距離2021年僅剩20天左右，囤地擴儲正當時。
新年新賽季，土地儲備量直接影響著房企的可售貨值與來年業績。接下來大成都待拍的地塊中，有不少值得房企重點關注的區域，比如主城區，又比如今年勢頭正勁的新津區。
不出意外的話，12月22日將會是今年新津區的最後一拍。在新津撤縣設區、提檔升級、產業空間煥新的當下，對於有實力的房企來說，這宗地非常具有吸引力。
宗地信息
宗地位置：新津區普興街道騎龍社區二組、三組
出讓時間：12月22日
淨用地面積：99.37畝
淨用地面積：66247.99㎡
土地用途分類：純住宅
計算容積率：2
可開發體量：13.249598萬㎡
起拍單價：533萬元/畝
起始樓面地價：3997.5元/㎡
拍賣方式：最高限價+競配建並無償移交統籌住房
這是2020年新津區供應的第7宗住宅類用地，也是6月20日新津撤縣設區後供應的首宗純住宅用地。宗地位於岷江創新城，其所在的新津區普興街道，被劃入了天府新區。出讓文件顯示，目前宗地西側的龍蟠路和北側的八角井路均已建成，具備動工開發條件。
作為新津區土地市場2020年的「收官大戲」，無論是地塊自身的素質，還是其所處的外部環境，該宗地都表現出了相當不錯的「誠意」。
01
騎龍湖畔的百畝低密純宅地
宗地的淨用地面積達99.4畝，是今年新津區供應住宅類用地中，面積最大的地塊，且比較方正，後期留給房企的發揮空間非常可觀。在主城區供地日趨「袖珍化」的大背景之下，這樣的百畝地塊相當難得，即便是新津區域內，2017年至今成交的30餘宗住宅類用地中，面積超百畝的也只有3宗。
宗地的最大容積率僅2.0，2020年新津區已成交的7宗地中，僅1宗地容積率低於此。與低容相對應的，則是地塊東側緊鄰的騎龍湖公園，規劃面積約580畝，目前一期已建成對外開放，二期建設中，生態條件優越。
△新津騎龍湖公園實景
此外，從出讓文件來看，宗地並沒有特殊的公建配套要求。
02
紅利兌現期的岷江創新城
不過銳理君認為，優質的用地指標之外，該宗地所處的岷江創新城則更有看點：經過多年的規劃與建設，這裡已經逐步來到了價值兌現期。
經過數年的優化與調整，2020年新津構建起了全新的「兩園兩區」產業格局，其中就包含了佔地約76平方公裡的天府智能製造產業園，而以此為依託的岷江創新城，將重點發展智能製造、創新創意產業，建設產城融合的智慧產業新城。今年年初，成都出臺了加快建設高質量示範區的實施方案，新津正是其中之一。
作為成都「最年輕」的區，「高質量發展」將如何去實現？為此，新津給出的解題策略是——建設全域「人城產」融合的創新型城市。
△新津「兩園兩區」的產業格局及待出讓宗地位置示意
藉助於天然的地理位置優勢，岷江創新城成為了連接新津與天府新區（成都直管區）的最佳窗口，新津在此地重點規劃建設了騎龍湖創新創意公園社區、明珠公園智能科創產業社區等載體資源，12月22日待出讓宗地就位於騎龍湖創新創意公園社區內。
△騎龍湖創新創意公園社區布局圖
目前，岷江創新城已經形成了中車長客、銀隆新能源、大洋電機等50 餘家上下遊企業聚集的智能交通裝備產業鏈體系，以格力電器為龍頭、20 餘家智能家居及智能硬體項目聚集的智能家居產業生態，是目前新津城區產業發展最為雄厚的區域。
「人城產」的融合發展，既要考慮人才的機會與發展，更要考慮人才的需求，產業場景初步成型，隨之而來的就是居住場景的搭建。
居住場景的搭建，需配套先行。目前，岷江創新城除了有騎龍湖、明珠公園等公園溼地外，也在大力推動教育資源和醫療資源的落地。
△宗地周邊部分重點教育及醫療配套位置示意
在騎龍湖畔東側，成都市機關第三幼兒園在建（12個班，360個學位），距離待出讓宗地直線距離約1公裡；宗地以北約1.5公裡處，成都外國語學校天府校區在建，該學校定位為成實外集團下K12旗艦學校，集幼兒園、小學、初中、高中為一體預計辦學規模為108個班、4560個學位；此外，宗地周邊還有新津一小岷江校區等學校。
醫療方面，宗地與其北側在建的四川省骨科醫院直線距離僅約300米，這一三甲醫院預計於2021年投入運營；另外，成外天府校區旁的成都市婦女兒童中心醫院(新津分院)、新津中醫醫院已開始運營。
△宗地周邊部分配套實景
居住場景的搭建，需政企聯動。銳理數據統計顯示，近年來新津區的土地出讓主要集中在岷江新城、五津老城、牧山新城以及北部新城等板塊，其中岷江新城板塊是供地主力。2017年至今，岷江新城板塊共供應了11宗住宅類用地，成交8宗，區域最高成交樓面地價達4320元/㎡，吸引了人居、花樣年、協信、中洲、融信等品牌房企入駐，這些項目均分布在騎龍湖周邊。
△2017年至今 新津岷江新城板塊已成交及待出讓地塊
與此同時，區域住宅市場也展示出了較強的溢價空間。目前，宗地周邊多個住宅項目在售，包括融信瀾天、遠鴻錦悅尚璽、中洲天府瓏悅等，上述項目上一批次住宅取證均價分別為10056元/㎡（帶裝修）、10300元/㎡（清水）和9414元/㎡（清水）。
「人城產」的融合發展在岷江創新城逐步得到驗證，可以確定的是，未來這裡不僅僅要承接區域內產業人口的居住需求，也要承接天府新區（成都直管區）外溢的產業人口居住需求，結合待出讓宗地的起拍價以及地塊屬性來看，未來打造改善型產品有足夠的市場支撐。
03
內外同驅的成都「最年輕」區
當然，岷江創新城的建設只是新津「高質量發展之路」的一個縮影。實際上，近年來新津在成都各區（市）縣中的「存在感」一直非常強，這一點從其蓬勃的房地產市場中可見一斑。
截至目前，新津區的最高成交樓面地價已刷新至7770元/㎡，這同時也是成都郊區最高樓面地價紀錄。從統計結果來看，新津土地市場包攬了郊區成交樓面地價TOP10中的前四位。
△2017年至今 成都郊區新城成交樓面地價TOP10
新津區商品住宅端的發力則始於2018年。這一年，新津區商品住宅成交均價大幅上漲並成功「超車」，位居郊區之首，目前是今年唯一一個均價破萬的區域。
從經濟強縣到成都「最年輕」的區，新津的快速「進階」不僅僅是抓住了「南拓」的機遇，抓住了成都建設產業生態圈的風口。對於新津來說，2020年是意義非凡的一年，作為目前唯一一個開通了地鐵的郊區，新津已經迅速聯合軌交集團以及實力房企，展開了TOD綜合開發，這也為區域的發展提供了新的動能。
當前，成渝地區雙城經濟圈建設、成德眉資一體化等賦予了新津更加重要的戰略地位，這裡正以多重疊加的優勢呈現出強大的城市發展內生動力，那麼，誰會是2020年最後入局新津的房企？銳理君將保持關注，12月22日見。
*數據源於銳理數據RAP系統，商品住宅相關數據均為備案口徑。
文|66
出品|銳理數據總部新媒體中心
聲明|文中所標識的生活圈、交通、配套規劃等，僅概略表示位置關係，並非行政機關區域劃分，落實情況以政府文件為準。
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