◎智谷趨勢（ID：zgtrend） | 宇庭
世界盃揭幕戰俄羅斯對沙特5:0，據說有AI猜到了，但恐怕沒幾個球迷猜到了。首戰結束後，最經典的段子是：
話雖這麼說，但若俄羅斯人民搬出自己在莫斯科、聖彼得堡的房產證，還是能換一手寶石戒指的。
俄羅斯世界盃，留給中國的段子是：除了中國足球隊沒去，其他啥啥都去了。最大的疑問就是：中國看球-買房團也一起去了嗎？
連世界盃都炒不熱的國家，這個時候去炒房，要麼是藝高人膽大的專業老司機，要麼是被世界盃衝昏了頭腦的土豪。
畢竟，在莫斯科市中心買套房，可不比北上深容易。買了房也要被俄羅斯的通脹和匯率波動嚇破膽。
01
震驚！莫斯科房價24年上漲150萬倍！？
又要騙我去俄羅斯炒房？別再神話這個地方了。
懷揣著每一個地方都有值得投資的房子的敬業精神，在微信上搜索「俄羅斯房價」，我們看到了「史上最驚悚的房價」。
這麼厲害，金氏世界紀錄知道嗎？
這動輒幾十上百萬倍的房價漲幅，到底怎麼來的？
「隨著蘇聯的解體，劇烈的通脹發生了，1992年的時候，1美元已經等於1400盧布。如今，如果你在匯率表裡查詢，1美元=76盧布，似乎什麼故事也沒有發生。但是，你要知道，現在的盧布是從1998年1月1日起發行的新盧布，1個新盧布等於1000舊盧布。那麼，現在1美元，大概相當於1991年7.6萬元舊盧布。也就是說，目前1萬美元一平米的莫斯科中心區房價其實相當於7.6億舊盧布！而1991年，莫斯科的房價才約500舊盧布一平米。」——微信公眾號博聞財經
也就是說，24年漲了150萬。
這些文章中廣為流傳的是這樣一組數據：
莫斯科一套公寓住宅在1991年只要500盧布/平米，到2015年需要30萬盧布/平米。而且，俄羅斯1998年時新舊盧布兌換比為1:1000。
俄羅斯政府規定，1998年1月1日起，發行新盧布，舊1000盧布兌換1新盧布。於是，有人在計算莫斯科房價膨脹倍數時，就會主動乘以1000，最終得出60萬倍。
但是，這些數據和計算方法中間存在模糊和不嚴謹的地方，不過大家也可以從中感受到俄羅斯嚴重的通貨膨脹。
這種計算方式最大的問題是，現在網絡上流傳的所謂1991年的房屋單價，很可能就是以新盧布面值來統計的，因此根本不需要再考慮新舊盧布兌換比。
就算沒有60萬、150萬倍，除以1000後，600倍或1500倍依然足以令炒房成癮的中國人神往？
但是，就算1500倍也架不住俄羅斯一路的高通脹啊！房價漲得再猛，在俄羅斯的通脹面前，那都只能是強顏歡笑。
1990年代初期，俄羅斯通脹率超過800%。當時中國的通貨膨脹也是改革開放以來最嚴重的，多少呢？25.5%。
莫斯科房價真的漲得那麼兇？其實看看2000年後莫斯科的房價，算上通貨膨脹，也沒剩多少增值空間了。
從2000年至2016年初，莫斯科每年通貨膨脹維持在10%左右，以盧布計價的高端房屋（下圖綠色線）價格大約上漲17倍，中端房屋（紅色線）價格翻了10倍，最普通的房屋（橙色和藍色線）價格上漲8倍。
但是如果換成美元單價，高端住宅的房價漲了不到8倍，中端不到五倍。而在這期間，俄羅斯的年平均工資從2.7萬盧布，上漲到40.8萬盧布，漲幅比房價高多了。
（2000-2016年莫斯科不同地區房價走勢，左側盧布計價，右側美元計價；TheUnz Review）
02
沒有一千萬別來莫斯科炒房
不揣個上千萬去俄羅斯炒房，你連選到好房的資格都沒有。
以中國人海外置業的一貫套路，在陌生環境裡投資，最穩妥的當然首選一線城市市中心，在俄羅斯就是莫斯科和聖彼得堡。
以首都莫斯科為例，6月份的房屋單價約為2.5萬人民幣，但莫斯科的房地產市場低、中高端之間價差非常大。
中高端市場主要集中在中西部和西南地區，普通住宅市場主要分布在東部、南部和北部的老少邊窮地區。
（1）高端住宅區比肩深圳：特維爾Tverskaya
莫斯科最核心的位置位於特維爾（Tverskaya），是莫斯科的高端商業區和最核心的地區，聚集了大量的旅遊地標，著名的波修瓦劇院就位於這個區域。
（莫斯科的正中心就是特維爾）
特維爾目前的平均單價約為69.2萬盧布/平米，折合人民幣約7.1萬。最便宜的一居室，房屋單價也需要5.2萬人民幣。如果要在這裡買個一百平以上的，哪怕是最普通的公寓，也是八百萬人民幣起，遍地都是千萬「豪宅」。足以比肩深圳的房價。
(莫斯科特維爾區域二手房均價，數據來源：RLT24)
俄羅斯最貴的三間公寓就在特維爾。據俄羅斯房產網站mirkvartir的介紹，這三間公寓面積都超過400平米，每月僅租金就高達187萬盧布，相當於18萬人民幣。而在莫斯科，普通公寓的租金大概在16萬盧布。
（2）中端住宅區比肩廣州：索科爾Sokol
索科爾（Sokol），是莫斯科中產階級較為集中的區域，有四所大學和一座工業博物館。
這裡的房價也不便宜哦，平均單價29.8萬盧布/平米，大約相當於30625元/平米，與廣州目前的單價相當，而且是越大單價越高。一居室單價幾乎只相當於大戶型的一半。如果要購置一套100平左右的公寓，也需要準備400萬大洋才有底氣選房。
(莫斯科索科爾區域二手房均價，數據來源：RLT24)
（3）普通住宅區約等於武漢：維基諾（Vykhino）與祖萊比諾（Zhulebino）
（維基諾地鐵站所在位置）
維基諾的房屋均價在14832人民幣/平米，略低於武漢的均價。不過到了這個區域，房型越大，單價反而越低。在這裡，一百萬人民幣就可以買到三居室了。
(莫斯科維基諾區域二手房均價，數據來源：RLT24)
（祖萊比諾地鐵站所在位置比維基諾還要偏遠）
祖萊比諾（Zhulebino）幾乎都快跑出莫斯科了，屬於外圍地區，均價15237元/平米，略高於維基諾的價格。當然也可能因為地廣人稀，所以各個戶型的面積明顯要比維基諾的大。
(莫斯科祖萊比諾區域二手房均價，數據來源：RLT24)
過去十幾年來，莫斯科的房價主要是由高端住宅帶動起來，要想在俄羅斯選到相對保值的房產，投資預算至少要在一千萬人民幣。
03
匯率是俄羅斯房產投資最大風險
在俄羅斯投資房地產，最大的風險並非房價下跌，而是匯率波動。
俄羅斯的房價與匯率，是一對難兄難弟。
面對目前中國的樓市困境，大家總在猜測我們會選擇日本模式保匯率、棄房價，還是俄羅斯模式保房價、棄匯率，還是中國的特色模式既要……又要……還要……。
匯率走勢反映的是國際社會對一國經濟的預期。作為一個自身經濟極度依賴能源貿易的國家，俄羅斯的經濟、匯率與石油價格緊密掛鈎。因此一旦國際油價出現大的變動，盧布兌美元的匯率，就是一幅心臟病人的心電圖。
（美元對盧布匯率與國家油價明顯反向變動；金十數據）
盧布的匯率就像被油價牽著鼻子走。2014年歐美各國紛紛制裁俄羅斯，再加上國際油價大幅下跌，盧布匯率也跟著跌跌不休，當年的資本外流總額達到了1540億美元，讓盧布匯率雪上加霜。
此時即使俄羅斯央行將基準利率從13年的5.5%上調至17%，並動用外匯儲備對衝匯率下跌，但依然止不住盧布暴跌的局面。無計可施的俄羅斯央行，在2014年11月10日宣布了放棄對盧布匯率的自動幹預機制，隨後盧布2個月又下跌50%。
今年，同樣的一幕重演。4月上旬美國對俄羅斯實施制裁後，一周內盧布匯率就暴跌9%。
在這樣一個匯率風險極高的國家，除去通貨膨脹之後增值收益所剩無幾，還要擔心被盧布貶值通通吃掉。沒有敏銳的國際視野和匯率監控，請慎重考慮俄羅斯置業！
04
在俄羅斯置業，交稅交到心絞痛
在俄羅斯，外國買家從購房到持有，再到出售，交稅環節一個也跑不了。
外國人在俄羅斯與本地人一樣有權購買房子，不過也別指望著有什麼優惠政策，或者購房之後對長期居留籤證甚至永久居留卡有什麼幫助。
據GlobalProperty Guide的統計，俄羅斯的房產交易中涉及的稅費，是歐洲最高的。
房產成交時需要繳納中介費，200萬美元以下的房產中介費為2%，200萬美元以上房產中介費為5%。
每年的持有成本包括0.1%-2.2%的房產稅，以及物業管理費。這主要取決於房屋所在的地區和小區。
此外，外國人持有的房屋用於出租時，需要繳納20%的租金收益稅。五年之內出售房產時，如果有增值收益，還需要繳納20%的資本利得稅。
如果有幸在莫斯科選到了心宜的房產，等你躲過了高通脹，躲過了匯率跳水，躲過了高稅收，可能只剩下情懷了吧。
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