中國內地有1000多座投入運行的大型綜合性體育場，而專業足球場僅6座。政策支持開啟萬億體育產業消費藍海。恆大試水「體育商業綜合體」，試圖加碼足球產業鏈新業態，亦將面對國內投資體育場館的各種風險
文 | 《財經》記者 李斯洋
編輯 | 餘樂
總投資120億元、佔地15萬平方米、設計容納10萬人、創5個世界之最……一座按「世界最高水準」打造的專業足球場於4月16日在廣州破土動工，主角正是恆大集團。
作為廣州恆大足球隊的主場，這座專業足球場計劃在2022年底前竣工並投入使用，屆時將一舉超越世界豪門巴薩隊的主場諾坎普球場，成為世界上最大的專業球場。
聲勢浩大的開工儀式配合高調的宣傳，讓恆大新足球場賺足了眼球。「荷花」外觀造型更是引來了建築設計行業及網友的熱議。
4月19日晚，恆大再度宣布將在全國「追加」兩座8萬人專業足球場，但未說明所在城市。《南方都市報》稱，兩年後全國將新增至少12座專業足球場，中國足球將進入專業球場時代。
目前，中國內地有1000多座投入運行的大型綜合性體育場，而專業足球場僅6座。國務院辦公廳2019年9月印發《體育強國建設綱要》，開啟萬億體育產業的消費藍海。2021年世俱杯和2023年亞洲杯的臨近更為國內的足球產業添了把火。
中國足球產業的主要玩家——大地產商，也在醞釀著或深或淺的戰略轉向。
隨著傳統房地產板塊的增量見頂，疊加「房住不炒」政策紅線和融資收緊，為尋找新的盈利增長點，體育和文旅成為各大地產商「跑馬圈地」的新賽道。近年來，萬達、萬科、富力、佳兆業的資本活躍於籃球、足球、冰雪等賽事場館開發，投資規模千億。
但是，資產重、回報慢、自我造血能力差、商業模式不明，這是國內投資體育場館不得不面對的風險。大型體育場館往往在承辦完一兩次重大賽事後就「束之高閣」，只能依賴財政輸血來維持運營。
對於深耕中國足球多年的恆大來說，此番高調布局專業足球場格外引市場關注。面對國內孱弱的足球消費，恆大此番試水「體育消費綜合體」，能夠盤活體育場館的虧損怪圈嗎？
多年蓄力專業場館運營
「兩屆亞冠聯賽冠軍，八屆中超聯賽冠軍，連一座自己的專業主場都沒有。」一位廣州恆大資深球迷告訴《財經》記者。和其他中超俱樂部一樣，恆大的主場比賽只能租用綜合性體育場，如廣州天河體育場。
這樣的球場並不專門為足球而建，觀眾席與足球草坪之間遠遠地隔著一層田徑跑道，令觀賽體驗大打折扣。在16支中超球隊中，只有河南建業有自己的球場，相比之下，英超的20隻球隊中有15隻俱樂部建有自己的專業足球場。
早在2014年，在廣州南站一帶修建超大型專業足球場的計劃便開始醞釀，兩年後正式寫入《廣州市公共體育設施及體育產業功能區布局專項規劃》。2019年12月5日，《廣州南站周邊地區控制性詳細規劃深化》獲批，一座16公頃的大型專業足球場落戶南站附近的謝村。
3月17日，標的名為「番禺區謝村體育設施地塊及產業地塊（T2020-048）」在廣州公共資源交易中心掛牌。根據出讓文件，其競買資格要求包括：1、競買人或其所屬集團須為2019年《財富FORTUNE》雜誌公布的世界500強企業。2、體育設施用地須建設世界一流的專業足球場，設置至少8萬個座位；專業足球場建成後一年內，競得人須引進一家中國足球協會超級聯賽俱樂部，並將本項目足球場作為其球隊主場。3、競得人須在籤訂成交確認書一個月內提交專業球場的概念設計方案（包括平面圖、立面圖、效果圖）。4、體育設施用地項目建成後，競得人須全部自持。5、除體育用地外，裝配式建築面積比例不低於30%。
廣州目前只有恆大和富力兩家中超俱樂部，但富力近年來已經對其主場——越秀山體育場進行過多次改造，且球場條件已接近專業球場。因此，符合上述競買資格要求，又有意願競買的就幾乎只剩下恆大一家。最終，這個地塊毫無懸念地被恆大珠三角公司100%控股的項目公司廣州市番禺區裕垚房地產開發有限公司以底價68.1億摘得。
4月16日拿地當天，恆大舉辦了聲勢浩大的動工儀式。當晚，「荷花」設計配合《我愛你中國》背景音樂的宣傳廣告打在央視螢屏上。
「68.1億元拿地，應該是包含了地方政府的資源支持與互換的因素在內。」 關注商業地產投融資多年的中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴《財經》記者。他說，體育與文化設施帶有一定公益性質，政企合作建設與運營管理這類設施，政府一方要麼需要直接給予企業較大的財政支持與補貼，要麼需要以一定的資源來進行互換與支持。
中國足球產業如何「造血」？
近年來，中超聯賽雖然紅紅火火，但俱樂部在商業上仍無法「自給自足」。與俱樂部的巨額投入相比，中超比賽的門票以及其他收入只能說是「杯水車薪」。2017年，中超16家俱樂部共虧損超過7億美元（約合人民幣48.3億），平均每個俱樂部虧損2.76億美元。
廣州恆大淘寶足球俱樂部（ST恆寶，834338.OC）自2015年上市以來連年虧損，財報顯示，ST恆寶2019年上半年淨利潤為-7.12億元，2018年以-18.29億元創虧損新高。
與之相比，商業模式成熟穩定的歐洲足球豪門，能夠從自己的專屬主場獲得源源不斷的收益。2017-2018賽季，英超平均每個俱樂部獲利1400萬英鎊，最賺錢的託特納姆熱刺隊通過廣告贊助、轉播授權、門票和餐飲等渠道共盈利1.13億英鎊。
「我參觀過皇馬和拜仁的主場，給我的一個感覺，就是盈利模式在於對場館本身的全流程價值點的精細挖掘。」北京體育大學體育商學院院長肖淑紅告訴《財經》記者，歐洲的球隊主場自帶一種文化特質，可以挖掘出豐富的無形資產。
新球場給了恆大足球隊對標歐洲豪門配置的機會。根據恆大公布的信息，新足球場將以世界最高水準打造，在國際足聯（FIFA）標準專業足球場的基礎上，還將設有16個VVIP包間、152個VIP包間、國際足聯區、運動員區、媒體區、新聞發布廳等配套設施。
但是，高標準意味著高投入。遠不及歐洲成熟的國內足球消費市場，能否消化新球場的運維成本？
「短期來看，未來投資回報會面臨較大壓力。」羅蘭貝格（Roland Berger）商業地產分析師劉羽告訴《財經》記者，因為重資產模式下的折舊攤銷對利潤實現有較大影響，同時前期周邊開發不成熟，不利於帶動體育商業多元化經營的客流。
從更長時間視角看，劉羽認為，廣州南站周邊板塊藉助樞紐經濟的發展前景看好，可開發利用土地資源較多，能夠提供恆大配套系統深耕的片區。「恆大可藉此打造體育商業綜合體標杆項目，探索體育商業的生意模式可行性。」
據恆大介紹，恆大將把足球場建設成為「體育商業綜合體」，足球場將配置7層高端商業配套，涵蓋兒童世界、國際美食、文化娛樂、生活配套等8大業態122項品類，將引進380多個國內外知名商業品牌。
「將足球場打造為涵蓋購物餐飲等的消費綜合體，是恆大對球場未來運營的考慮。」柏文喜認為，恆大足球場明顯存在以商業地產開發和運營收入來補貼足球場運營的安排，對於減少財政補貼的依賴和球場的可持續經營是有利的。而地產商更加看中的是一個知名足球隊對公司品牌的提升作用，以及在維護地方政府關係、創造良好經營環境方面的作用。
肖淑紅強調，與一般商業綜合體不同，專業足球場擁有「場所精神」，以此為基礎搭建的體育商業綜合體更需要挖掘體現主隊文化和精神的線索，利用這些無形資產獲取超額利潤，而不是單純把購物餐飲娛樂功能進行簡單堆砌。
專業足球場熱潮來了嗎？
縱觀中國的足球全產業鏈，始終離不開大地產商們的身影。
十年前，恆大集團「大手筆」買斷廣州足球隊俱樂部全部股權，更名為廣州恆大足球俱樂部，拉開新一輪地產資本投資體育產業的序幕。截至目前，恆大以及2015年入股的淘寶，已為足球隊「輸血」數十億。
隨後，富力地產於2011年收購長沙金德足球俱樂部，組建廣州市富力足球俱樂部；綠地集團於2015年通過收購組建了上海綠地申花俱樂部。據不完全統計，已有超過16家地產商投資了足球產業。
在足球產業鏈的另一環節——青訓，地產資本也非常活躍。2012年，恆大足球學校在廣東清遠成立，迄今已投資超20億元；2019年8月，恆大斥資3億在廣州市番禺區打造廣州恆大足球訓練基地。萬達、富力也分別在遼寧大連和廣東湛江、廣州建有青訓基地。
如今，恆大試圖解鎖足球產業鏈的新業態——球場商業綜合體，但具體效果如果，尚待時間檢驗。隨著傳統房地產板塊的增量見頂，疊加「房住不炒」政策紅線和融資收緊，體育和文旅地產開發成為各大地產商「搶灘「對象。
目前，國內的專業足球場的數量寥寥無幾，僅有6座已建成球場，分別為上海虹口、天津泰達、成都龍泉驛、上海金山、天津團泊和肇慶體育中心足球場。2018年，投資18億的上海浦東足球場動工。
隨著2021世俱杯和2023亞洲杯的帶動，國內足球場館發展步入快車道，到2023年，全國將至少新增12座專業足球場。
與足球場館投資擴張呈現對比的是，今年一季度，恆大的拿地速度較同業公司顯著放緩。財報顯示，恆大的拿地金額不足40億，遠低於碧桂園、萬科、華潤、中海等頭部房企。
「普通民生地產的減少與體育地產項目的增加，並不意味著恆大的戰略調整。」一位不願具名的恆大人士告訴《財經》記者。恆大的戰略依然以民生地產為基礎，足球場拿地，只是和體育相關的一些商業配套，並不會納入到土地儲備之中。
截至2019年12月31日，恆大淨負債率為159.3%，雖處於行業高位，但相較2017年已下降24.4個百分點。許家印強調，未來三年內恆大還將去負債4500億，並提出在2020年之後，恆大發展戰略將向「高增長、控規模、降負債」轉變。
據上述恆大人士介紹，對於恆大來說，今年最大的戰略依然是降負債。「通過加快拿地速度，以及進一步去庫存，加快銷售跟回款，讓我們的負債儘快降下來。」