨後，該公司不斷布局旅遊地產、住房租賃、教育等領域。
但這類產品都存在前期投入大、回報周期長等特點，加之那些年的樓市調控，讓頤和地產的豪宅生意大受影響，在造血速度慢的情況下，其不斷投入資本進入新的長周期項目，使得公司發展越發艱難。
有數據顯示，2017年，頤和在大本營廣州的銷售額不到2.8億元，而同年，恆大地產錄得籤約銷售額5009.6億元，富力地產錄得籤約銷售額818.6億元。
銷售回款壓力大，頤和地產開始斷臂求生。2017年，頤和地產將其位於瀋陽的頤和城項目出讓予恆大。2018年6月，珠江實業通過「股權+債權」的形式獲得花都頤和盛世項目公司約三成股份；同年，頤和地產將臺山頤和項目出售給世茂。
連續甩賣資產過後，頤和地產得以喘息，但隨著地產調控不斷加強，以豪宅項目為主要產品線的頤和地產再次陷入危局。
2018年年末，頤和地產旗下的兩個信託計劃出現兌付危機，隨後，該公司被曝陷入商品房預售合同的糾紛訴訟當中，子公司被通報出現違法違規問題，2019年9月，頤和集團連續4次被列為失信被執行人，董事長何建梁同步被列入限制高消費名單，旗下公司訴訟纏身，查封、凍結眾多。
2019年11月，證監會廣東監管局披露，頤和地產涉及9筆違約債務中，單筆數額均超過1000萬元，合計金額超過50億元。因頤和地產不是上市公司，所能搜索到的數據少之又少，而監管局披露的消息，無疑成為外界對企業最直觀的觀察。
如今，頤和地產再次出售杭州項目，或許，這場自救還遠未結束。
頤和地產的「淪陷」，或許源於豪宅項目的堅守，或許源於轉型養老、旅遊領域，又或許源於行業政策的轉變，總之，這一場12億元的交易，再次讓頤和地產曝光在鎂光燈下，但這筆交易能否挽救頤和，又會給銀城帶來哪些改變，只有時間知道答案。