房小評 中國房評報導 昨天
從市政府東遷開始，北京向東的腳步就從未停止。2019年亦莊「擴區」，產業經濟實力雄厚的亦莊再獲發展空間。同時，亦莊與通州兩座新城相接處投資550億元的「兩站一街」項目正式啟動，「科創CBD」呼之欲出。今年6月《北京市人民政府關於由北京經濟技術開發區管理委員會行使部分行政權力和辦理部分公共服務事項的決定》出臺，臺湖和馬駒橋兩地劃入亦莊新城版圖的新房項目，房本由「京通」變「京開」。種種跡象表明，北京下一個發展極就在亦莊新城。
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亦莊「擴區」誰受益？
28年時間，入駐亦莊的企業已超2萬，其中世界500強企業超過80家，面對巨大的產業集聚效應，吸納周邊土地擴大發展，是亦莊「擴區」的第一步。2019年，北京市政府批覆的《亦莊新城規劃（2017-2035年）》中，亦莊新城規劃範圍擴至225平方公裡。包括之前近60平方公裡的面積，以及新增大興和通州部分的165平方公裡。
新增區域涵蓋臺湖高端總部基地、瀛海以及舊宮的綜合配套服務區，還將馬駒橋、長子營、青雲店、採育等部分地區納入新城規劃。據了解，現階段亦莊與新納入區域的關係為共管，亦莊開發區管委會主導經濟管理和建設等事物，原屬地政府主導社會管理事務。
以現行政策，劃入亦莊新城的臺湖產權辦理雖在亦莊，但仍要執行通州限購政策。對此，有專業人士表示，這只是亦莊新城擴區的開始。縱觀國內通過徵借相鄰土地甚至飛地發展經濟的最成功案例，當屬深汕特區。然而當年深汕特區的發展並非一番風順。早在2011年，廣東省委、省政府就批覆《深汕（尾）特別合作區基本框架方案》，成立深汕特區。彼時，廣東省的初衷是希望引導深圳的投資進入汕尾這個貧困地區，帶動汕尾經濟的發展，而深圳也決定投資100億元推進深汕的發展。為此，深汕兩地設計了「齊抓共管」的管理模式。
《深汕特別合作區運作方案》節選 來自網絡文獻
可從2011年到2017年，深汕特別合作區幾乎沒有任何實質性發展。深圳方面承諾的100億投資遲遲無法到位，而問題就出在「兩地共管模式」。當時的深汕特區，責、權、利不對等，汕尾不放權，深圳舉步不前，特區發展一直在空轉。2017年4月，當時的廣東省委主要領導前往深汕考察，管委會把深汕的困局不加掩飾地做了匯報，引起領導高度關注。8月，領導再次考察深汕，決定改變原有的深汕兩地共管模式，在不改變深汕土地行政屬地所有權的基礎上，汕尾讓出管理權，交由深圳一方全權管理。這是一次關乎深汕特區生死命運的重大決定。在明確落實了深圳對於深汕特區的單獨管理權限後，戶籍、財政、土地出讓、行政等管理措施相繼到位，連區號都統一變為0755，郵政編碼也改為518020，整個深汕已經被認定為深圳的第11區。
海洋智慧港（2016年9月、2020年3月對比）
順泰物流中心（2016年9月、2020年3月對比）經過2019年一年的發展，深汕特區已完成供地產業項目83個，其中76個來自深圳。已開工的69個重點建設項目集中投資535億元，涵蓋城市建設、產業發展、政府投資三大領域。這樣的建設速度不亞於改革開放初期的深圳。
2019年深汕特區GDP達到46.80億元，增幅23%，常住人口增加24%，升至9.34萬人。目前，深圳地鐵集團已完成深汕高鐵城際鐵路項目工程可行性研究及配套專題項目籤約。未來，從深汕出發30分鐘內就能到達深圳，1小時內就能到達廣州。深汕特區的成功，讓亦莊新城「擴區」發展有了可借鑑的案例。
02
臺湖，新城的橋頭堡
亦莊既代表了中國智造驅動的新興經濟發展方向，也是未來極具價值增長潛力的區域。根據《亦莊新城規劃2017-2035年》，2035年亦莊人口將在11.2萬人（2015年）基礎上，再增加75.8萬人，達到常住89.2萬人，其中就業人口65萬人。此時，無論是在距離上還是產業發展路徑上，緊鄰亦莊路東區的臺湖高端總部基地，都將成為最先受益的區域。距離上，臺湖與亦莊接壤而臨，產業上，臺湖光機電產業與科創研發一脈相承。
《亦莊新城規劃（國土空間規劃）（2017年-2035年）》中明確指出，臺湖作為亦莊新城空間布局規劃「一廊一帶三中心」中的科技金融創新中心，重點發展科技服務業、金融服務，建設有利於技術創新和產業發展集聚的地區創新中心。今年3月，已有16家信創領域龍頭企業入駐亦莊新城通明湖信息港。5月信創園順利開園，包括龍芯、華為、飛騰等自主核心晶片項目和高端研發及智能製造項目在內的30家信創領域企業籤約落地，為臺湖產業發展注入活力。此外，臺湖未來的發展與「兩站一街」的建設也有很大關係。「兩站一街」位於亦莊新城臺湖板塊。iashan根據此前規劃方案，「兩站一街」規劃總用地面積1677公頃，未來有兩個佔地數千畝的溼地公園建在區域兩端。區域內綠地與水系的佔地面積將達到總面積的三分之一。此外，區域內正在建設的地鐵17號線將設3座站點，規劃中連接新老機場的城際聯絡線（即原S6線）也將從「兩站一街」外圍穿過並設站，加上未來啟用的京津城際鐵路亦莊火車站和已有的地鐵亦莊線，區域交通四通八達。
2019年底，北京市規自委網站集中發布了輕軌L2線通州段次渠站、垡渠南站、亦莊火車站項目等30幾個地塊實施一級開發的批覆，「兩站一街」建設提速。這個定位北京「科創CBD」、京津冀區域「微中心」的高端商務地標，將成為北京職住平衡的又一典範。
03
綠城，置業風向標
發展如此超前的區域一定要有與之相匹配的產品。此時，綠城·明月聽蘭，帶著三個好產品亮相了。
綠城·明月聽蘭距離亦莊線和17號線次渠站約700米，無論通往國貿CBD還是亦莊核心區，兩條地鐵線路都能實現0換乘的快速通勤。同時，綠城的產品設計，以及精裝商品住宅的品質感，相比周邊限競房項目有著明顯的競爭力。
比如，在見慣了89平米南向兩面寬或者三面寬不通透的小三居戶型之後，綠城·明月聽蘭的96平米南北通透三面寬大三居戶型，有著更符合居住需求的直觀感受。進門處，獨立玄關配置了超大儲物櫃和獨立消殺空間，即能滿足人們歸家後第一時間的消毒，還能將所有出行攜帶的物品第一時間放入儲物空間進行收納，解決了小戶型收納空間零散的問題。138平米3+1戶型，設計了奢闊的大寬廳。約6.9米的面寬，讓功能與空間隨需切換，填補了亦莊區域缺乏大面積改善型居住品質的現狀。
項目不計成本的為約6.9米的客廳面寬配置了超大觀景橫窗，不光利於採光，站在窗前還能將小區中心綠地景觀收入眼底。大面寬短進深的全明戶型設計，讓室內通風更為便利。LDK的餐客廚一體設計，功能分區明確，空間無浪費。私家電梯廳、雙明衛、臥室飄窗、新風系統，處處體現著居住改善的配置升級。
更為方正的120平米戶型，中和前兩個戶型特點，做出了實用的四居產品。可以說，首置和改善家庭的各種需求都被綠城·明月聽蘭三個產品覆蓋了。綠城的精裝一向被業內稱為標杆，這次也不例外。在體現品質感的金屬踢腳線上，傳統的稜角拼接被弧形拼接所取代。這樣不僅材料成本有所上升，施工更比傳統踢腳線多耗時一倍。而為了品質，綠城所付出的遠不止這些。
據悉，為了體現大戶型的品質感，綠城在約2.95米的基礎層高上，將120平米戶型做到約3米層高，將138平米戶型做到約3.15米層高。項目為此損失了約8套房的可售面積。如此下本的投入，換來的是綠城·明月聽蘭在區域超前十年的產品品質。這也同樣契合亦莊新城「兩站一街」的高起點規劃。
未來，如深汕特區般快速崛起的臺湖，必將成為亦莊新城的又一亮點。在限競房逐漸接近尾聲的北京，提前布局價值上升區域的商品房也將成為下一階段京城置業的風向標。