作者: 睿智上行導讀：
■4年14宗地，人才安居集團攬地簡述
■人才安居集團人才住房用地盤點
■人才安居集團四年攬地總結，深圳搶人力度空前
正文：
最近，中共中央國務院對外發布《中共中央國務院關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，其中提出深化戶籍制度改革，推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度。這意味著全面放開落戶限制，已經成了大勢所趨。
在全面放開落戶的大背景下，各大城市搶人更為白熱化，加上各大城市推出相應的搶人政策，給需要大量人才、但因為房價較高令許多人才望而卻步的深圳，造成了一定壓力。在這種情況，深圳人才安居集團不以盈利為第一要務，攬下眾多人才住房地塊，建設出大量價格相對低廉的人才住房，對於人才群體而言，具有非常大的吸引力。
■4年14宗地，人才安居集團攬地簡述
2020年4月4日下午3點，深圳人才安居集團以最高限價15.15億人民幣拿下深圳土地與房產交易中心集中出讓的寶安A207-013和龍崗G02203-0016兩宗二類居住用地（成交後，@房地內參 第一時間對出讓情況做出了分析與匯報，詳情見http://www.banq.cn/html/44353.htm）。
至此，人才安居集團這個成立於2016年6月30日的市屬國有獨資公司，在成立後的4年時間裡，已經拿下14宗地，前後投入達107.61億人民幣，未涉足區域僅有南山、福田、羅湖，2018年10月還斥資18.84億在臨近深圳的東莞塘廈鎮競得一宗宅地。
這14宗地中，除大鵬壩光G15401-1507宗地、寶安福永A213-0386宗地、光明A511-0037宗地、坪山G13302-8025宗地、龍崗寶龍G02405-0007宗地共5宗地塊全部用於建設租賃用房外，剩餘9宗，都以建設人才住房為主或涉及建設人才住房。
■人才安居集團人才住房用地盤點
1、A207-013宗地
宗地位於寶安區福永橋頭片區，土地面積1.79萬㎡，掛牌起始價6.85億元，最高限制地價9.93億元。按建設用地面積計算，計入容積率的建築面積不超過8.95萬㎡，住宅面積為7.67萬㎡，商業9200㎡，公共配套設施3600㎡，包括社區健康服務中心、老年人日間照料中心和一所9班幼兒園。
宗地坐落在福山路與橋塘路的交匯處，片區與育才、福盈兩個工業區僅一路之隔，四周小商鋪較多，住宅項目密集，其中包括福永鴻德園、美滿樓、玉龍樓以及華強城等。宗地附近有地鐵11號線穿過，教育方面，宗地一公裡範圍內有寶安區橋頭學校、橋興學校，按照宗地建設要求，也將配備9班幼兒園。但該宗地周邊工業區和自建房過於密集，居住氛圍不夠成熟。
目前宗地周邊二手房較少，景山花園均價4.5萬/㎡，中糧鳳凰裡均價則達到5.5萬/㎡。按建造要求，該宗地人才住房銷售均價不高於3.04萬元/㎡，最高銷售單價不高於3.19萬元/㎡，低於目前周邊房價。
2、G02203-0016宗地
宗地坐落於龍崗區寶龍街道新能源產業基地，土地面積1.5萬㎡，掛牌起始價3.6億元，最高限制總價5.22億元，根據公告，宗地計入容積率的總建築面積不超過8.27萬㎡，其中人才房佔7.51萬㎡，建築高度不超過150米，綠化覆蓋率需大於40%。用地內需設置佔用地面積不少於752㎡的公共空間，須24小時無條件供公眾使用。
目前該宗地生活氛圍仍然相對缺失。目前宗地東側為空地，被草木植被覆蓋，處於荒廢狀態；東西方為正在建造英可瑞工業園大樓，南邊為回龍埔科技園。總體來講，除南面外，項目周邊其餘地區皆為空置的政府儲備用地。交通方面，宗地在寶龍三路與寶同路的交匯處，周邊沒有地鐵路線經過，也未見明顯公交站臺，出行較為不便。周邊片區一公裡內無其他住宅小區，學區方面，最近的龍崗南約小學直線距離約為2公裡，要滿足生活需求，只能依靠宗地規劃的3000㎡商業，2000㎡文化活動室和9班幼兒園。
目前距離宗地最近的小區有卓弘高爾夫雅苑、仁恆巒山美地、金地名峰等，均價在2.9-4.7萬元/㎡區間。而G02203-0016宗地銷售均價不高於2.31萬元/㎡，最高銷售單價不高於2.43萬元/㎡，低於宗地周邊房價。
3、寶安西鄉A122-0364：
宗地位於寶安西鄉鐵崗地區，用於建設可售人才住房。項目需配建人才房面積57200㎡，建成後人才住房銷售均價不高於42900元/㎡，最高銷售單價不高於45000元/㎡。宗地靠近京港澳高速，距離在建的地鐵12號線臣田站約1公裡。
地塊東側是尖崗山高端住宅區，集中了招華曦城、中海九號公館、新世界名鐫等老牌豪宅。泰禾深圳院子也坐落在這一片區。地塊西側是越秀地產在深圳的首個項目，於2019年6月競得，可售樓面價達到58092元/㎡。地塊南側臨近寶中片區，北側則是空港新城。周邊配套有鐵崗水庫、寶安公園、平巒山公園、中州購物中心、沃爾瑪。
目前宗地周邊二手房價格約8.2-16.4萬/㎡。
4、龍華油松A822-0408
宗地位於龍華區民治油松片區，用於建設可售人才住房。項目人才住房銷售均價不高於39600元/㎡，最高銷售單價不高於41600元/㎡，無需配建無償移交政府的人才住房。
地塊所在的油松片區定位是現代商貿片區，規劃為龍華新中心，住宅集中，居住氛圍濃厚。
周邊配套：壹方城、九方購物中心。目前片區舊改涵蓋了中洲、海岸、德業基、鴻榮源四大購物中心超110萬㎡集中商業。
目前地塊周邊的二手房分布較多，價格約4-5.1萬/㎡，與地塊限制的最高銷售單價4.16萬/㎡相近。
5、鹽田J312-0044：
宗地位於鹽田區鹽田後方陸域西南地區，用於建設可出售人才住房，銷售均價不高於31700元/㎡，最高銷售單價不高於33300元/㎡。地塊靠近梧桐山大道，位於中青路一側，西側是梧桐山風景區，景觀資源豐富。
宗地周邊居住氛圍濃厚，周邊住宅小區有畔山庭院、海桐居、中海半山溪谷等。教育方面有雲海學校、深圳外國語學校、中海雙語幼兒園。公共運輸不發達，以自駕為主。目前地塊周邊二手房價格約4.1—5.5萬/㎡，高於地塊限制的最高銷售單價3.33萬/㎡。
6、大鵬壩光G15401-1508
宗地位於鹽壩高速東側，東側則是海洋，四周群山環繞，景觀資源豐富。南側有2宗人才公寓地塊，一塊是人才公寓03-10地塊，用於建設公共租賃住房，配建18班幼兒園、老年人日間照料中心等。另一塊是人才公寓05-05地塊，用於建設公共租賃住房。
宗地用於建設可售人才住房，人才住房銷售均價不高於20520元/㎡，最高銷售單價不高於23598元/㎡。
周邊配套有壩光居住區文化中心、壩光中心公園、壩光綜合體育中心、綜合交通服務中心等，目前都處於在建狀態。建成後，地塊周邊的居住條件會大為改善。周邊暫無住宅小區。
7、龍崗平湖G05425-1027（配建人才住房）
宗地位於龍崗平湖街道，用於建設全年期自持租賃住房，最高限制地價3.25億。據悉，競拍當日共有6家房企參與競拍，成交地價達到上限後，開始競人才住房面積。最終安居集團以4800㎡人才住房面積勝出。
宗地周邊，富安大道、平安大道、平湖大街3條交通主幹道將地塊包圍，自駕便利，但目前公共運輸不夠完善，只有公交可出行，華南城北公交總站距離地塊約713米。生活配套方面有藥店、便利店，熙璟城購物中心距離地塊僅213米。並有平湖小學、新南小學、精英中英文幼兒園等學校，距離深圳華僑醫院距地塊約920米，距離鳳凰山國家礦山公園距地塊約3.3公裡，5公裡範圍內還有平湖生態園、雁湖公園、鵝公嶺社區公園。
地塊所在片區樓盤眾多，居住氛圍濃厚，周邊在售的一手樓盤有昊龍華庭，均價3.6萬/㎡。據鏈家網數據，地塊周邊二手樓盤眾多，均價3.6-4.4萬/㎡。
8、龍華民治A811-0323（配建人才住房）
宗地位於龍華區民治街道，配建人才住房面積37860㎡（其中規定配建27060㎡）。地塊在深圳高級中學北校區學區輻射範圍內。
宗地距離4號線紅山站僅602米，距4、5號線的換乘站深圳北站約888米。周邊還有梅觀高速經過。1公裡範圍內分布了10家大大小小的超市，靠近龍華綠廊公園、民治公園，並且位於深圳高級中學北校區學區範圍內，此外，1公裡範圍內的學校有白石龍學校、康樂幼兒園，2公裡範圍內的學校有深圳市龍華區實驗學校、民治學校、深圳市民治中學、深圳外國語學校龍華學校等，教育資源豐富。
目前地塊所處的民治片區在售的一手樓盤有同創華著、龍光玖鑽，均價約6.5-6.7萬/㎡，此外，還有鴻榮源民治第三工業區舊改項目、恆壹四季華府等待入市。地塊周邊二手項目眾多，據鏈家網數據，紅山片區二手房均價為6.9-11.6萬/㎡。
9、東莞塘廈2018WG026（配建人才住房）
宗地位於塘廈鎮四村社區，需無償配建建築面積為11571㎡的人才安居房，以及配建獨立建築面積不少於2880㎡的12班幼兒園，建成後需移交給當地政府統一管理。剔除配建面積，該地塊最高樓面限價為19970元/㎡（可售）。
地塊位置地處塘廈新城市中心區，是塘廈行政，經濟，文化中心。周邊配套成熟、交通便利。
交通配套有四大高速八大出入口（莞深高速，惠塘高速，從莞深高速，在建深圳外環高速在塘廈設有兩個出入口）與深圳高速網絡無縫連接，半個小時可到達深圳各大核心片區。
地塊周邊分布著塘廈鎮政府，圖書館，體育館，市民廣場，城市展覽館，寫字樓，萬科生活廣場等市政與商業配套，3公裡範圍內分布著華正學校、塘廈中學、塘廈鎮第一幼兒園、水霖學校等多所學校，距離東莞三局醫院約3.1公裡。並有塘廈觀光公園、塘坑水庫等自然景觀分布在地塊周邊。
目前地塊周邊在售的一手樓盤眾多，主要有星河時代、方直星瀾、喬信雲起、卓越蔚藍岸等，均價約1.25-2.9萬/㎡，地塊周邊二手房源眾多，據鏈家網數據顯示，地塊周邊二手房總價90-2000萬/套不等。
■人才安居集團四年攬地總結，深圳搶人力度空前
筆者早先曾分析過，深圳目前宅地出讓往往以人才房為主要開發方向，以「雙限雙競」的方式拍賣，建成後的商品房價位往往低於周邊房價。這種苛刻的出讓方式直接導致一般房企難以參與競爭，最終，僅有頭部房企和承擔城市公共住房建設與分配的國企方能競拍。
而作為市屬國企，深圳人才安居集團顯然承擔起城市公共住房建設與分配的任務，縱觀該企業拿下的14宗地塊，無不是用於人才住房建設，或者租賃用，本質上也是不以盈利為目標，而是為了提供更多的人才房，為深圳吸引人才、留住人才做出貢獻。