來源：觀點地產新媒體
編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。
對於中國房地產而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對於博鰲房地產論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴隨著房地產一路向前，記錄著這二十年恢弘的歷史。
歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此「博鰲20年」之際，觀點地產新媒體遍尋二十年來中國地產商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出「博鰲20年」系列採訪特稿。
未來，我們還將繼續見證。
觀點地產網 這裡是香港，金融之都。以此為樞紐，全球資本在此交匯，並更為積極地參與到對世界各地業務的投資中。
與夏川的會面安排在了位於香港最主要的商業區之一銅鑼灣的美庫集團總部。
成立於2015年的美庫，是冷鏈領域唯一一家由機構資本支持的平臺，在麥格理基金資本的支持下，目前已經迅速成長為中國領先的冷鏈基礎設施服務商。
訪談中，美庫執行長夏川先生與我們分享了他對於食品冷鏈的見解，也為我們呈現了資本視角下的內地冷鏈投資機會。
結緣食品冷鏈
國以民為本，民以食為天，食品是一種剛需的消費品，需要在特定的溫度和衛生環境下進行保存、生產與加工，正是因為食品的這種特殊性催生了專門經營食品相關設施及建造物理環境的服務提供商。
由於中國目前正在經歷每一個發達國家都曾經走過的食品冷鏈起步階段，我國尚未形成完整獨立的冷鏈體系，提供專業服務的企業也不多，冷鏈市場也還存在信息不對稱、供應鏈薄弱、行業標準不規範、以及監管不足等諸多問題。
「我認為中國食品服務目前最大的一個難題是供應鏈非常分散且鏈條拉得過長，極易失效。在這條服務環節分散且過長的供應鏈上，從生產加工、到存儲與運輸，再到最後的末端消費者，每一個環節都環環相扣，如果中間的某一個環節出現問題，前後環節做得再好都沒有用。」
在闡述了對於食品冷鏈的看法後，夏川談到，美庫成立的初衷就是想將食品存儲及加工等與食品相關的、具有不同功能的版塊統一集中在一個產業園區裡面，減少中間環節，逐漸實現標準化、規範化的操作與運營，從而降低食品供應鏈的成本，營造一個安全有效的食品服務環境。美庫是一個很特殊的企業，是在地產領域為數不多的、專門從事食品冷鏈相關設施和園區開發及運營服務的食品冷鏈基礎設施服務商。
經過過去5年的發展，美庫已經形成了一個初步跨區域型的網絡，目前已布局的項目較多集中在中國長三角地區。美庫會繼續布局擁有眾多城市消費者的城市，但由於中國幅員遼闊，未來五年內美庫可能只能覆蓋到沿海地區、以及各個區域的省會或者節點城市。「中國擁有太多500萬以上人口的城市，想要覆蓋全國大部分的人口，還需要相當一段時間的努力。」
目前，美庫在西安、上海、崑山、嘉興、常州、惠州、南通、海門、南京、成都、無錫及海口等地擁有12個項目，規劃總建築面積100萬平方米，冷庫容量240萬立方米，覆蓋3.7億城市消費人口。
預計到2021年，總規劃面積預計將達到150萬平方米，冷庫容量將達到330萬立方米，可服務於7億多城市消費人口。
資本助力美庫發展
資本是不動產投資的天然臂膀。
美庫是冷鏈領域唯一一家由機構資本支持的平臺，由美庫集團和麥格理旗下的麥格理亞洲基礎設施基金二期合作成立。項目投資管理以「地產+PE」的方式進行，麥格理基金是主要出資方，美庫團隊主要負責項目的運營及管理。
擁有來自麥格理基金的資本助力，在建設高標準現代食品冷鏈基礎設施上，美庫顯得更有底氣。
但美庫卻避不開行業普遍存在的投資收益低的難題。夏川直言，冷鏈實際上是屬於前期投入資金大，回本周期長的領域，雖然冷庫價值很高，但跟普通倉儲設施的投資收益基本相同，同時由於高標冷庫的建設成本很高，相對於普通冷庫的租金水平更高，適用的客戶也更加有限。
「我們一個項目的投資額大約在3-5億人民幣，如果只看項目本身的現金流，一般的投資回收周期為8-10年。我們所投的資本流動性非常低，如果只看項目層面，本身的資本回報並不太高。」
夏川指出，和機構資本合作發展冷鏈是很有必要的，因為如果只是普通的民間資本，或者是個人資本，投資周期相對短些，對投資收益的回報要求也相對高些。所以，如果想要做這個行業，必須要去對接機構資本。
夏川坦言，美庫與麥格理基金的結合，一方面要感謝機遇，另一方面要感謝原本從事金融投資工作的美庫核心團隊，他們非常理解機構投資人的需求，比如把收到的租金變成穩定的現金流，變成一個金融服務產品等等。
「投資人對資產收益的評估更加看重穩定性，不只是合約層面的穩定性，還有資產為社會提供服務的價值的穩定性。」夏川指出，在這方面，美庫選擇服務於食品冷鏈領域具有一定優勢，特別是疫情來臨之後，更能突顯出食品冷鏈是一個不可或缺的服務。
對於國內試點REITs會不會給冷庫運作帶來助益，夏川回應稱：「這個對我們而言是一個非常好的發展機會。」
他補充分析到，雖然內地還沒有出現冷庫方面的試點，但是普通的倉庫，比如幹倉在今年已經開始有REITs試點，真正的股權REITs已經出現了。
「一旦這種實踐的案例出現之後，後面會逐漸增多。我們現在已經開始和一些金融機構接觸，做一些架構和法律模式上的規劃，幾年之後也會看到我們美庫的REITs在國內交易所上掛牌，我們會爭取做食品冷鏈領域的第一家。」
以下為觀點地產新媒體對美庫執行長夏川先生的專訪實錄：
觀點地產新媒體：可以介紹一下目前布局項目的進展情況嗎？
夏川：美庫在中國是屬於一個很特殊的企業，可以說是在地產領域裡面，為數不多的專門從事食品冷鏈相關設施和園區開發運營服務的企業。
如果我們看比較發達的市場，比如美國、英國、歐洲、日本等，他們有一系列食品冷鏈相關的企業專門提供包括倉儲、運營、食品加工等設施，但食品冷鏈在中國是一個比較新興的行業。
我們都知道，國以民為本，民以食為天，食品是生活消費的必需品，同時又是一個比較特殊的消費品，需要在特定的溫度和衛生的環境下保存、生產、加工。
特定的環境不是隨便找一個地方就可以，而是需要有專業的服務商提供滿足溫度與安全生產要求的物理環境，但這類企業目前在中國較少。
可以說美庫是在中國第一家專注這個領域的企業，我們要把國際先進的食品冷鏈標準和設施引入中國，讓我們的企業客戶以及末端消費者能夠享用這個服務，這是我們美庫的目標。
經過過去5年的發展，我們現在已經有了初步的跨區域型網絡，長三角地區的項目目前佔大多數，上海周邊有五個正在建設或者是馬上建設完成的項目。
另外西安是我們第一個項目，已經在運營了。目前正在做的項目有6個，還有大概6-7個項目已經完成了土地或是項目收購，正在做前期的規劃和準備。
到2021年底左右，我們在全國會有10個項目。我們的目標是要形成一個全國性網絡，覆蓋中國主要的人口聚集城市，給這些城市的消費者、老百姓提供服務。
觀點地產新媒體：您怎麼看待目前冷鏈市場存在的問題？比如冷鏈信息不對稱、供應鏈脆弱、行業標準不規範及監管不足等？
夏川：這個問題其實是一個很重要、很宏觀的問題，也是需要整個社會共同解決的問題。
中國正在經歷的食品安全、衛生等方面的問題，並不是中國特有的，而是基本上每一個國家及發達市場都經歷過的。
目前最大的一個難題是我們所在的食品供應鏈的中間服務是非常分散的，基本上還沒有很大的全國性企業，可以跨區域、跨地域提供標準化服務，大部分都是地方的小企業。一方面，他們規模不大，服務和產品本身標準化不高。另一方面，中國的食品企業競爭很激烈，每一家企業都不賺錢，利潤都很薄，在這樣的情況下，有時候會產生一些惡性競爭，把不應該省的成本省掉了。
整個食品供應鏈過程中，冷鏈是一環扣一環的，從生產加工，到存儲、運輸，再到最後的消費末端，如果中間某一個環節產品沒有按照規定的溫度保存，前面和後面做的再好都沒有用。
總體而言，服務商太多，鏈條太長，中間環節很多。因此某一個環節的成本管理或質量管理沒有做好，就會導致整個鏈條失效，這也是整個行業的難處。
我們的一個目標就是希望把這些食品相關的、包括存儲加工等不同的功能集中在一個園區裡面。這樣的話，可以減少中間環節，從而減少成本，能夠提高管理和運營效率，提高食品安全性。
同時，我們會和客戶一起尋找能夠逐漸量化、標準化、規範化的操作和運營模式，這樣也能提高他們的競爭力與市場份額，一起營造一個安全有效的食品服務環境。
觀點地產新媒體：投資一個項目一般多長時間才可以回本？
夏川：我們投資一個項目，總的投資額可能在3-5億人民幣左右，如果只看項目本身的現金流，一般投資回收周期是在8-10年左右。所以，我們的資本流動性非常低，如果只看項目層面，資本回報也不是很高。
我們核心的業務是給客戶提供物理環境服務，但同時也要給機構投資人，就是類似於主權基金、保險公司等這樣大型的金融機構提供穩定的現金流，提供資產證券化的投資產品服務。
到目前為止，真正想有效地把這兩端結合在一起是有一定難度的。
觀點地產新媒體：布局、選址方面，主要考慮的因素是什麼？
夏川：我們的布局很簡單，只要有城市消費者、有足夠的消費人口，我們都想布局。純粹從需求端來講，我們會選擇500萬以上人口的城市。
但客觀來講，在未來5年之內，可能只能覆蓋到沿海地區，或是各個區域的省會及節點城市。
因為中國實在太大了，500萬以上人口的城市太多，想覆蓋全國大部分的人口，還需要相當一段時間的努力。
觀點地產新媒體：您覺得在基金投入這塊有什麼優勢？美庫跟其他的同行有什麼不一樣？
夏川：我們和機構合作的投資模式是一個必然的情況。
因為普通的民間資本或者個人資本沒有較長的投資周期，而且對投資回報要求也較高。所以，如果想要做這個行業，必須對接機構資本。
但是對接機構資本也有一定門檻，我們比較幸運，把握住了這個機遇。
另外，美庫管理團隊核心成員全部出身於金融機構，非常了解機構投資人的需求，比如在項目層面，把收到的租金變成穩定的現金流，變成一個金融服務產品等。
金融服務產品，如果看這個名詞，其實產品本身是一小部分，服務是更大的一個部分。
相信隨著行業的成熟，會有更多的企業可以與機構資本對接，但是在目前這個階段，相對來說，中間脫節還是比較大的。
觀點地產新媒體：最近國內出臺了新的政策，進行REITs試點，您覺得這個政策對你們有幫助嗎？
夏川：這個對我們來講是一個非常好的發展機會。從長期來看，內地REITs領域未來的發展前景是非常大的，只是時間和過程的問題，但是必然會形成。
雖然冷庫目前還沒有出現REITs試點，但是幹倉在今年初步有一些REITs開始試點，真正的股權REITs已經出現了，這種實踐的案例出現之後，後面會有更多。
我們現在已經開始和一些金融機構接觸，做一些架構和法律模式上的規劃。所以，幾年之後也會看到美庫的REITs在國內交易所上掛牌，給投資人提供服務。
觀點地產新媒體：會不會爭取做第一家？
夏川：做冷庫領域的第一家，我們會爭取的。