其實在寫這篇文章之前還是有一定原因的，某殼美國上市，新盤代理只允許獨代，如有同行一律封殺，找如果這一波操作屬實無疑是自絕後路。
與房產行業結緣起初
依稀記得那是2011年的夏天，因為之前做生意失敗導致負債纍纍，女友也因此離我而去，那時候的我難過、傷心、頹廢。各種負面情緒都出現在了我身上，好在自己也算是在社會上摸爬滾打了多年的老油條，幾天時間從頹廢狀態中走了出來，開始新的生活，為了還債，每天拼命的工作、拼命的找兼職，每天睡覺時間只有兩個小時，其他時間都是在工作、兼職、吃飯幾件事上
堅持了半年左右，快到我透支身體達到極限的時候，我一個朋友看到我這麼拼，於心不忍，她建議我去做銷售，他說銷售來錢快，還沒有你現在這麼累，這也就讓我和房產中介行業結緣
朋友建議之後我就開始尋找銷售崗位，很多的服裝、雜七雜八的銷售行業，但是對我一個大老爺們來說，真不太適合，最後看到房產的招聘，待遇很誘人，依稀記得寫的是工作地點在大坪虎頭巖，薪資待遇是底薪2000，提成30%-50%,還有各種升級獎勵、開單紅包、國內外旅遊、五險一金，等等各種獎勵，那時候感覺這個提成方式很高，然後就聯繫過去面試，這也是我第一次做銷售工作，第一次應聘，應聘我的是店長也是股東，告訴我賣一套房子之後，薪資和提成有兩種方式，收取費用的比例提成
第一：無責任底薪2000，提成低一些，25-35%之間，根據每個月的業績多少來提成
第二：無底薪，通提50%
店長建議我選擇無底薪的提成方式，無底薪的提成高，底薪又不多（後來才知道0基礎銷售經驗的小白可以選擇底薪加提成，熟練以後可以改為無底薪的薪資方式，這樣就算是小白也有最低的生活保障）
第一次應聘成功，叫我第二天上班，於是我的房產銷售生涯正式開始
對於一個陌生而又具有挑戰的新工作，還是很興奮，也很期待
規定的工作時間是早上9點到晚上6.30，因為住大坪永輝附近，上班地點在大坪的虎頭巖，第一天上班興致勃勃提前出發走路去，順便熟悉一下四周，第一天上班嘛，如大家想的一樣，先安排一個師傅帶你跑盤（就是熟悉周邊的各種配套設施、環境、小區位置、小區多少棟樓、多少層、多少電梯、房價多少、車位配比之類的）
師傅帶你了解小區位置和配套之後，第二天就自己去跑盤，用筆記記下來詳細的跑盤記錄，直到熟悉周邊配套和小區坐落，那也是用去了一個星期時間，其實那一個星期也挺辛苦的，早上去店裡報導，然後就除去跑，大家都知道重慶這夏天的鬼天氣，熱的要命，由於比較實在，沒偷過懶，一直熟悉，既然基礎的配套熟悉了，接下來就是到了培訓新人的時候
大概介紹幾點培訓內容吧，中介可銷售的項目有一手房和二手房，主要是以二手房為主（大坪附近沒多少新樓盤）
銷售二手房必須熟悉的流程：先篩選附近的優質房源出來，何為優質：就是同小區比價格，同戶型對比裝修、樓層、朝向、最關鍵的是價格最便宜的且業主好說話，又能收到業主放的鑰匙，篩選出來之後熟悉某套優質房源，然後集全店人員給各自的客戶打電話，推這套房子，優質一點的房子成交也就一兩天的周期
當然也有漏可以撿，比如業主著急用錢低於市場價20%以上的房子，都可以撿漏，但不是客戶撿，店老闆和股東們一人出一點錢撿漏了，把房子收過來裝修之後再出售，那幾年大部分人都還沒有串串這個概念，低於市場價20%的房子付定金後公證過來，然後市場價或者高於市場價5%-10%出售，由於最新裝修出來的房子，看著很高端、很新，所以很多人那時候很樂意買
以上說的有很多人看裝修新，看著好看、高端而選擇此類房源，這是買房坑之一，串串坑，看著好看，實際幾年之後房子開始出問題，因為裝修材料很差，雖然看著好看，但是真實那句話，中看不中用啊
接下來繼續培訓內容；賣一套二手房的費用有哪些：首先是中介費、按揭服務費、評估費、權證費
首先說說中介費：買賣雙方各一個點（實際上都可以談，小中介嘛，談到0.5個點完全可以，賣房方不用出中介費）
按揭服務費：貸款金額的1.5%，（後來比較亂，有按照1-3%收取的）這也是業務員的業績啊，都告訴客戶是銀行收的，但是實際上銀行不會收這筆費用，銀行賺的是客戶的貸款利息。
這筆錢如果客戶說自己找銀行朋友做貸款，相信有些客戶試過這樣說，但是中介不會把這房子賣給你（前提是你不認識業主）推脫客戶有的是藉口和理由（比如房子不賣了、房子出問題了、房子已經賣了之類的....）
最後你想買這套房子（問了附近的所有中介，都有這個費用，都是說的銀行收取的，於是你就以為是銀行收取的正常費用），然後你就交按揭服務費了，然後業務員提一部分，剩下的老闆收進口袋了
相信有很多看官都踩過這個坑，有部分看官和中介人員談過按揭費（比如談成0.5%或者談到2000塊）
接下來是評估費和權證費：
評估費：給各位看官說的是評估公司收的費用，那時候一般是1000-3000之間（一般是叫你們自己給按揭人員對吧？這也是中介和按揭人員提前溝通好的，會告訴籤按揭的時候有沒有需要代收取的費用，客戶籤了一大堆按揭文件，然後叫你給評估費用，你誤以為他們是銀行的工作人員？是銀行的人員收的？實際上他們會收500-800塊一個按揭件，你不想給這個費用？
不給也行，你籤的按揭資料就過個十天半個月給你遞交上去，你就慢慢等銀行審核吧，可能一兩個月還在審核，還沒通過呢，你說你房屋定金交了，銀行一直審核，你說你交不交？你想一下幾千塊錢也不多，那就交吧，然後沒過兩天通知你審核通過了
至於權證費收取的是1000-3000，就是帶你辦理過戶手續，這筆費用自己去房交所過了戶的都知道，房交所是沒有這費用的，不收取的，這也是為業務員和老闆的口袋做貢獻的費用
此上的坑有：串串坑、中介費坑、按揭費坑、評估權證坑，有沒有入過這些坑的，舉個手也
今晚就到這裡，明天繼續.....
也許我發的會影響到很多房產朋友得利益，但是還是希望你們不要噴哈，不喜勿噴，就算不喜我也發了，噴了也沒得用得，噴了我也會繼續發，你們留點力氣嘛
以上補充點：
中介費現在市面上稍微大點的中介，低於1.62都不可能， 鏈家更是不可能打折， 你說的0.5 怕是只有找小中介了。
按揭費：成本至少也在1200以上。
評估費：現在都是固定的500。
權證代辦費：也是固定的500. 這2點基本不存在什麼多的是為業務員和老闆作貢獻。
稅費：稍微正規點的中介都是讓客戶在房產局自己交，本身成交價和核稅價都有一定差異， 說不定個稅還能免掉。部分小中介不得說明這點， 會存在讓他們幫你代繳， 期間也有一部分差價。
培訓期間的行業知識肯定是必不可少的，比如首付算法，月供多少，稅費計算等等...
算了，我還是給大家簡單說一下首付的算法吧，就是評估價乘以房屋的建築面積，這就是評估價格，然後乘以貸款的層數，首套房8成（二套房7成）隨行就市哈，有的時候首套7層，二套六層，這點不就結哈
舉個例子：比如100平米的建築面積，給的評估價格是10000/平，就100*10000=100萬（評估價）然後100萬乘以貸款的層數，比如7成，就是100萬*0.7=70萬，這房子就可以正常貸款70萬，然後房子的出售價格減去貸款金額，然後就是首付款
大家首付款會算了嗎，評估價有專用的APP，任何人都可以下載使用，我這裡就不方便發出來了，不然管管會說我打廣告了，有需要的可以私信我，我發給你們哈
至於月供嘛更簡單，很多平臺上都有月供計算器，選擇貸款金額、年限、還款方式，就會出現月供金額
稅費這一塊的話情況不同就不詳細說明了
然後繼續我的房產經歷吧
那時候培訓了能掌握的也就是基本的書面知識，最主要的還是實踐操作，當把基礎培訓完了之後就叫我們新來的去尋找客戶，畢竟新來的沒有客戶嘛！
至於怎麼找呢?給你提供方向支開、圈程、介紹、貼條、廣告、小區轉悠等等，都是來客方式：那時候微信沒多少人，客戶電話更沒有，只有最笨的方法~貼條，篩選出來你想要推銷的房子，打出廣告來，寫的很吸引人：
比如：單價低總價高，那標題就寫單價只要8000就能搶到XXX的房子。
單價高總價低就寫XX房子只需要XX錢就能搶到
首付低就寫首付只要XX就能買一套XX的房子（舉個例子首付只要5萬塊就能買到渝中區大坪龍湖的三房，總價只要100萬），或者低於市場價幾十萬的房子，你看著心動不，還不說你，我自己看了標題會心動，那是初戀的感覺，說實話看見初戀的時候都沒有這麼激動這麼心跳加快，對吧？
如果真有這種，還輪得到客戶？不都是股東買來轉手賣嗎？中間幾十萬利潤不香嗎？那時候可沒有什麼必須滿兩年才能再次出售之類的政策
可實際上呢，你打電話過去的時候，會告訴你房子在售，但是看房不方便，業主在國外，很久回來一趟（理由多了去了）
我們還有一套同戶型的，只不過價格稍微高那麼一點點，你想法就是僥倖心理，去看看戶型吧，然後就去看房，看了才發現這房子並沒有初戀的感覺，於是就問你有什麼要求、心理咋想的，你的需求之類的，當把你的需求說出來之後，那就好對症下藥了（當然你買房這還算必須說你的需求）
然後各種給你溝通，各種給你說房子優勢、地域優勢、配套優勢、價格優勢之類的各種雞湯，你逐漸的覺得心動的感覺又有了，然後就衝動之下交定金吧，回去之後睡一覺發現，完犢子了，不心動了，沒他說的那麼好，然後就後悔啊，這坑才過的舉個手看看？
然後理智一點的客戶呢，打電話過去問了看不到，既然這房子看不到就算了吧，不看了，那有什麼關係呢？至少貼條有效果了（目的就是留下電話號碼了）既然電話號碼有了，那就第一時間錄入店裡的系統後臺唄（畢竟有要求每個星期要找到多少組客戶）
有電話就有一絲機會成交啊，然後就各種找性價比高一點的房子，過一兩天就打電話給你推薦好房子，然後你就隔一段時間就可以接到一個房產銷售的電話，給你推銷房子
有的時候還會接到某某某（房產銷售人員名字）的領導打電話給你（此時給你打電話的就是老司機了，絕對的資深人員，口才不是一般人可以比的）問你最近是不是在考慮買房子，三兩句話就可以把你的所有需求給你問出來，掛了電話就告訴銷售人員，這客戶有/沒有購房需求，有就繼續找房子繼續推薦
如果沒有的話，嘿嘿，就把你拉出自己的客戶裡面，那去哪兒了呢？就是共享池，共享池的顧名思義就叫做無效客戶的聚集地，然後就稱為了共享池的一員（此處就等著不方便出去找客戶或者帶客戶看房的人員對你打電話問你吧）此處應該很多看官接到過電話，三天兩頭的XX區域XX價格XX小區（反正就是吸引人的第一句話）
很多新來的找不到客戶，就坐在店裡挨個打共享池的電話洗客戶，一個店有一兩個新來的還好，接到幾個電話之後隔很久才能第二次接到了，如果幾十個新來的給你打電話，你是不是瞬間感覺要爆炸了？煩不勝煩，於是你就發脾氣，但是你只對一個人發脾氣了呀，還有很多後來者呀？你挨個的發麼？遇到老員工脾氣好一點的，就給你道歉，掛電話完事
遇到人性不好的員工，就給你曝光你電話（比如房產群裡面把你電話發出來，後面寫到我客戶太多了帶客戶帶不過來了，群裡的幫我帶一下客戶）然後你的電話瞬間裂變式的成為整個業界的家喻戶曉的號碼，整個重慶幾萬中介人員，就算百分之一給你打電話，給你添加到系統後臺（畢竟每個公司都有要求獲得客戶量），然後周而復始的持續上面的方式擴散你的號碼，所以建議看官接到電話不要發脾氣，禮貌的拒絕，並要求他從後臺把你的電話修改或者備註好不要打電話去了，沒有購房需求
還記得那年有個業主委託人，業主委託他親戚幫他掛房子賣，幫他負責，業主只需回來籤合同就行了，房子呢是我師傅幫他登記的（這裡涉及到一個房源人，誰登記的房源、上傳的圖片、收到的鑰匙，出售出去之後都會有提成的）
看到房子掛上幾天沒動靜，就會打電話過去殺價，很多業主都是禮貌的給回復，但是他想賺錢，價格不少，多接了幾回電話然後就態度不好，記得我也打過一次，打過去我還沒說話，他就把我一頓臭罵，呆萌哥本來屬兔的脾氣挺好，沒觸碰到呆萌哥的底線，所以呆萌哥說了幾句道歉的話就掛了電話。
然後師傅再旁邊聽到的，就問怎麼回事，結果說了之後，師傅就不服了，然後拿著他珍藏已久的寶藏機器（俗稱呼死你）輸入代理業主電話然後開始撥打一氣呵成，然後對代理業主的電話一頓的電話簡訊狂轟亂炸，貌似過了有十幾分鐘吧，發現代理業主手機關機了，第二天的時候，接到一個陌生電話，打過來道歉的，他說我知道是你們呼我，不要呼了，像我們道歉，不該罵我們之類的，最後呢和解了
有多次就不一一說出來了，有的被呼到註銷電話，有的道歉，有的一直關機
對業主房屋殺價舉例：
還記得有一個業主賣房子，他掛的價格是120萬，正常的推薦客戶、帶客戶看房，最後客戶看上了，但是價格還的價格是115萬，但是作為中介就去聯繫殺價，一般的技巧就是，比如這房子客戶還價是115萬，給業主打電話告訴業主，客戶看上你的房子了，但是覺得價格太高，而且同戶型的房子別人賣100萬（全小區最低價格，不考慮裝修和樓層問題，只看整個小區同戶型總價最低的那套）爆給業主，讓業主心理覺得他房子賣貴了。
然後繼續說客戶現在看上了，客戶還價是98萬，我們好不容易溝通到客戶增加一點預算，客戶現在願意出110萬了，然後一頓的各種給業主思想工作，一般此時業主都會覺得110萬價格太低，但是小區有100萬的房子，所以業主對於110萬的底氣沒那麼足了。
此時的房產人員會說，你這邊最低多少錢能賣出來，客戶這邊是很安心要買你這房子，你如果安心賣房就說一個你的誠心的賣價出來我們這邊去給客戶溝通，當然客戶現在願意出110萬的價格已經是我們好不容易溝通上來的（這句話是為下一個電話做鋪墊）然後業主的這邊，要不就115萬？
（談價算是談成了，客戶還價也是115萬，業主115萬也可以賣出來，這單子就八九不離十了唄）然後中介人員會說，你這價格確實不是安心賣的價格，但是我們這邊再去溝通一下客戶，看他還能加5萬不，掛了電話抽根煙，過了幾分鐘再次給業主打電話過去，經過我們的不斷溝通，客戶那邊終於同意加5萬，115萬買你這個房子、為了客戶部反悔，希望你儘快能籤合同.。
然後溝通客戶，本來業主一分不少，但是我們公司的經理親自給業主打電話溝通，最後業主同意這個價格賣給你了，你現在能過來籤合同嗎，到時候怕業主這邊覺得賣虧了反悔，客戶想買這房子就會馬上抽時間過來籤合同交定金之類的，然後順理成章的成交了
其實剛開始學習期到資深之間，那段時間的中介人員其實是很辛苦的，沒客戶的時候到處去想辦法找客戶，不管是打雷下雨還是重慶的炎炎夏日，都是風雨無阻的去尋找客源和房源，當累積到一定的客戶的時候，就會有朋友介紹、客戶轉介紹之類的客戶，後期幾乎很少會為客戶發愁，我的微信好友從最開始的幾十人，到最後增加到5000人，裡面除了原來的親朋好友幾十人之外，其他的要麼是同事、客戶、業主、同行、合作人員，全是日積月累的累積起來的
剛開始學，師傅因太胖嫌外面太熱，就叫我們學徒自己出去找客戶或者貼條，很多看官在路上應該看到的電桿之類的、牆壁之類的貼的誘惑人的條子，幾乎都是新入行的人出去貼的，當時有的人並不知道有的地方不能貼，被清潔阿姨追過、被城管追過，被門衛大爺罵過，但是沒辦法啊，你新來的只能依靠這類的方法來尋找客戶，這樣的客戶是有購房需求的，新來的不熟悉流程，也不確定你能不能再店裡長期的幹，所以什麼埠（5X/安居X/搜X/趕X網）之類的不能給你開啊，老闆要節約成本啊，當有一個客戶打電話來的時候，那個激動的心，顫抖的手
還記得我第一次接到陌生電話的時候，我就知道那是客戶，給我的感覺真的是上帝，小心翼翼的說話，小心翼翼的問需求，小心再小心的對待，真的那種感覺，無法用語言表達出來，當然一般小白的前面幾個客戶基本是沒戲的，除非親戚朋友佔你買，那種失落感就像和初戀分手的感覺，那種痛啊，真想大醉三天三夜，痛不欲生，多經歷幾次之後就會習慣了，這最能把脆弱的心鍛鍊得鋼鐵一般
不管是貼條還是其他渠道都沒有客戶來源之後，我看到租房的成交周期很短，而且成交量比較大，然後我的注意力被住房吸引了，畢竟我看了那時候沒多少人做純租房業務，買賣做的人太多了，要去和資深人員搶客戶很難，拿什麼和人家搶？技巧？帥氣的外表？口才？
啥都沒有，搶不過，於是我轉戰租房業務，我篩選了一下租房要屬商鋪的租賃佣金高，不比買賣差多少，然後不顧師傅和老闆的反對，自己去研究商鋪租賃，那時候沒埠就在網絡上發布免費的出租信息，當接到第一個客戶的時候，還記得是一個小姐姐要租門面做美容行業，為了給她尋找合適的商鋪，那時候在大坪虎頭巖上班，為了了解哪些商鋪出租，我幾乎把整個渝中區和附近的區跑遍了去尋找門面的出租信息，最後找到龍湖時代天街的一個門面符合她要求並帶客戶看了，看完之後就走了，我以為沒希望了
過了兩天接到客戶小姐姐的電話說叫我約業主過來，她要租那個門面，那時候真的什麼都不會，不會溝通，就只會簡單的介紹一下信息和周邊的配套，沒想到小姐姐會租那個門面，當時喜從天降的感覺，艾瑪幸福來得太突然了，趕緊約了業主見面時間，老闆和師傅不在，就自己帶著合同就趕往龍湖，當時是我第一個單子，第一個合同，我不會籤，最後還是我們三個人（業主、租客。我）研究半天才籤好合同，然後按手印，這是遇到天大的好人了，客戶業主都是好人，最後業主和客戶還爽快的給我付了全額的中介費（好像一共是9400，我讓她們少給了400，只收了9000塊錢）那時候把我激動的呀，對租賃越來越有信心了，當天我吃飯都多吃了一碗，哈哈
記得有一個客戶是鑫斛藥房的，他需要在整個重慶尋找100家左右的店面開藥房，當時我什麼都不幹，就去全重慶的給他找符合他要求的店面， 不管是渝中區還是渝北區，都跑得差不多了，符合她要求的也有，也帶他看了，位置什麼的都很滿意，就是租金問題，記得那是解放碑的一個門面，面積大、轉角、人流量白天絡繹不絕不間斷，業主租金是35萬一個月，到了談價的階段，客戶這邊還的價讓我心裡拔涼拔涼的，他叫我去談25萬/月，他就租了，當時我就覺得肯定涼涼，但是還是懷著複雜忐忑的心情給業主打了電話說了客戶的真實價格，如各位看官所想，業主直接掛了電話，這套門面幾乎不可能了，然後我就在帶他看了萬科錦城外面的那排門面，有兩個門面，一個就是現在的鑫斛藥房那個門面，當時的租金一個兩萬多，一個四萬多，帶他看了之後呢，他說的是前面招牌顯示不出來，被樹擋了，最後也沒成，然而不知道多久之後那個門面竟然開了鑫斛藥房（以前不知道，前段時間路過的時候看見的）也不知道是跳單還是怎麼回事，我也沒去在意哈，畢竟過了幾年了
口水有點多，各位看官可以當故事看哈，一點多了，睡覺了，明天繼續......
本文來自網友投稿，覺得有意義，並得到了許可，也許會有房產從事者會有不同的看法，歡迎大家一起來討論。