隨著房企規模之戰日趨白熱化，房地產行業集中度進一步提升。據克而瑞數據顯示，2018年，TOP100房企同比增速高達30%。在多數房企業績大躍進的環境下，也有部分房企由於增速不足成為掉隊生，綠城中國控股有限公司發布公告（HK.03900，簡稱「綠城」）便是其中一員。
2019年1月，綠城發布2018年業績報告顯示，截止2018年年末，綠城實現總合同銷售金額1564億元。按照年初定製的1600億元銷售目標，完成率約97.8%。但在2018年，綠城6.9%業績增幅，是其近3年來的最低增速。這與TOP20房企的37.5%的平均增速相比，同樣相差甚遠。據克爾瑞數據顯示，綠城2018年的行業排名，由2017年的第11名下降至第17名。
有輿論分析，綠城業績不達預期有多方面因素，除了受限購影響之外，大本營的失守也頗為可惜。而隨著原綠城執行總裁、現任藍綠雙城創始人曹舟南離職，綠城曾引以為傲的代建板塊增速也逐漸放緩。與此同時，2019年1月20日，曹舟南創辦的藍綠雙城高調亮相，並宣布藍綠雙城成立三個月即落定了17個項目。
藍綠雙城是否會「分流」綠城代建業務？重重考驗之下，出身中交系的綠城中國CEO張亞東，又會如何破局？
綠城業績排名下滑明顯，連續兩年失守杭州大本營
自2015年綠城「賣身」給中交之後，這個曾以打造「中國理想生活綜合服務商第一品牌」的企業，就充滿了「動蕩」。2016-2018年間，綠城人事調動便時有發生，直至2018年8月，原綠城總裁曹舟南離任，「老綠城人」時代正式宣告結束。
在這三年中，外界對綠城有質疑也有期待。2017年末，綠城登上房地產行業TOP11位，距離行業前10僅有一步之遙，但在2018年，綠城並未繼續前進，這多少令業界感到惋惜。據綠城中國公告顯示，2018年1-12月，綠城集團合同銷售金額約1012億元，其中，權益金額約為557億元；綠城集團代建項目合同銷售金額約為552億元。據此，綠城集團共計取得總合同銷售金額約1564億元，同比去年的1463億元增長約6.9%。而這卻是其2016年以來增速的新低。
（數據來源：企業公告，製圖/藍鯨房產）
有專家分析，綠城增速放緩或與杭州失守有關。杭州作為綠城發源地，長期以來，這裡一直都是支撐綠城業績的重倉之地，綠城也曾連續在杭州取得區域銷冠。據克而瑞數據顯示，2016年綠城實現1136億元流量銷售額，其中，杭州貢獻了303億元。然而，在杭州樓市最為火爆的2017年，綠城卻由於早期布局的傾斜而喪失了榜首之位。2016年至2018年年中，杭州佔集團土儲佔比分別為15%、14.2%、12.8%，呈不斷下降趨勢。
進入2017年，綠城耗資119億，一口氣在杭州拿下6宗地，力圖重振大本營。然而，隨著杭州嚴格的限價政策落地，綠城主打的「高溢價」產品受到明顯衝擊。
對於踏錯杭州市場節奏存在的戰略問題，綠城方面向藍鯨房產回復表示，綠城銷售額的變化，一方面與行業大環境的變化有關，限購、限售等政策的影響；另一方面，也與公司的供貨節奏有關，推遲了部分項目的入市時間。
易居研究院研究中心總監嚴躍進向藍鯨房產表示，在房地產市場降溫的行情下，綠城的銷售業績依然值得肯定。但由於很多大中房企在不斷提升業績，而綠城這兩年受到中交入股和其它業務板塊調整的影響，業績上有一定壓力。嚴躍進也指出，目前長三角市場出現很多有實力的企業，如果缺乏警惕，市場份額很容易被擠壓。
此外，上海中原地產首席分析師盧文曦也向藍鯨房產表示，綠城規模節奏慢和他產品特點有關係，做品質項目就不適合追求高周轉，再加上2018年一二線城市的政策調整，產品銷售價格會受到限制，綠城的業績也受到一定影響。藍鯨房產注意到，由於早年受三四線市場拖累，從2015年開始，綠城中國一直積極釋放三四線城市的庫存。據綠城中國2018年半年報顯示，目前綠城在一二線的土儲比例，已經提升至70%。
藍綠雙城「分流」市場，綠城中國代建業務如何破局？
值得關注的是，被中交集團寄予厚望的綠城代建業務，也在2018年出現增速下滑。數據顯示，2018年代建銷售額552億元，同比增長22%，遠遠低於2017年137%的增長速度。一位不願具名的業內人士向藍鯨房產指出，綠城代建業務增長乏力或與公司人事變動有關。
藍鯨房產據年報製圖
2018年3月，時任綠城中國執行總裁的曹舟南披露，綠城中國可售儲備已經達到8550億元，其中，投資項目4230億元，代建4250億元，綠城代建業務幾乎佔據了半壁江山。
財報顯示，2018年上半年，綠城代建管理項目合同銷售額達280億元，增速高達83%，期間，代建銷售額佔公司銷售額比重一度突破40%。然而，隨著綠城6月份管理層的調整和8月份曹舟南的離職，代建業務增速出現明顯下滑。2018年下半年，綠城代建業務的主體綠城建設管理集團、綠城小鎮業務的主體綠城小鎮集團的董事長，都已變更為來自中交系的張亞東，而此前擔任董事長的老綠城人李軍和蔣玉奇均被撤下。2018年下半年，綠城代建業務合同銷售額同比下降1.8%。
據悉，綠城代建業務是曹舟南一手創立起來的，曹舟南的離職和代建業務增速下滑是巧合還是必然？對此綠城方面並未直接回應藍鯨房產的疑問，不過，對方表示，綠城中國目前已經從規模發展轉向了穩健運營，因此增速放緩是正常的。未來綠城將圍繞模式升級、服務改善、標準提煉、知識輸出等核心，逐步從規模發展走向有質量增長。
值得關注的是，在綠城代建業務增速放緩之時，2019年1月20日，原綠城執行總裁曹舟南，帶著自己的創業平臺藍綠雙城正式亮相，並公布了一份數據：成立三個月公司貨值達800億元，60%的項目來自此前工作時的合作夥伴。曹舟南在接受採訪時還公開對媒體表示，藍綠雙城和綠城未來不排除競爭關係，但也不排除在具體項目上會有合作。雖然在曹舟南發布會現場，代表中交系的張亞東和綠城創始人宋衛平雙雙出席，但無論是綠城方面還是曹舟南均表示，雙方沒有隸屬關係。
業務層面來看，藍綠雙城的業務與綠城代建業務存在著巨大的重合。藍綠雙城一旦「分流」代建市場，綠城又將如何應對？對此，綠城方面以「與本公司無關」為理由未予回應。
根據公開資料顯示，藍綠雙城的代建業務以政府代建為基礎，以資本代建為主導，以小股操盤為核心內容。主要有小股操盤、「投資+代建」模式、按建築體量定額收費、政府代建。而根據綠城官網介紹，綠城代建包括政府代建、商業代建、資本代建。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向藍鯨房產指出，事實上藍綠雙城已經和綠城形成了競業關係，不排除二者未來會展開激烈的競爭。
對於綠城中國而言，曹舟南的藍綠雙城究竟是敵是友，目前還不得而知。不過，可以預料的是，曹舟南擁有著豐富人脈和代建經驗，隨著藍綠雙城向「市值100億」目標前進，無疑會「分流」走一部分市場。在不進則退的房企規模之戰中，擺在綠城張亞東面前的問題很棘手。（zhangxuexin@lanjinger.com）