物業管理促進小區居住環境改善。 (吳向正 攝)
「小物業」牽動「大民生」。作為衡量社會基層治理水平的重要標誌，物業管理的好壞直接影響市民群眾的獲得感、幸福感、安全感。
群眾有所呼，立法有所應。修訂《寧波市住宅小區物業管理條例》列入2020年市人大常委會立法審議項目。
去年10月下旬，修訂草案提請市十五屆人大常委會第三十三次會議一審，下一步將提請市人大常委會會議二審。
修訂我市住宅小區物業管理條例，對于堅持和完善共建共治共享的社會治理體系、推動社會治理和服務重心向基層下移、提升老百姓的獲得感幸福感安全感，無疑具有重要意義。
現行條例施行11年亟待修訂
電梯壞了沒人修、違法搭建無人管、消防通道被佔用……日常生活中，人們經常因為小區的物業管理問題而煩惱。小區是城市治理的最基本單元，也是當前城市基層治理的焦點、痛點和難點所在。
現行《寧波市住宅小區物業管理條例》(以下簡稱《條例》)自2010年1月1日起施行以來，至今已11年，對規範我市物業管理、推進住宅小區治理髮揮了重要作用。《寧波市物業專項維修資金管理辦法》《關於建立寧波市物業服務糾紛快速處理機制的指導意見》等50多個配套文件也相繼出臺，基本形成較為完善和全面的物業管理政策法規體系。目前，寧波共有2312個住宅小區，物業服務覆蓋率82.4%。全市共成立了1345個業委會，覆蓋率58.2%。
然而，近年來隨著寧波城市化進程的不斷加快，物業管理需求日益增加，許多新情況、新矛盾、新問題浮出水面。
去年，市人大常委會相關工委牽頭成立的立法調研組，通過立法座談、集中研討、實地考察等調研發現，近年來，除物業專項維修資金收繳難、公共設施設備維護難、物業管理與服務質量差等傳統物業管理糾紛難題外，一些新的物業管理問題糾紛也日益凸顯，如老舊小區停車難、加裝電梯難、執法進小區難等。這些難題還缺乏有效的制度破解，有些老問題糾紛反覆出現，新問題糾紛難以規範推進解決。因此，對《條例》修訂已經是破解物業管理糾紛難題的迫切要求。
「當前小區自治實踐中還表現出不少『業主不做主』『業主做不了主』等問題，表面上看是人的素質問題，本質是制度安排和運行問題。」調研組認為，《條例》修訂是對制度安排和運行進行重新設計，明確界定業主、業主大會、業委會的權責利，優化細化首次業主大會會議籌備、業主大會、業委會等制度及運行機制，這也是新時代提高住宅小區業主自治能力的內在要求。
調研還發現，城市基層治理的難點和痛點就在小區的物業管理，但目前人們對物業管理的認識還停留在對「物」和「行業」管理，沒有上升到城市基層治理的高度。寧波一個社區平均管理2至5個住宅小區，居民從幾千到幾萬人，社區黨委(黨總支、黨支部)作為基層黨組織，基層社會治理任務繁重，在小區物業管理工作中的領導、指導、監督、協調等作用發揮有待提高。
黨的十九屆四中全會明確提出要堅持和完善共建共治共享的社會治理制度。對現行《條例》進行全面修訂，就是要把物業管理從單純的對「物」和「行業」的管理變為「社會基層治理」的重要組成部分，通過加強改進物業管理與服務，打造社會基層治理新格局。近年來，各地高度重視基層治理工作，不斷創新方式方法破解住宅小區綜合治理難題，積極探索推進黨建引領、共建共治的基層治理新格局。這些體制機制上的成熟經驗和做法，也亟待上升和吸收到我市的立法層面加以固化。
切實提高立法質量增強群眾獲得感
黨的十九大報告指出，打造共建共治共享的社會治理格局，實現政府治理和社會調節、居民自治良性互動。2017年，《中共中央國務院關於加強和完善城鄉社區治理的意見》從「著力補齊城鄉社區治理短板角度」專門提出改進社區物業服務管理。
住宅小區不僅是居民居住生活的基本單元，也是基層社會治理的基本單元，物業服務管理水平直接影響住宅小區的生活環境，關係居民的幸福指數。修訂我市住宅小區物業管理條例，對于堅持和完善共建共治共享的社會治理體系、推動社會治理和服務重心向基層下移、提升老百姓的獲得感幸福感安全感，具有重要意義。
修訂《條例》，就要堅持習近平法治思想，堅持科學立法民主立法，廣泛匯聚民意民智，切實提高立法質量，積極回應群眾關切，綜合統籌平衡各方利益，精細打磨法規條文，確保法規務實管用。通過制定、修訂和實施條例，進一步降低社會管理成本，破解住宅小區物業管理難題，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感。(張昊)
市人大常委會開展住宅小區物業管理立法調研。(胡獻文 攝)
「雙組長」制高規格推進立法
2019年，市人大常委會將《寧波市住宅小區物業管理條例(修訂)》列為立法調研項目。相關工委根據調研組發現的物業管理工作中存在的難點和爭議問題，歸納整理出《條例》擬修訂的九方面內容。
2020年，市人大常委會根據調研情況和代表群眾呼聲，將《條例(修訂)》列為立法審議項目，並建立由市人大常委會副主任李謙和副市長沈敏共同擔任組長的立法起草「雙組長」工作機制，高規格推進立法調研和起草工作。
為了加強人大立法主導性，立法起草小組分別於去年6月和9月，在《條例(修訂草案)》提交市司法局審查修改和提交市政府常務會議審議前，兩次召開全體會議，總結立法起草階段性情況和成果，研究討論和部署下階段起草工作，不斷強化立法共識，及時推動法規重要制度設計和重大問題的協調解決，充分發揮了「雙組長」的機制優勢。
科學立法的核心，在於立法要尊重和體現客觀規律。為了提高立法質量，立法起草小組克服新冠肺炎疫情影響，針對物業管理行業和市場主體、黨建引領和基層自治、市級部門、區縣(市)等不同對象組織開展了專題性系列調研，調研和立法工作不斷走向深入。
經過連續多輪有質量的調研，收集歸納各地各部門(單位)和代表群眾反映的條例修改建議，總結各地經過實踐檢驗，切實可行、行之有效的經驗做法，認真加以研究、吸收和提煉,《條例(修訂草案)》文本不斷完善。
去年10月9日，市政府第106次常務會議討論通過《條例(修訂草案)》。
開門立法破解物業管理難點痛點
2020年10月26日，《條例(修訂草案)》提交市十五屆人大常委會第三十三次會議第一次審議。
審議中，常委會組成人員認為，《條例(修訂草案)》堅持問題導向和需求導向，聚焦權益糾紛多、業主自治能力不強、物業服務不規範、專項維修資金籌集難、業主違法違約行為增多、行政監管和行政執法不到位、部門協同不夠緊密、相關規定不夠具體和操作性不強等重點問題，對現行條例進行了調整、修改、補充和完善，較好回應了社會期盼，有利於解決當前物業管理實踐中的難點痛點問題。同時認為，《條例》修訂工作涉及面廣、內容複雜、工作量大，尚需進一步深入調研論證相關重點問題，並充分學習借鑑先進城市立法和實踐經驗，增強條例的科學性、可行性和操作性。
為堅持民主立法、開門立法，進一步廣泛匯聚民意民智，切實提高《條例》修訂質量，市級領導幹部人大代表帶隊，紛紛赴代表聯絡站開展主題接待活動，聽取基層群眾和有關單位對《條例(修訂草案)》的意見。
12月8日，市委副書記、市長裘東耀來到鄞州區橫溪鎮周夾村人大代表聯絡站，就《條例(修訂草案)》的修改完善，面對面向人大代表、基層群眾和有關單位徵求意見建議。座談會上，王力波、張利明等人大代表、基層工作者積極發言，就破解執法進社區難題、健全農村住宅小區物業費標準、完善業主委員會職責及監督機制等提出了有針對性、建設性的意見建議。裘東耀認真聽、詳細記，逐一回應大家的意見建議。
11月24日，市人大常委會主任餘紅藝來到海曙區白雲街道人大代表聯絡站，就《條例(修訂草案)》的修改完善，向人大代表、基層群眾和有關單位徵求意見建議。座談會上，葉明、朱升海、吳曉春、陳秀麗、洪幼芬等10餘位市人大代表、群眾代表和有關單位負責人踴躍發言，結合法規草案，就黨建引領物業管理、提升業委會自治水平、破解物業服務收費難等提出意見建議。餘紅藝傾聽發言、認真記錄，不時與大家互動交流。
截至12月中旬，30批次市級領導幹部人大代表進聯絡站開展主題接待活動，接待129名市人大代表、164名群眾代表，收到意見和建議1249條。
在主題接待活動中，市人大代表和社會各界普遍認為修訂草案結構合理，系統完善，內容翔實，具有較強的針對性和可操作性，有利於加強物業管理工作，規範物業管理活動，構建基層社會治理與物業管理共享新格局，更好維護物業管理相關主體合法權益，但也反映了如物業服務項目負責人「兼管」多個物業管理區域的相關限制缺乏法律依據；物業管理企業良莠不齊，是否需要設置相關具體的評價和退出機制等具體問題。據悉，這些意見建議，市人大常委會有關工委正在逐條梳理，將充分合理體現在法規的進一步修改完善中。
市人大常委會相關工委表示，下一步，將圍繞常委會組成人員有關審議意見和社會各界的意見建議，精簡相關表述，細化創設性規定，增強可操作性，還將就物業管理更好納入城市基層治理體系、理順物業管理體制機制、提升業主自治能力、加強對業主委員會的監管、提高物業管理水平、促進物業安全管理與使用維護、保障專項維修資金的籌集和使用等問題開展重點調研，進一步挖掘寧波物業管理的地方特色，對修訂草案作進一步的修改和完善。
物業管理條例修訂有哪些亮點？
此次提交審議的《條例(修訂草案)》，共十章一百三十條，分別對管理原則和職責分工、物業管理區域、業主和業主大會、前期物業管理、專項維修資金等內容作了規定。
小區管理的核心是業主自治。但是目前小區居民普遍「自治」意識薄弱。主要原因是業委會成立較為困難，運行也不規範，部分業主「當家作主」意識還不夠強。
為更好發揮業主大會的作用，《條例(修訂草案)》明確業主在物業管理活動中的權利與義務；明確停車收費、物業合同、業委會運作經費、委員津貼、授權訴訟等事項必須由業主共同決定；明確業主大會可以授權業委會決定的事項；明確由鄉鎮(街道)負責指導業主大會籌備工作、籌備職責；明確業主大會、管理規約應當約定的內容和首次業主大會必須審議通過的事項、備案制度等。
為規範業委會組織及其行為，《條例(修訂草案)》明確業主委員會可以經業主大會授權，按照國家有關規定開設基本帳戶，健全財務管理制度；明確了業委會的職責、組成、任期和任職資格；明確鼓勵國家機關、企業事業單位的黨員幹部參選業委會委員。
物業企業是小區管家，服務質量直接影響居住品質。一些物業企業準入門檻低、部分從業人員整體素質不高、物業服務收費標準總體偏低等因素，導致了我市物業企業存在服務質量參差不齊。
為了規範物業服務企業的管理、服務行為，《條例(修訂草案)》明確物業服務企業必須具有獨立的法人資格，擁有相應的專業技術人員；明確物業服務企業公開相關信息的規定，推進陽光物業；明確物業服務企業必須履行的十方面的義務，禁止其擅自利用共有物業經營。(張昊)
編輯： 杜寅糾錯：171964650@qq.com
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