（贏商網報導）毗鄰深圳的地理優勢，讓惠州的房地產市場備受投資者追捧。如今隨著大灣區發展戰略的落地，惠州商業地產再度迎來開發建設高潮期，其中尤以大亞灣、仲愷等區域最為明顯。作為惠州本土購物中心的佼佼者，惠州港惠購物中心經過9年的發展，如今已成為惠州規模最大、業態品類最全的綜合性購物中心。2016年，惠州港惠購物中心年銷售額達到12億元，連續數年業績呈現雙位數增長，備受行業關注。
作為一家本土成長起來的購物中心，港惠在過去九年中究竟是怎樣做到的？贏商網通過實地踩盤以及採訪港惠購中心的總經理兼操盤人秘海英，蔽見港惠運營之道。
曾經一度遭遇低迷，深耕細作自造商圈
港惠購物中心位於惠州惠城區演達大道11號，扼守惠州演達一路、三環路、南岸路幾大城市主幹道，靠近市中心最繁華的商業中心-花邊嶺商圈。項目背靠總體量近40萬方的港惠新天地綜合體，分三期開發，1期總建築面積16.8萬㎡，2期11.8萬㎡，3期規劃總建築面積15萬㎡。目前港惠MALL一二期均已開業，總建面達到13萬㎡，分別是購物中心北區和西區，三期正在建設規劃中。
其中，港惠購物中心北區2008年開業，西區2010年開業。購物中心引進了沃爾瑪、萬達影城、蘇寧易購、稻香酒樓等主力店，在業態上力求大而全，覆蓋珠寶首飾、服飾零售、餐飲、娛樂休閒、兒童遊樂體驗、書店花藝、家居生活、數碼科技等多重業態，是惠州市區覆蓋面最廣、品類最為齊全的綜合性購物中心。
那麼，在國內大部分購物中心追求體驗升級、主題化、個性化的大趨勢下，消費者的眼中，港惠購物中心這種大而全的業態是否符合惠州的消費需求呢？
贏商網選擇了一個人周二（正常上班日）的下午走訪港惠購物中心。看到商場內一些門店有消費者停留，星巴克等輕食餐廳中聚集了一些年輕消費者，還有一些消費者在隨意的閒逛，一些家庭客群帶著孩子在商場內玩耍。贏商網隨意採訪多位顧客，表示一個月內總要來該商場幾次，吃飯逛街看電影。
「單看惠州市場，港惠目前的業績是最好，品牌銷售也是最好的，因此開店進入港惠的合作條件也是最高的。」秘海英自信的說道，今年港惠要衝刺15億年銷售額。
顯而易見，對於港惠購物中心而言，如今正處於穩步提升的風華正茂期。然而，也正如行業對於惠州市場秉持的謹慎態度，港惠也曾經有過一段發展艱難期。
「最難過的是2008-2010年，一期開業要吸引客流，二期要籌備開業，尤其是2009年，當時遭遇了整個北區負一層的返租事件。這個事件當時對項目影響非常大，後來我們全部返租回來進行整體運營。」
當然，秘海英也不迴避的談到，當時二期的定位確定有點不太符合惠州當時的消費水平情況，部分品牌進來不適應，導致有一些品牌運營不善撤場。「經過一段培育期、我們根據整個客層的需求，進行具有針對性的調整。不去刻意迎合地氣，而是更精細化的選擇適合惠州消費的品牌。」
作為花邊嶺商圈的核心項目，港惠購物中心的出現，填補了周邊一站式休閒購物目的地的空白。而一二期近13萬方的體量，也讓港惠形成了以自身項目為中心的演達商圈，反哺擴大了商圈的輻射範圍和影響力。
順勢調整：購物中心業態+百貨式管理
秘海英說，雖然港惠如今正處於良性發展階段，但商場運營這是個技術活，一刻不能放鬆。
「我們與其他購物中心不一樣，是購物中心業態+百貨式管理模式。」秘海英表示，這也是在惠州市場曾經一度低迷的大環境下，港惠能夠脫穎而出業績持續增長的原因之一。
贏商網看到，相較於其他購物中心體驗式業態佔據著主導，在港惠購物中心，絕對是「購物慾望」攀升。
就樓層業態規劃而言，負一層以家電數碼+電玩+家居生活配套+特色小吃餐飲為主，L1層以精品女裝女鞋+化妝品集合區+珠寶配飾、茶飲輕餐等為主，L2層以超市+時尚女裝+女士箱包+內衣館，L3層以超市+男裝男鞋系列+商務休閒+男士箱包，L4層以影院+運動系列+兒童業態+書店+特色餐飲，L5層以家居家紡+美容美髮+健身攝影+大型餐飲區。
從整個商場的業態比例而言，零售業態佔比超過60%，以化妝品牌為例，除了千色店、妍麗等兩大集合店外，還引進了DHC、林清軒、韓束、一葉子、卡姿蘭、丸美等20多個品牌專賣店，成為惠州購物中心內最大的化妝品集合區，同時女鞋男鞋、箱包等品類也很多樣。餐飲達到57家之多，兒童遊樂業態除了自身的螞蟻家兒童會所外，還有樂悠遊兒童樂園、冒險島、紅黃藍親子樂園等。
在業態規劃方面，「合適的品牌放在合適的位置，比租金貢獻更重要。」秘海英略顯激動地說道。
「我最反對商業地產的填戶式招商。商場要運營，首先要有布局，就像下棋一樣。業態組合比例要合理，即你和市場要有粘合度，首先做品類布局，做好品類之後還有品牌布局，這樣做起來的商場整體布局才有氛圍，才有購物慾。」
贏商網在現場看到，在業態規劃與品牌組合方面，港惠儘可能的讓相關聯的業態放在同一個片區，如一樓精品女裝搭配化妝品、女鞋，三樓男裝搭配男鞋箱包、運動系列等，每個樓層又根據不同業態特點輔以特色或者輕食餐飲。
談及百貨式管理，秘海英表示，最大的優勢是，一旦策劃特殊時間節點的大型營銷活動，可以統一調配商場400個品牌來參與，這是正常購物中心管理模式很難達到的。
「我們的進駐品牌多以聯營扣點的形式進行合作。通過我們的運營，不斷提高了商戶的業績，這樣商戶對商場的活動支持就會非常大。比如9周年店慶，商戶就會把全年力度最大的活動、最好的貨品供給港惠。」
目前港惠購物中心的線上會員人數達到20多萬，其中女性消費達到72%。為了更全面的掌握會員消費大數據，設置了專業的會員部門，同時信息部和市場部合併，根據分析消費者的消費軌跡，策劃不同的活動。「我們運營部有20多個人，可以根據銷售分析，跟商戶及時互動交流。比如如果一周銷售下降，具體是什麼原因？我們會輔助商戶分析原因，提供一些指導，同時讓商戶也重視。」
在細節服務方面，港惠購物中心斥巨資打造母嬰室、女士會所、螞蟻家兒童會所，每周三會員日展開多樣會員活動，如今港惠亦正在建造男士會所。
「我們要構建一切條件，與消費者創造連結。所以港惠一直非常認真的在做社交場所和第三空間，讓消費者從進入商場，無論是視覺、觸覺、嗅覺，都能與消費者形成良性交流。」在過去的幾年中，港惠購物中心策劃了冰雕節、溼身啤酒節、跨年晚會、枕頭大戰等等活動。未來港惠還將圍繞著年輕、時尚、超酷、搖滾等等多個方面展開營銷策劃。
未來：三期正在規劃中，未來將持續調整升級
據秘海英透露，港惠新天地三期已經正在建設中，按照規劃，其商業將達到6萬方，未來也將與現有港惠購物中心進行全面打通，整體購物中心商業體量或將達到18萬㎡。
同時，港惠購物中心負一層也將馬上要進入調整期。「我們想在負一層打造一個針對年輕人的「紅番區」主題街區，壓縮一部分目前家電數碼電子產品的區域。在場景和景觀打造上，更迎合年輕人的審美。」
2018年將是港惠購物中心十周年，因為也將對物業條件進行升級，如洗手間改造、增加化妝間、對商場一些通道進行設計包裝，打造主題場景。
「現在就是一個曬時代，曬什麼？曬吃的、曬在哪、曬孩子……曬所有。所以購物中心所有場景體驗，包括陳列點，需要給他們的曬提供素材。而這些素材還要有品質感。」
在採訪最後，秘海英強調，任何市場只要前景不錯，競爭都很激烈，每個市場都有一個正常的洗牌期，再好的環境也有失敗者；再惡劣的環境也有贏者。在未來的商業中，想要有一席之地，必須要做好軟實力，提升團隊競爭力，加強專業運營。
記者後話：
在2014年惠州商業經歷了一場大洗牌，全年連續6家商場關閉，導致整個行業對於惠州的商業零售市場一片看衰之聲。然而，在這樣的大環境下，港惠購物中心卻逆勢增長，這毫無疑問給予了惠州商業零售業一劑強心劑。雖說港惠相較於國內商業標杆仍有一定差距，但正所謂「適合才是王道」，從現階段發展來看，港惠似乎找到了一條在惠州市場生存之路。然而，市場瞬息萬變，消費者亦在變化，港惠未來發展依然放鬆不得。2017年，惠州也將迎來多個新購物中心入市，正如秘海英所言，商場開業不算什麼，運營才是技術活。且看各大購物中心運營團隊如何提升自己的軟實力，希望屆時能重新刷新外界對惠州商業的印象。